新冠肺炎，全國停業停學停產共同抗疫。商家因抗疫無法營業卻仍然要承擔租金，必定損失巨大。期間租戶要求減免房租等相關分析更是刷爆大家朋友圈。但如租戶認為單純減免租金已經不能彌損失，想直接以疫情屬于不可抗力導致合同目的不能實現要求解除合同，能否得到支持呢？

案情：小王于2019年6月租賃了某商場內商鋪，租賃期間三年，用于服裝銷售，后因疫情導致2月份均不能營業，且接下來還將面臨人流稀少等嚴重影響收益情況，所以小王遂向房東發送書面解除合同通知函。該合同能否解除，小王是否需要承擔違約責任？

對于這個問題，我們結合“非典”時期的一個真實案例來給大家解答：

案例：遼寧省高級人民法院（2013）遼審二民抗字第14號

案情簡介：2002年10月25日，正典公司與鵬程公詞簽訂《租賃酒店協議書》，協議約定：正典公司承租鵬程公司所有大連鵬程假日大酒店，年租金100萬元，租賃期限為5年，自2002年12月1日起至2007年12月1日止，若提前終止承租，正典公司需承擔50萬元人民幣的經濟責任賠付給鵬程公司等。租賃期間，鵬程公司同意和支持正典公司經有關部門核準后經營蛇餐館，正典公司對所租房屋進行裝修，經營酒店名稱為大連市西崗區阿六蛇城酒店，并辦理了經營野生動物的許可證。2003年5月，正典公司以“非典”疫情及大林字（2003）64號文件通知為由，將其經營的大連市西崗區阿六蛇城酒店停業，并撤出酒店。鵬程公司在正典公司撤出后，對酒店的物品進行了清點，并在報紙刊登出售酒店廣告。

沈陽市高級人民法院：

一、關于鵬程公司與正典公司之間合同的解除是否系不可抗力的原因所致問題。

根據雙方簽訂的《租賃酒店協議書》第一、四條的規定，正典公司承租的系大連鵬程假日大酒店（簡稱假日大酒店）全部，租賃期間，作為增項增加的蛇餐館經營項目。協議簽訂后，正典公司注冊成立了大連市西崗區阿六蛇城酒店，并辦理了《經營野生動物許可證》。假日大酒店的經營范圍包括餐飲、客房等，正典公司承租后，實際經營項目亦包括以上兩部分。大連市林業局和工商行政管理局下發的緊急通知，僅是停止野生動物的經營活動，受到影響的只是正典公司的餐飲部分，客房經營仍可正常進行。

此外，經調閱大連市西崗區阿六蛇城酒店的工商檔案，其經營范圍為“中餐加工零售；煙、酒、飲料零售”，并非專門從事野生動物的餐飲經營，野生動物經營活動的停止，只是對其餐飲經營造成部分影響而不是全部，大連市西崗區阿六蛇城酒店還可以正常經營與野生動物無關的其它中餐。由此可見，因“非典”疫情和政府有關部門因此而下發的停止野生動物經營的通知，只是對正典公司的部分經營活動造成影響，尚不足以導致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》中所指出的“因政府及有關部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛”的情形，故本案不能據此認定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。

二、關于正典公司的行為是否構成違約解除合同問題。

正典公司沒有按照合同約定期限支付租金，行為構成違約，應承擔違約責任。雖然該協議第三條還規定，“乙方（正典公司）若提前終止承租，需承擔金額為50萬元人民幣的經濟責任賠付甲方（鵬程公司），”但正典公司在本案中的違約行為，畢竟與“非典”疫情的發生所導致的部分經營活動不能完全正常進行有一定的關系，且其自身也遭受了較大的經濟損失，故違約金的數額應適當減少給付，結合本案的實際情況，酌定為150000元為宜。大連市中級人民法院二審改判正典公司不承擔違約責任不當，本院予以糾正。

三、關于正典公司提出雙方經協商一致解除合同，不存在違約，也不應當承擔違約責任的主張。

《中華人民共和國合同法》第一百一十九條規定，“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償”。鵬程公司在正典公司未按照合同約定期限支付租金，且將承租的假日大酒店全部經營活動停止的情況下，在報紙上刊登廣告予以出售，并與正典公司進行了物品交接，收回出租酒店的行為，是符合上述法律規定的避免損失擴大所采取的積極措施，在無其它證據佐證的情況下，不能據此推定鵬程公司與正典公司自愿解除合同。而且，合同法第九十七條還規定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失”。按照該項法律規定，即使雙方協商一致同意解除租賃合同，也僅能因此免除正典公司繼續履行合同的義務，在沒有證據證明鵬程公司明確表示放棄的情況下，其仍有權要求正典公司給予損失賠償。故正典公司的上述主張缺乏事實和法律依據，本院不予支持。

結合上述案例，關于承租人是否可因疫情主張解除合同，主要應注意如下幾點：

1、疫情并非當然就可單方免責解除合同

疫情雖屬于不可抗力，但不可抗力必須造成合同目的不能實現時才可主張解除合同。就租賃合同而言，絕大多數租賃期限都相對較長，而疫情時間放置于整個合同履行期來說，相對比例較小，并非當然導致合同目的不能實現。且基于此造成的損失，雙方可基于公平原則，通過協商減免房租等方式分擔損失。

2、如若承租方未經出租方同意，仍單方解除合同的，恐將承擔違約責任

如若承租方在未與出租方協商一致的情況下，仍然單方解除合同的，勢必需承擔相應的違約責任。只是基于疫情原因，在違約責任承擔上，法院往往會在合同約定違約金范圍內酌情判定，適當調整。

3、若承租方在未與出租方協商一致的情況下，拖欠、拒付租金達到合同約定解除條件的，出租方有權解除合同

如果承租方在未與出租方協商減免租金和解除合同事宜的情況下，單方拒付租金或長期拖欠租金的，且達到合同約定解除條件的，出租方可解除合同并要求承租方承擔違約責任。

因此，我們建議出租方，雖然疫情以造成無法彌補的損失，但是還是應當審慎采取措施，積極與出租方協商，并在咨詢專業法律人士的前提下采取措施，切勿一時沖動導致損失更大。在無法就解除合同達成一致的情況下，應當采取減免租金協商等方式盡可能減少損失。