改判要點：因《中華人民共和國民法總則》于2017年10月1日才實施，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法總則〉訴訟時效制度若干問題的解釋》第三條規定：“民法總則施行前，民法通則規定的二年或者一年訴訟時效期間已經屆滿，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的物業費，至2017年10月1日，訴訟時效期間已經屆滿。本案訴訟時效應從2015年10月1日起算。

案情簡介：

2005年10月17日，小白公司與邵江簽訂《業主公約》，約定小白公司為凱旋花園提供物業服務事宜。

邵江2014年5月1日前每月應交物業費232.47元，2014年5月1日后每月應交物業費263.46元。現邵江2013年1月至2018年10月期間未繳納物業管理費。2018年4月2日小白公司向邵江寄送《律師函》向邵江催繳物業費、水電公攤和自用水費，2018年4月3日該郵件被拒收退回。

小白公司向一審法院起訴請求：判決邵江向小白公司支付欠繳的物業費17701元、公攤水費480.3元、公攤電費2132.7元、自用水費4106.2元（共計人民幣24420.2元）及逾期付款產生的滯納金。

一審鼓樓法院觀點：

小白公司與邵江簽訂《業主公約》合法、有效。邵江在享受小白公司物業管理服務的同時未按約交納物業管理費已構成違約，應承擔違約責任。關于訴訟時效問題；根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條的規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。2018年4月2日小白公司向邵江寄送《律師函》主張權利，故小白公司主張的2015年4月之前的物業費已超過訴訟時效，一審法院不予支持。邵江應向小白公司交納2015年4月起至2018年10月的物業費。判決：邵江向小白公司支付自2015年4月起至2018年10月止欠繳的物業服務費11329元及滯納金。

二審福州中院觀點：

小白公司認為其關于物業費的主張沒有超過訴訟時效，因為小白公司于2018年4月2日通知對方繳費，對方不繳費，小白公司才知道自己的權利受到侵害，其已于2019年2月起訴，并沒有超過三年的訴訟時效。邵江認為應從小白公司起訴之日倒推三年計算訴訟時效。本院認為，根據《福建省物業服務收費管理辦法》第十五條規定：“物業服務費從物業交付買受人之日起按月收取，業主自愿預繳的除外”，邵江自2013年1月起一直未繳納物業管理費，小白公司應當知道自己的權利受到侵害，而怠于行使權利，應承擔相應的法律后果。現小白公司僅能提供證據證明其于2018年4月2日作出律師函對物業費等進行了催討，4月3日EMS投遞時，投遞員備注“被拒收”，應視為2018年4月3日邵江才收到繳費通知。根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。”因《中華人民共和國民法總則》于2017年10月1日才實施，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法總則〉訴訟時效制度若干問題的解釋》第三條規定：“民法總則施行前，民法通則規定的二年或者一年訴訟時效期間已經屆滿，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規定的，人民法院不予支持。”就本案而言，2015年10月1日前的物業費，至2017年10月1日，訴訟時效期間已經屆滿，不能適用《中華人民共和國民法總則》三年的訴訟時效期限的規定。本案訴訟時效應從2015年10月1日起算。

綜上，改判：邵江向小白公司支付自2015年10月起至2018年10月止欠繳的物業服務費9484.56元及滯納金。

福州律師蔡思斌評析：

本案2018年4月3日業主收到物業公司的繳費通知，一審認為適用3年訴訟時效期間，業主需交2015年4月起至2018年10月止欠繳的物業服務費；二審認為2017年10月1日前的物業費適用2年訴訟時效，故2015年4月至9月的物業費已經過訴訟時效，業主無需交納。

案例索引：福州市中級人民法院(2019)閩01民終5648號，以上涉及人名均為化名。