改判要點：個別繼承人在未取得其他繼承人（所有權人）授權的情形下擅自訂立合同，交易本案訟爭房屋，其無權解除合同，仍應按合同承擔違約責任?

案情簡介：

《房屋買賣合同》約定萬川（已故）、萬鋒、朱齊將其原有的房屋出賣給葉春。葉春共計向萬鋒支付款項共計17.8萬元、

萬鋒、萬銳、萬華、萬月為萬川的四個子女。朱齊與萬鋒為夫妻關系。萬川名下房產于2010年拆遷，并于2017年補償安置兩套房產。該兩套房產目前出租，租金由萬鋒、萬銳、萬華、萬月平分。審理過程中，葉春與萬鋒共同確認《房屋買賣合同》上“萬川”、“朱齊”的簽名、捺印均系萬鋒所為。

葉春起訴請求：1.確認《房屋買賣合同》合法有效；2.判令萬鋒、朱齊繼續履行并連帶共同賠償葉春違約金96萬元【本案于2019年3月19日開庭，同日法庭辯論終結，期間葉春訴請違約金為30萬元。2019年4月20日，葉春提出增加違約金訴訟請求至96萬元】；4.確認拆遷補償權益歸葉春所有。

一審鼓樓法院觀點：

關于《房屋買賣合同》的效力問題。萬鋒與葉春簽訂合同時對訟爭房屋并無處分權，屬無權處分，合同有效。本案中，因萬鋒的無權處分行為致使《房屋買賣合同》自始不能履行，且在訟爭房屋的所有權人死亡，繼承開始的情形下，萬鋒也未能和其他繼承人達成將訟爭房屋過戶給葉春、實際履行《房屋買賣合同》。現因萬鋒的原因使合同陷入履行不能且合同無法繼續履行，萬鋒應對葉春承擔違約責任。本案中，因合同無法繼續履行，萬鋒應返還葉春已支付的購房款。對于違約金的數額，酌情認定為40萬元。綜上，判決：一、萬鋒向葉春返還購房款17.8萬元并支付違約金40萬元。

二審福州中院觀點：

本案訟爭房屋系萬川名下房產的拆遷安置房屋，并非萬鋒所有的房產，且葉春在與萬鋒訂立《房屋買賣合同》時，亦明知萬川及朱齊的署名系由萬鋒代簽，因此，葉春關于萬鋒有權訂立《房屋買賣合同》的上訴理由不能成立。萬鋒在未取得所有權人授權的情形下擅自訂立合同，交易本案訟爭房屋，無權解除合同，因此，萬鋒關于其可以解除本案《房屋買賣合同》的上訴理由不能成立。

根據司法解釋規定，當事人變更訴訟請求應在一審法庭辯論結束前提出。本案中，一審庭審時間為2019年3月19日，但葉春變更訴訟請求的時間為2019年4月20日，已超過變更訴訟請求的法定時限，本案應按照葉春未變更之前的訴請進行審理，因此，本院依法調整本案萬鋒應支付的違約金為30萬元。

綜上，改判：萬鋒應向葉春支付違約金30萬元。

福州律師蔡思斌評析：

因無權處分人的原因導致合同無法繼續履行，買方有權向其主張違約金。違約金金額可以根據買方所受損失予以認定，一般法院會綜合考慮后酌定違約金數額，而各個法官內心對于不同案件情形也會有不同的認定標準。【李文龍、唐曉星房屋買賣合同糾紛二審民事判決書 (2019)閩01民終2702號 二審法院的改判觀點認為：綜合本案守約方的實際損失情況及合同履行情況，本院認為雙方合同約定的按成交價的每日萬分之五支付的遲延履行違約金過高，予以調整為按成交價的每日萬分之一的標準支付。】故而買方應盡可能提供自己因不能繼續履行合同的一切成本費用包括實際損失和自己為履行合同導致的所有開銷。

當事人變更訴訟請求應在一審法庭辯論結束前提出的相關規定

《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三十四條第三款“當事人增加、變更訴訟請求或者提起反訴的，應當在舉證期限屆滿前提出。”

《最高人民法院關于適用<關于民事訴訟證據的若干規定>中有關舉證時限規定的通知》（法發〔2008〕42號）第七條“關于增加、變更訴訟請求以及提出反訴時的舉證期限問題。當事人在一審舉證期限內增加、變更訴訟請求或者提出反訴，或者人民法院依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條的規定告知當事人可以變更訴訟請求后，當事人變更訴訟請求的，人民法院應當根據案件的具體情況重新指定舉證期限。當事人對舉證期限有約定的，依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三十三條第二款的規定處理。”

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百三十二條規定，“在案件受理后，法庭辯論結束前，原告增加訴訟請求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關的訴訟請求，可以合并審理的，人民法院應當合并審理。”

案例索引：(2019)閩01民終7048號，以上涉及人名均為化名。