關鍵詞：租賃、定金罰則、合同目的無法實現、退還?
這是一個你可能猜中開頭，但案件結尾卻出人意料的法庭故事。甚至很多律師估計都會入這個坑，認為案件的開頭是正確，一審法院判決合法有據。不瞞你說，起先我也是這么認為的。
故事是這樣的。2019年7月20日，羅國強聽說付大鵬擬將坐落于長汀縣大同鎮七里村一店房出租給他人經營酒店、旅館便前往查看，經初步了解后，雙方達成初步協議：付大鵬將該店房出租給羅國強開設酒店、旅館，羅國強先行支付30000元作為租賃定金。付大鵬出具收條的主要內容為：今收到羅國強交來租賃定金叁萬元（租賃用途：酒店、旅館）。
之后，羅國強去消防部門詢問辦理所需材料時得知該店房不具備開設酒店、旅館的消防條件，沒有經過消防驗收。此后，羅國強多次找付大鵬協商返還預付款未果。另查明，案涉房屋其建設規劃許可的建設項目名稱為“個人住宅”。
后羅國強向一審法院起訴請求：判令付大鵬向羅國強返還房屋租賃預付款30000元。
一審長汀縣人民法院：案涉房屋未經消防檢查，不得作為旅館使用，羅國強合同目的不能實現，有權要求退還30000元
根據《中華人民共和國消防法》第十五條：“公眾聚集場所在投入使用、營業前，建設單位或者使用單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關消防機構申請消防安全檢查。公安機關消防機構應當自受理申請之日起十個工作日內，根據消防技術標準和管理規定，對該場所進行消防安全檢查。未經消防安全檢查或者經檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業”及第七十三條第（三）項：“公眾聚集場所，是指賓館、飯店、商場、集貿市場、客運車站候車室、客運碼頭候船廳、民用機場航站樓、體育場館、會堂以及公共娛樂場所等”規定，案涉店房由于未經消防安全檢查，不得作為酒店、旅館投入使用、營業，故羅國強租賃該店房的合同目的不能實現，對其要求付大鵬、陳桂華返還已支付的預付款30000元的訴訟請求，予以支持。
二審龍巖中院：未明確約定的前提下，旅館業消防條件應由租賃者承擔，羅國強已構成違約，無權要求返還30000元?
本案的雙方當事人之間擬成立房屋租賃關系，上訴人付大鵬的義務是向羅國強提供租賃物（房屋），而羅國強租賃該房屋的目的是用于開設經營酒店、旅館。本案付大鵬的房產系個人住宅，若改變原來的用途轉用于開設酒店、旅館，則酒店、旅館的經營者必須通過各相關部門的檢查驗收，包括本案雙方爭議的消防檢查驗收等事項。
而從本案的現有證據無法證明雙方有作出由付大鵬負責為羅國強辦理酒店、旅館的消防檢查手續的約定，亦無法證明付大鵬有向羅國強作出現有房屋已符合酒店、旅館的消防條件的承諾。
因此，本案中，在雙方未訂立正式的租賃合同且亦未對由誰承擔消防檢查等義務作出在先約定或特別約定之前，使租賃場所達到符合開設酒店、旅館的消防條件的義務應由作為酒店、旅館的經營者羅國強承擔，而非由作為店房的出租人的付大鵬承擔。羅國強以涉案店房未達到消防安全檢查的要求致使合同目的無法實現為由，拒絕與付大鵬簽訂正式的租賃合同，無約定和法定的依據，屬于違約行為。上訴人付大鵬在羅國強違約的情形下，有權適用《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第一百一十五條規定的定金罰則，對羅國強已支付的定金30000元不予返還。
綜上，羅國強無權要求上訴人付大鵬返還前述已支付的定金30000元。故，一審判決僅憑羅國強的單方陳述就作出涉案店房未達到消防安全檢查的要求致使合同目的無法實現的認定，認定事實不清且適用法律錯誤，本院予以糾正。
福州律師蔡思斌評析：
本案給房屋租賃當事人尤其是用于商業用途的房屋租賃者提了個醒。在租賃合同中，一定要對租賃房屋的消防檢查及消防驗收條件的條件由誰承擔，并要明確雙方的承擔責任范圍及方式。否則，如僅以所謂的房屋消防驗收無法通過認定為合同目的不能實現要求解除合同的訴訟請求很難得到滿足的。
本案中龍巖中院的認定確實條例邏輯。承租人租賃該房屋的目的是用于開設經營酒店、旅館，且出租人對此也明確知悉。租賃房屋在未進行相應改造及添置相關消防設施的前提下肯定不滿足消防安全檢查而不具備開設酒店旅館條件。但租賃方只要進行相應的消防施工，并按規定申請消防檢查且達標了，房屋是可以用于經營酒店旅館的，就此而言，承租人的合同目的并非無法實現。雙方當事人對于消防安全檢查義務約定不明的情況下，本著促進交易、誠實信用原則，將安全檢查義務判定由承租人承擔是合適的。
筆者認為，如承租人在申請安全檢查義務之后，因房屋自身條件未能通過安全檢查，承租人可要求出租人配合整改，如出租人不予配合或始終無法通過安全檢查，屆時以合同目的無法實現為由解除合同并要求出租方賠償損失更具說服力。
案例索引：
龍巖市中級人民法院（2019）閩08民終1708號，當事人系化名。
2020年1月14日
