《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其配套細(xì)則規(guī)范的相繼出臺(tái)，繼承類業(yè)務(wù)已經(jīng)逐漸擺脫了必須經(jīng)公證的公證前置思路，而未經(jīng)公證或者司法途徑所涉的繼承類登記業(yè)務(wù)，其審核之復(fù)雜性和難度顯而易見。筆者本文有意就未經(jīng)公證或司法途徑的繼承類業(yè)務(wù)，自其材料收取的審核關(guān)鍵做逐一探討，鑒于法定繼承和遺囑及遺贈(zèng)的區(qū)別，本文暫以法定繼承為背景展開探討，遺囑、遺贈(zèng)類業(yè)務(wù)做后續(xù)文章討論。

依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）1.8.6.1規(guī)定，針對(duì)繼承類登記業(yè)務(wù)，其將申請(qǐng)人提交材料界定了八種，下文便以此八種材料做逐一討論。

1、所有繼承人或受遺贈(zèng)人的身份證、戶口簿或其他身份證明；

此部分審核關(guān)鍵在于：所有繼承人的認(rèn)定，考慮繼承人是否齊全，是否存在其他潛在繼承人，是否存在《繼承法》第十二條規(guī)定的盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的喪偶兒媳和喪偶女婿，具有其他扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女和繼父母、養(yǎng)子女、養(yǎng)父母，是否存在具備繼承權(quán)之胎兒及未分娩具備繼承權(quán)之胎兒（此情形下多為被繼承人為男子時(shí)存在）。

解決路徑：認(rèn)定全部繼承人的資料，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《規(guī)范》均未予以明確，其難度關(guān)鍵在于排除潛在繼承人，潛在繼承人包括登記機(jī)構(gòu)未知悉的繼承人，如到場(chǎng)申請(qǐng)繼承人隱瞞的其他繼承人、到場(chǎng)繼承人亦難以獲知的繼承人，如存在非婚生子女，夫或妻一方不知悉的、存在《民法總則》規(guī)定的未分娩的胎兒具備繼承權(quán)的情形等。因繼承人與被繼承人死亡時(shí)點(diǎn)的前后存在代位繼承或者轉(zhuǎn)繼承的情形而產(chǎn)生的繼承人、因繼承權(quán)的喪失而導(dǎo)致繼承人減少的情形。

是否存在隱瞞的其他繼承人，可通過向申請(qǐng)人單位調(diào)查、所在居委會(huì)調(diào)查、調(diào)取人事檔案、公安戶籍及基層人民政府出具證明予以把握，因15年公安部已經(jīng)取消親屬關(guān)系證明的出具，此項(xiàng)證據(jù)可采其他幾種予以佐證。同時(shí)在詢問記錄中詢問全部到場(chǎng)繼承人是否存在其他繼承人，在后續(xù)公告中亦予以明示到場(chǎng)申請(qǐng)繼承人，若有遺漏的，除去申請(qǐng)繼承人外的主體皆可提出異議。

針對(duì)到場(chǎng)繼承人亦難以獲知的其他潛在繼承人，一則通過詢問，由到場(chǎng)申請(qǐng)繼承人自證，二則可通過向被繼承人或繼承人之單位、社區(qū)或居委會(huì)了解核查的形式予以排除。此外，可采公告的形式，為可能存在的潛在主體提供權(quán)利主張及異議提請(qǐng)路徑，排除潛在繼承人。

針對(duì)代位繼承及轉(zhuǎn)繼承情形，重點(diǎn)在于把握被繼承人及繼承人死亡時(shí)點(diǎn)，故而死亡證明之死亡時(shí)間便極為關(guān)鍵，對(duì)于死亡證明的形式應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《規(guī)范》1.8.6.1規(guī)定的幾種情形收取，包括：醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明、公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明、注明了死亡日期的注銷戶口證明，人民法院宣告死亡的判決書。這其中尚有一個(gè)兜底條款：其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料等，此條將在材料2中予以展開討論。

