《北京市共有產權住房管理暫行辦法》近日向社會征求意見,該辦法正式通過后,將幫助更多的人實現“住有所居”。但是,購買共有產權住房后能否租賃、抵押?此類房屋的車位、物業費如何分配和繳納?對于這些問題,西城法院法官進行了分析。福州房地產審判觀察系專業福州房產律師–蔡思斌律師在長期關注、搜集福州及其他地區法院房地產審判實例，并結合自身多年辦案經驗的基礎上歸納、編輯而成。
共有產權住房應為按份共有
解讀共有產權住房一切問題的根源,在于此類房屋的性質,是按份共有還是共同共有。對此,該辦法指出,共有產權住房,是指政府提供政策支持,由建設單位開發建設,銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平,并限定使用和處分權利,實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
雖然該辦法禁止擅自出售、出租、出借共有產權住房,但合法出售等行為,如何操作?物權法規定:處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。
因此,法官預判,將來共有產權家庭用房產進行貸款、抵押、出租、出讓或進行重大修繕時,可能會因產權權限不足三分之二與代持機構間發生糾紛。法官建議,政府部門在制定相關配套規定或正式簽約時,應對產權家庭的前述權限予以明確。
產權份額可能引發物業糾紛
該辦法規定,購房人產權份額,參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。具體的比例確定方式需待辦法正式通過后,依據相關規定確定。
而物權法則明確規定:決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定制定和修改業主大會議事規則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人、有關共有和共同管理權利的其他重大事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
法官分析,在購房人產權份額確定后,行使建筑物區分所有權時可能就車位、公用修繕、物業服務、業主委員會等問題與其他業主或代持機構發生糾紛。因此,在出臺相關規定或正式簽約時,應注意明確這些物業服務等內容。
應明確約定購房人貸款權限
如果買房后,無力支付房款怎么辦?如果購房人把產權賣給第三人,第三人和代持機構發生糾紛如何處理?這也是很多人關心的問題。
根據辦法規定:共有產權住房可經購房人和代持機構協商一致向符合條件家庭轉讓,按產權比例獲相應的轉讓款;共有產權住房購房人取得產權證未滿5年不允許轉讓。因特殊原因確需轉讓的,可向建委(房管局)提申請,由代持機構回購;代持機構擁有優先購買權。
法官分析,在辦法征求意見稿中,購房人可按政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款,也可將其所有部分用于抵押。但這就會涉及購房人在無力還清貸款、抵押權實現或其他債務糾紛導致對房屋進行拍賣等處理時,代持機構在維護國家社會利益的同時,與第三人法律關系的問題。
對此,法官建議,相關政府部門在制定相關規定或簽訂正式合同時,對購房人的貸款權限、能否二次抵押、拍賣是否設定基準價等應做出明確約定,并與相關部門出臺聯合規定,預防有關合同效力與撤銷權的糾紛。