離婚房產(chǎn)分割法律實務指南
夫妻感情破裂，婚姻走上末路，爭議最大的除了孩子撫養(yǎng)權歸屬外，就是房屋分割問題了。福州離婚律師蔡思斌律師執(zhí)業(yè)過程中經(jīng)辦了上百起的離婚案件，積累了相當豐富的實務經(jīng)驗。現(xiàn)本律師就廣大當事人咨詢最多、最關心的離婚房產(chǎn)分割問題，根據(jù)我國目前法律及相關婚姻法司法解釋，作出詳盡解答如下，以為當事人釋疑解惑。
一般而言，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，屬于夫妻共有，離婚時應作為夫妻共同財產(chǎn)分割。根據(jù)《婚姻法》司法解釋（二）第20條規(guī)定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：
（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；
（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給與另一方補償；
（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。司法實踐的通常做法是：共有房屋能實際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的，可以作價分給一方，另一方取得補償。在確定房屋分給哪方時，應考慮雙方住房情況，照顧撫養(yǎng)子女的一方，在雙方條件同等的情況下，應照顧女方。
原則上雖如此規(guī)定，但由于我國住房制度多樣化，兼之房屋屬性、出資時間、辦理銀行貸款、家人父母是否出資、產(chǎn)權證取得時間等諸多要素不同，在司法實踐中還應根據(jù)具體要素區(qū)分以下不同情況處理：
私房分割：
（一）離婚時已取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)。
1、夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權，離婚后房屋如何分割？
首先，明確產(chǎn)權，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款余額部份扣除。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋凈值的一半，得房方單獨償還剩余的本金和利息。
?2、夫妻一方婚前付了全部房款，并在婚前取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割？
按最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財產(chǎn)，因此，離婚時，另一方無權要求分割。
3、夫妻一方婚前付了全部房款，但在婚后取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割？
該房屋仍屬于一方的婚前財產(chǎn)，離婚時，另一方無權要求分割。產(chǎn)權證雖然
是物權憑證，但并不意味婚后取得產(chǎn)權證的房屋就應當是婚后財產(chǎn)，關鍵看出資情況，即夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，即對房屋權利是在婚前取得的。
4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？
房產(chǎn)證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應當是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。
5、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？
該房產(chǎn)應該認定歸產(chǎn)權登記的一方。但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產(chǎn)。需說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產(chǎn)。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應認定為夫妻共有財產(chǎn)。
6、父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？
根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規(guī)定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。 ?
婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。
由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
7、房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？
比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字或有父母的名字。對此，法院一般不會主動將其追加為第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理，由當事人另案起訴；（2）根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。
8、婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？
在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進去。兩人結婚后因感情破裂決定離婚，在上述情況下離婚時，房產(chǎn)證上有名字一方，如果不承認另一方購房時出了資，認為房屋屬于其個人婚前財產(chǎn)，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給一方的前提下，另一方的權益法院是無力保護的。也就是說，即使另一方出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決一方給與適當補償。
9、婚后夫妻一方以個人婚前財產(chǎn)購買的房屋，房產(chǎn)證上只登記出資一方的名字，離婚時如何分割？
婚后夫妻一方以個人婚前財產(chǎn)購買的房屋，應屬于一方的婚前財產(chǎn)，因為這只是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價值取得于婚前。離婚時，另一方無權要求分割。
10、由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，在離婚時如何分割？
實踐中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務、級別、工作年限等掛鉤，所花費的費用要遠遠低于房屋的市場價值。而且當初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議相當棘手，而產(chǎn)權證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現(xiàn)象，以前爭議較大，現(xiàn)在有了明確的“說法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，這一類的房屋還是屬于婚姻關系存續(xù)期間所得，且用夫妻共同財產(chǎn)購買，應認定為夫妻共同財產(chǎn)。
（二）離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割？
根據(jù)最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。另外，最高人民法院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：（1）購買福利性政策房屋；（2）購買商品房（3）購買經(jīng)濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房屋所有權直接判決。
（三）婚姻存續(xù)期間繼承房產(chǎn)如何分割？
按照《婚姻法》的規(guī)定夫妻關系存續(xù)期間繼承的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，這是毫無異議的。問題在于，很多情況下，離婚分割財產(chǎn)時，作為繼承人的一方并沒有實際的繼承該房屋，即尚未取得該房屋的所有權，由于繼承人在遺產(chǎn)分割前仍有權放棄繼承，因此，離婚訴訟中，法院對繼承人的配偶要求分割該尚未繼承房產(chǎn)的請求是不予處理的，由當事人在其權利條件具備時再主張分割。
三、關于離婚后公房承租權的處理。
公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產(chǎn)權。因此，在離婚時法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權問題。最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規(guī)定。
1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：
（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續(xù)5年以上的；
（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；
（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；
（4）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；
（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；
（6）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的；
（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的：
（8）婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；
（9）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。
離婚時，夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住；對可以另調(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準許。
2、離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租問題的處理。
（1）一方對另一方婚前承租的公房無權承租的，離婚后原則上應自行解決住房問題；
（2）離婚后確實無房居住，自行解決住房確有困難的，可以調(diào)解或判決無承租權一方暫時居住，暫住期限一般不超過二年。暫住期間，暫住方應交納與房屋租金等額的使用費及其他必要費用；
（3）離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租而另行租房經(jīng)濟上確有困難的，如承租公房一方有負擔能力，應給予一次性經(jīng)濟幫助。
四、拆遷安置房如何分割。
拆遷獲得的補償安置款屬于夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)主要看拆遷房屋的產(chǎn)權來源。
（一）如果拆遷的房屋系私房，那么拆遷安置中的房屋補償款就是原私有房屋的轉化形式，仍然屬于原房屋的產(chǎn)權人所有，但是對于其他形式的補貼或者費用，比如速遷費、過渡費、獎勵費、早簽約獎等屬于補貼性質(zhì)，按照規(guī)定應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。
（二）如果拆遷款系基于拆遷人是同住人身份而獲得的補償安置款，其性質(zhì)上應當屬于夫妻關系存續(xù)期間獲得的補償，并非婚前個人財產(chǎn)的轉化形式，因此應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。
（三）婚前承租的公有住房的拆遷款如何分割，主要看公有住房是否為雙方均有權居住和使用，如果是的話，那么該部分拆遷款應該屬夫妻共同財產(chǎn)，如果該公有住房按照規(guī)定一方無權居住的話，那么該方也無權要求分割拆遷款。
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