關鍵詞：離婚協議、共同財產、居住權、協商
一個深圳離婚故事，讓我深深感受到深圳中院法官的判案水平及司法人性化；也讓我再次感嘆，離婚協議，尤其是涉及高額財產的離婚協議一定要找專業律師代為起草，否則輸都不知道輸，苦水都不知往何處倒。
盧某、李某婚前購買了深圳市寶安區花園11b房，盧某、李某各占50%的份額，房屋登記價為人民幣343167元。部分購房款盧某、李某通過按揭貸款的方式支付，貸款期限為25年，從2008年7月9日-2033年7月8日。
2010年5月6日，雙方離婚并簽署《離婚協議書》： ……3、寶安區花園11b房由李某居住，居住期間的水電、燃氣費用由李某承擔，管理費、電話費、上網費費用由盧某承擔，房內的家電和家具設備全部歸李某所有；該房的按揭款由盧某負責，出售該房產前，盧某必須還清全部貸款，雙方才可以出售該房產；未還清全部貸款前，盧某不得私自出售該房產、停止還該房產的房貸；還完全部貸款后，盧某在與李某協商后，有權出賣該房產，賣房所得財產必須付給李某35萬元，其余歸盧某所有；4、深圳市南山區某12棟6d的房屋歸盧某所有，該房的按揭款由盧某負責；5、除此之外，無其他共同財產
2014年2月10日，盧某還清了上述11b房的抵押貸款。2014年3月4日，盧某向李某發出通知函，稱已經還清按揭貸款并已經注銷抵押登記，現需要出售該房產，依據《離婚協議書》的約定通知李某，李某若需要購買該房產可以和盧某聯系辦理有關手續，否則盧某將另尋買家。2014年3月10日，李某向盧某回函，稱盧某還清貸款之前沒有通知李某，因李某沒有能力購房，以目前的經濟條件也暫時無法搬離該房產，所以李某堅決不同意出售該房。
盧某為此起訴至法院，分割涉案房產明確為根據《中華人民共和國物權法》第九十九條按份共有的規定進行分割，按照離婚協議的約定，將涉案房產出賣后，李某應得35萬元，剩余的房款歸盧某所有。
一審深圳市寶安區人民法院：
關于涉案房產分割的條件是否成就，《離婚協議書》約定“出售該房產前，盧某必須還清全部貸款，雙方才可以出售該房產”，雙方并未約定還清貸款的時間，也沒有限制盧某提前還貸，因此在盧某已經提前還清了涉案房產的銀行按揭貸款情況下，符合出售房產的前提條件之一。
同時《離婚協議書》約定“還完全部貸款后，盧某在與李某協商后，有權出賣該房產”，該內容約定出售涉案房產前盧某應當和李某進行協商，并未要求李某同意出售該房產、雙方必須達成一致意見；且如強制性的要求盧某必須征得李某的同意才能出售涉案房產，顯然會使涉案房產一直處于共有狀態，李某可無限期的使用涉案房產，盧某作為共有權人無法對涉案房產行使權利，現盧某已經向李某發出通知要求出售涉案房產，履行了協議書約定的協商義務。
綜上，盧某、李某通過買賣取得涉案房產的共同產權，且共有形式為按份共有，盧某在《離婚協議書》約定的分割條件已經成就的情況下，可以根據法律規定請求分割。
二審深圳中院：
盧某單方出售該房產的條件并不成就，理由如下：
第一，《離婚協議書》明確約定“該房的按揭款由男方負責，出售該房產前，男方必須還清全部貸款，雙方才可以出售該房產”，這里的表述是“雙方才可以出售該房產”，此意味著出售涉案房產是雙方共同行使的權利，而并非一方可單獨行使之權利。
第二，《離婚協議書》又約定“還完全部貸款后，男方在與女方協商后，有權出賣該房產，賣房所得財產必須付給女方35萬元，其余歸男方所有”，此意味著男方可以在條件成就時單獨出售該房產，條件有二：一是還完全部貸款，二是與女方協商。“協商”是共同商量以便取得一致意見的意思，協商與告知是完全不同的概念，雖然《離婚協議書》對是否應當取得女方同意并未明確約定，但結合上下文，“協商”包含了取得女方同意的意思，如果將協商理解為告知，即無論女方是何種意見男方均可以處置房產，則該項約定將沒有任何意義。盧某認為，協商僅僅是出于優先購買權的考慮，只要其履行了通知義務，就滿足了離婚協議中的條件，上述觀點明顯將協商與告知混淆，并且與上下文的表述矛盾，本院不予采納。
第三，《離婚協議書》第三條首先明確了李某對涉案房產的居住權，但未約定居住權的行使期限。雙方當事人約定“男方必須還清全部貸款，雙方才可以出售該房產”，同時，雙方當事人與銀行簽訂的按揭貸款合同明確的按揭貸款期限之約定，因此，女方簽訂《離婚協議書》時有理由相信，居住期限應當與償還銀行按揭貸款的期限一致。誠然，按揭貸款能夠提前償還確為常識，但如果《離婚協議書》包含了提前還貸后盧某即可單方出售房產的意思表示，盧某甚至可以在離婚后立刻提前還貸，則協議中關于女方居住權的約定，以及水、電、燃氣、管理費、電話費負擔等約定變得毫無意義。
綜上，根據《離婚協議書》第三條的完整意思，李某上訴主張按照按揭合同約定的最后一起貸款還完時才能出售涉案房產，該理由成立，本院予以支持。
第四，雖然盧某認為涉案房產屬于二人婚前按份共有的財產，深圳市南山區××12棟6d的房產為盧某婚后購買的個人財產，但無論從法律規定看，還是從《離婚協議書》第五條“除上述之外，無其他共同財產”的表述看，盧某的主張都不能成立。縱觀整個《離婚協議書》，盧某得到了南山區××房產的所有權以及涉案房產扣除35萬之外的收益，即便扣除按揭貸款，盧某所得財產都要遠遠多于李某，如盧某本案訴訟請求獲得支持，則意味著剝奪了李某對涉案房產的居住權，這既違反了公平公正的原則，也與我國婚姻法保護婦女兒童權益的要求相悖，因此，將《離婚協議書》第三條理解為賦予李某較長時間的居住權更具有合理性和公平性。
福州律師蔡思斌評析：
本案中一審法院對于離婚協議的約定并沒有過多的法理闡述，更主要的是對離婚協議中財產約定的理解。男方是否有權在還清貸款后直接變賣訴爭房產，該爭議焦點一二審法院作出了完全不同的判斷。一審法院認為男方還清貸款后履行了告知女方的義務，無需另行征得女方的同意，否則訴爭房屋將一直處于共有無法分割的狀態，同意男方變賣房產；而二審法院則從協議上下文對規定作了進一步的解釋，認為如無需征得女方同意則協議中“雙方協商”、“女方居住權”等規定將被完全架空，協議中的還清貸款應理解為還清銀行按揭最后一期貸款方可售房，甚至從雙方分配財產的數額推究當事人本意，甚至深入到公平公正原則及保護婦女兒童權益角度，故而最終駁回男方訴請。深圳中院判決個人是高度認同的。
但如果離開案件本身，回歸到離婚協議內容來分析，雙方對于財產分割及處理的約定確實有含糊之處，進而給雙方當事人及法院不同的解釋空間。如果雙方當事人約定能夠明確具體，并具實操性，則本案爭議可免。
案例索引：深圳市中級人民法院（2014）深中法民終字第2598號
蔡思斌
2020年1月4日