因繼承權(quán)喪失而導(dǎo)致繼承人減少的，依據(jù)《繼承法》第七條之規(guī)定情形，原則上登記機(jī)構(gòu)無法審核繼承人繼承權(quán)之喪失與否，此項(xiàng)易通過對(duì)到場(chǎng)全部繼承人詢問，由其各自對(duì)到場(chǎng)繼承人繼承權(quán)之認(rèn)可為宜，同時(shí)在公告中亦明確倘若對(duì)公示繼承人存在異議者，如存在喪失繼承權(quán)之證據(jù)的，可提請(qǐng)異議的途徑，公告應(yīng)公示被繼承人，對(duì)于繼承人即登記申請(qǐng)人是否公示的問題，筆者認(rèn)為，若不公示，則不能有效排除其他潛在異議，故而可在詢問中明確詢問，對(duì)于繼承相關(guān)事項(xiàng)登記機(jī)構(gòu)擬在審核查驗(yàn)后予以公示，其包括被繼承人姓名、不動(dòng)產(chǎn)狀況及擬繼承不動(dòng)產(chǎn)之繼承人，擬繼承不動(dòng)產(chǎn)之繼承人是否存在個(gè)人隱私要求？

2、被繼承人或遺贈(zèng)人的死亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明、公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明、注明了死亡日期的注銷戶口證明，人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料等；

此項(xiàng)審核關(guān)鍵在于當(dāng)事人提供死亡證明形式的真實(shí)性，如是否加蓋相關(guān)機(jī)構(gòu)公章等。另外針對(duì)此條的兜底條款：其他證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料，同樣應(yīng)引起足夠重視。

實(shí)務(wù)中存在一些沒有經(jīng)過戶籍備案，無法通過戶籍注銷檔案加以查證的被繼承人，或者因其他諸多原因不能提供上述幾種明示證明的，如何核實(shí)其死亡事實(shí)及死亡時(shí)間便成了審核之難點(diǎn)。筆者以為，應(yīng)通過其他多種相關(guān)證據(jù)以形成較強(qiáng)的證據(jù)鏈形式予以佐證。如具有火化證的，可予以收取，同時(shí)通過調(diào)查被繼承人單位、居委會(huì)，調(diào)取相關(guān)檔案等形式予以調(diào)查。實(shí)踐中，有申請(qǐng)人提供被繼承人墓碑照片意圖佐證被繼承人去世，首先，此種證據(jù)其證明效力有限，證明角度單一，一則墓碑所明示死者是否為被繼承人存疑，二則其死亡時(shí)間仍無法明確。其并不能作為單獨(dú)認(rèn)定依據(jù)，而仍應(yīng)與其他證據(jù)結(jié)合予以使用。如可提供注明了死者姓名及時(shí)間的喪葬服務(wù)結(jié)算材料等等。

3、所有繼承人或受遺贈(zèng)人與被繼承人或遺贈(zèng)人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機(jī)關(guān)以及村委會(huì)、居委會(huì)、被繼承人或及繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等；

此項(xiàng)較為簡(jiǎn)單，但公安部等12部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于改進(jìn)和規(guī)范公安派出所出具證明工作的意見》中明確了戶口簿和居民身份證、護(hù)照的法律效力。對(duì)于親屬關(guān)系證明，只有滿足曾經(jīng)同戶人員間的親屬關(guān)系，歷史戶籍檔案能夠反映的，方經(jīng)核實(shí)后才能開具。故而除去一些特定親屬關(guān)系，如父母、子女、祖父母等親屬關(guān)系外，公安機(jī)關(guān)可能會(huì)不予開具，則需采其他證明材料予以采用。此外可通過詢問的方式，對(duì)全部到場(chǎng)繼承人之親屬關(guān)系是否存在異議加以詢問。

4、放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員的見證下，簽署放棄繼承權(quán)的聲明；

此項(xiàng)北京大學(xué)常鵬翱教授曾有專文介紹其審核要點(diǎn)，十分值得借鑒，其關(guān)鍵點(diǎn)參照其所列幾點(diǎn)，筆者略述如下：

其一，放棄繼承權(quán)的繼承人的行為能力，應(yīng)通過年齡、談吐、意識(shí)能力等判斷。通過詢問放棄繼承權(quán)人是否知悉放棄后的法律后果，放棄的意思表示是否真實(shí)。因沒有完全民事行為能力的當(dāng)事人，無法為放棄繼承權(quán)的行為。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)繼承法>若干問題的意見》（以下簡(jiǎn)稱《繼承法意見》）第8條規(guī)定：“法定代理人代理被代理人行使繼承權(quán)、受遺贈(zèng)權(quán)，不得損害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放棄及繼承權(quán)、受遺贈(zèng)權(quán)。明顯損害被代理人利益的，應(yīng)認(rèn)定其代理行為無效。”故而法定代理人不能當(dāng)然代限制或無民事行為能力人放棄繼承權(quán)，可在詢問記錄中詢問放棄繼承權(quán)之繼承權(quán)其放棄是否系其真實(shí)意思表示。

