有些訴訟沒有必要亦沒有意義。但有的當事人總免不了貪念，枉顧誠信，借著協議不夠嚴密、有空子可鉆之際借此博一把。贏了固可喜，輸了亦可承受，似小本大利。不過，律師應該喜歡這些人，憑空給法律服務市場創造了雙重需求。當事人如能預防在先，事前即請律師審查會更妥當一些。

老生常談，下面講的又是一個偷雞不著蝕把米的故事了。

案情簡介：因男方嚴某出軌，其妻鄭某遂與其于2014年10月辦理了離婚登記。《離婚協議書》約定，嚴某將訴爭房產以40萬元價格賣于鄭某，原產權余下貸款由嚴某還清（貸款約為17萬元，實際是由鄭某償還）。2015年1月5日，雙方簽訂《房地產買賣契約》約定，嚴某以40萬元的價格出售訴爭房給鄭某。福州市房屋登記中心于2015年1月15日，頒發不動產產權證（榕房權證Ｒ字第××號）載明，鄭某從上一道權利人嚴某取得所有權。

不久，男方嚴某以前妻鄭某未支付購房余款23萬為由訴至法院要求其立即支付。

晉安法院：對雙方是否存在真實房屋買賣關系的事實與證據做如下認定：

嚴某提供《離婚協議書》及《房地產買賣契約》，主張鄭某應按約定向其支付23萬元購房款。

鄭某提供《保證書、說明書》、2014年國慶期間簽訂的離婚協議書、證人余某出具的《證明》，主張雙方已于離婚登記前約定房產的權屬，其要申請公積金必須以買賣形式才能申請，雙方不存在買賣房產的事實。

一審認為，嚴某雖對雙方于2008年8月3日簽訂的《保證書、說明書》及2014年國慶期間簽訂的《離婚協議書》真實性以及嚴某本人的簽名存有異議，但不申請鑒定。結合嚴某明確知曉雙方僅能以買賣的方式將房產過戶給鄭某，鄭某才能申請公積金貸款。故采信鄭某提供的上述證據，認定雙方并無買賣房產的真實意思表示，未形成真實的房產買賣關系。

一審認為，權利人的訴訟權利應當基于合法有效的權利來源，基于嚴某與鄭某間并未真正達成訴爭房產的買賣合意，故嚴某基于與鄭某2014年10月16日簽訂的《離婚協議書》關于房產處分部分及《房地產買賣契約》主張權利，無法律與事實依據，不予支持，遂駁回嚴某的訴訟請求。

福州中院：權利人的訴訟權利應當基于合法有效的權利來源，嚴某提出應支持其判令鄭某支付購房款23萬元的上訴主張，依據是《離婚協議書》中關于涉案房產以40萬元賣給鄭某的約定。

但根據鄭某提供的《保證書、說明書》顯示，該《保證書、說明書》屬夫妻間忠誠協議約定的性質，嚴某在《保證書、說明書》中向鄭某保證：“……過往的錯事不再犯，從8月4日起徹底與……斷絕來往……”，若違背，則放棄所有資產與財產。根據鄭某提供的雙方2014年國慶期間簽訂的離婚協議書顯示，“因長期兩地分居，且男方已另結新歡，致使夫妻感情破裂……”；雙方并就涉案房產約定歸鄭某所有，房產過戶費及相應銀行按揭貸款均由鄭某負擔，同時約定有7萬元及投資工程所得收益歸嚴某所有作為補償房屋差價。可見，雙方在辦理離婚登記前確已就涉案房產作出處理約定，并涉及其他財產的處分和補償問題。

雙方于2014年10月16日在福州市晉安區民政局辦理離婚登記后，根據2015年1月5日的《房地產買賣契約》顯示，嚴某委托證人余某作為委托代理人辦理房產買賣手續，而證人余某出具的《證明》稱嚴某與鄭某雙方已于離婚登記前約定房產的權屬，鄭某要申請公積金必須以買賣形式才能申請，雙方不存在買賣房產的事實。

涉案房產于2015年1月15日過戶完畢，但嚴某直至2017年7月18日才發律師函向鄭某主張賣房款“61.40萬元”，并在一審庭審中表示可能是看錯了《離婚協議書》上的房屋價格。

另外，根據雙方確認，涉案房產的剩余銀行按揭貸款實際由鄭某償還。綜合在案證據以及當事人陳述，鄭某提交的證據足以證實，嚴某與鄭某在前往民政部門辦理離婚登記前已就涉案房產達成了一致協議，在辦理離婚登記后，也實際按照原達成的一致協議履行完畢，可見雙方并無買賣房產的真實意思表示，未形成真實的房產買賣關系，故嚴某基于與鄭某2014年10月16日簽訂的《離婚協議書》關于房產處分部分主張權利，沒有事實依據，不能成立，不予支持。

蔡律師評析：

一、離婚協議書雖約定雙方為買賣房屋關系，事實上也是按照買賣過戶，但一方有證據證明雖名為買賣但實為離婚分割的，原產權登記方要求按照離婚協議支付轉讓款的，法院不予支持

上述案例中，雖然雙方簽署的《離婚協議書》明確約定了房產為買賣，由取得方支付40萬轉讓款后取得產權，但若其能夠舉證證明雙方真實意思表示為財產分割歸其所有的，即便《離婚協議書》與產權變更方式、《房地產買賣契約》均表示雙方為買賣關系的，原產權登記一方也無權要求另一方支付轉讓款。這主要是因為，基于房屋貸款方式如公積金貸款以及過戶手續費等諸多因素，很多家庭成員間房屋產權過戶實際并非買賣但卻都會采用買賣方式進行過戶。而因家庭成員間引起的此類糾紛，往往不能僅以過戶方式等直接認定構成買賣關系，而應當結合證據查明雙方之間真實意思表示，并按照雙方間實際真實意思表示處理爭議。

二、離婚登記前所簽署《離婚協議書》無效，但可與其他證據相互佐證證明雙方間真實意思

上述案例中，男女雙方在辦理離婚登記前簽署了一份《離婚協議書》，并在協議書中表明雙方系將房產歸其中一方所有。且該《離婚協議書》所簽署時間與離婚登記時間較近，內容中亦寫明基于另一方已有新歡等內容。結合雙方婚內簽署的《保證書、說明書》以及離婚后雙方辦理房屋過戶手續的代理人的證言，證實雙方選擇買賣方式系基于辦理公積金貸款的需要等。以上證據雖然單項證據而言都無法達到證明雙方系名為買賣實為房產分割的意思，但彼此之間相互印證，則可形成證據鏈，證明雙方間真實意思表示。

三、若因考慮過戶等問題，確需在《離婚協議書》中約定雙方為買賣并以買賣方式過戶的，筆者建議大家應當保留雙方間真實意思表示的證據，如談判時的微信聊天記錄、錄音等，最好可以在《離婚協議書》之外單獨就此問題簽署書面協議，明確雙方間真實目的等，以免后續發生糾紛。

索引案例：福州市中級人民法院（2019）閩01民終5767號

蔡思斌

2020年3月30日