其二，應(yīng)采用書面形式，依據(jù)《繼承法意見》第47條：“繼承人放棄繼承應(yīng)當(dāng)以書面形式向其他繼承人表示。用口頭方式表示放棄繼承，本人承認(rèn)，或有其他充分證據(jù)證明的，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效。”故而固定證據(jù)形式極為重要，實(shí)踐中可能存在不能寫字的當(dāng)事人，其放棄繼承的形式可采錄像詢問和打印制式放棄繼承權(quán)聲明書向其宣讀后由其按手印確認(rèn)的方式。實(shí)踐中，尚存在當(dāng)事人提供放棄繼承權(quán)公證書及法院庭審筆錄意圖證明繼承人放棄繼承權(quán)的，依據(jù)《繼承法意見》第48條規(guī)定可予以采用。

其三，關(guān)于放棄的繼承權(quán)范圍，因登記機(jī)構(gòu)僅就遺產(chǎn)中不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行審核，然而對(duì)于繼承權(quán)一般認(rèn)為其具有不可分性，只能全部接受或者全部放棄，而不能附加條件或者部分接受或者部分放棄。之所以如此其原因在于，一則倘若允許繼承權(quán)可分，實(shí)則將權(quán)利物化為類似具體物之份額，其與放棄繼承財(cái)產(chǎn)相混淆，其二，允許繼承權(quán)可分，會(huì)導(dǎo)致繼承人只繼承權(quán)利，而不繼承義務(wù)。其三，繼承人部分放棄而部分繼承很多時(shí)候其目的在于讓與其他繼承人，其完全可以通過在接受繼承之后將其所得遺產(chǎn)讓與他人而實(shí)現(xiàn)其初衷，允許部分繼承或部分放棄，實(shí)則省去了后續(xù)讓渡遺產(chǎn)所涉稅收，為國(guó)家稅收造成了流失。

故而應(yīng)通過詢問的方式明確當(dāng)事人放棄的為全部繼承權(quán)，涉及全部不動(dòng)產(chǎn)。如詢問是否有其他未涉及的不動(dòng)產(chǎn)未予以明示？倘若存在，應(yīng)一并予以放棄。

其四，簽署放棄繼承權(quán)聲明的法律效果，應(yīng)予以明確簽署后立即生效，不得予以撤回。依據(jù)《繼承法意見》第50條規(guī)定：“遺產(chǎn)處理前或在訴訟進(jìn)行中，繼承人對(duì)放棄繼承翻悔的，由人民法院根據(jù)其提出的具體理由，決定是否承認(rèn)。遺產(chǎn)處理后，繼承人對(duì)放棄繼承翻悔的，不予承認(rèn)。”當(dāng)事人反悔的，其決定是否承認(rèn)的機(jī)構(gòu)為司法機(jī)構(gòu)，應(yīng)在詢問中予以明確告知法律效果，詢問當(dāng)事人是否知悉。

5、繼承人已死亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供；

存在轉(zhuǎn)繼承和代位繼承的，審核關(guān)鍵仍在于繼承人死亡時(shí)間，同時(shí)對(duì)于代位繼承人和轉(zhuǎn)繼承人“全部”的認(rèn)定，可依據(jù)上文第1條予以把握。

6、被繼承人或遺贈(zèng)人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的材料；

應(yīng)提供權(quán)屬證書或者其他原因材料，如已經(jīng)發(fā)生繼承，經(jīng)生效法律文書確認(rèn)權(quán)屬的。同時(shí)應(yīng)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況、其上是否存在權(quán)利限制予以查詢，排除其上是否存在抵押、查封、異議及預(yù)告登記等限制。

7、被繼承人或遺贈(zèng)人生前有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，提交全部遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議；

此項(xiàng)必然需要經(jīng)詢問全部繼承人被繼承人是否生前立有遺囑，是否與他人簽訂有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。因登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)調(diào)查核實(shí)的難度極大，故而宜采詢問加全都到場(chǎng)繼承人具結(jié)的形式予以明確，同時(shí)可通過公告予以排除潛在遺囑持有人及遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議持有人。如可通過詢問：被繼承人生前是否與他人簽訂有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議協(xié)議或立有遺囑，若有，應(yīng)提供全部遺囑，申請(qǐng)人故意隱瞞存在遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議或遺囑情形，亦系提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

8、被繼承人或遺贈(zèng)人生前與配偶有夫妻財(cái)產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。

詢問存世一方配偶是否存在夫妻財(cái)產(chǎn)約定，若有，應(yīng)予以提供，并在公告時(shí)候排除異議。此外，對(duì)于除去夫妻一方之外的其他繼承人亦應(yīng)予以詢問是否知悉存在夫妻財(cái)產(chǎn)約定情形。

通過以上分析，可見，材料核查、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及詢問公告登記皆為繼承類業(yè)務(wù)中的關(guān)鍵審核手段，而詢問可謂登記申請(qǐng)受理過程中應(yīng)用最為廣泛的手段，故而應(yīng)對(duì)所需詢問之問題予以明確，筆者在文末附繼承類業(yè)務(wù)詢問記錄提綱，以供登記機(jī)構(gòu)及業(yè)務(wù)受理人員參考，鑒于個(gè)人水平所限，有所紕漏和瑕疵，還望多予指正。

附：不動(dòng)產(chǎn)登記繼承類業(yè)務(wù)詢問記錄提綱：

1、申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否為申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示？

2、被繼承人死亡時(shí)間、地點(diǎn)及大致原因？

3、被繼承人生前工作單位、住址及婚姻狀況？

4、所申請(qǐng)繼承的不動(dòng)產(chǎn)，作為被繼承人遺產(chǎn)其來源、取得時(shí)間？是否屬于被繼承人所有，其財(cái)產(chǎn)占有形式屬于共有還是單獨(dú)所有？

5、繼承所涉不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)利限制，存在查封？存在抵押？存在預(yù)告登記？存在異議登記？存在網(wǎng)簽備案？

6、被繼承人生前是否留有遺囑或遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議？有，應(yīng)予以提供。全部繼承人對(duì)于遺囑之真實(shí)性和效力是否存在異議？存在遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，協(xié)議是否已經(jīng)履行？

7、到場(chǎng)繼承人的姓名、性別、年齡、與被繼承人的親屬關(guān)系、工作單位、住址？

8、除去到場(chǎng)的繼承人外，是否尚有其他繼承人？繼承人是否已就被繼承人死亡履行了通知其他繼承人的義務(wù)？是否存在法定繼承人已經(jīng)死亡情形？若存在，其死亡時(shí)間為何時(shí)？

9、全部繼承人對(duì)于被繼承人與繼承人之親屬關(guān)系是否存在異議？

10、全部繼承人是否具有完全民事行為能力？

11、繼承人中是否具有盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的喪偶兒媳或者喪偶女婿？

12、在繼承人之外有無依靠被繼承人扶養(yǎng)的缺乏勞動(dòng)能力又沒有生活來源的人或者對(duì)被繼承人扶養(yǎng)較多的人？若有，是否保留了必要的遺產(chǎn)份額？

13、是否具有需要為其保留遺產(chǎn)份額的胎兒或未娩出的胎兒？

14、全部繼承人中是否存在法定喪失繼承權(quán)之情形？《繼承法》第七條規(guī)定情形：（一）故意殺害被繼承人的；（二）為爭(zhēng)奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人的；（三）遺棄被繼承人的，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重的；（四）偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重的。

15、被繼承人生前與其配偶有無夫妻財(cái)產(chǎn)約定？

16、所涉繼承不動(dòng)產(chǎn)由繼承？其他繼承人是否存在異議？是否具有對(duì)被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的繼承人，可以多分情形？是否具有有扶養(yǎng)能力和扶養(yǎng)條件的繼承人不盡扶養(yǎng)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)不分或者少分的情形？

17、繼承人繼承遺產(chǎn)是否已經(jīng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)？

18、繼承人放棄繼承是否為真實(shí)意思表示？放棄繼承是否存在致其不能履行法定義務(wù)的情形？倘若有，則放棄行為無效。

19、放棄繼承的繼承人是否知悉放棄系放棄全部遺產(chǎn)？是否存在其他未涉及本登記機(jī)構(gòu)管轄范疇的不動(dòng)產(chǎn)？若存在，應(yīng)一并予以放棄。

20、放棄繼承的繼承人是否知悉放棄繼承權(quán)的聲明一經(jīng)做出立即生效，不得撤回？