買賣不破租賃與房屋預告登記的適用關系分析

一、引言

《合同法》第二百二十九條?租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

實務中多認為上條所指向的，即為買賣不破租賃規則。另據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《房屋租賃司法解釋》）第20條規定，所謂買賣不破租賃，是指租賃物在租賃期間發生所有權讓與的，承租人可以請求租賃物受讓人繼續履行租賃合同。受讓人并非租賃合同當事人，法律在此突破債的相對性，例外令其受租賃合同拘束，目的明顯是維護承租人的用益利益。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條?租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

這種債權物權化的現象，在我國其他立法也有體現。《物權法》第20條所規定的預告登記制度，同樣也讓原本只具有相對性的債權，借由登記對第三人產生效力。旨在發生不動產物權變動的債權經預告登記后，未經債權人同意，不動產權利人對第三人處分不動產的，并不發生效力。

《物權法》第二十條?當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

實務中饒富理論趣味的，是房屋所有權人與受讓人締結房屋買賣合同，并將債權預告登記，又與承租人締結租賃合同并交付房屋的，嗣后發生房屋所有權變動時，受讓人能否主張租賃合同對其不生效力，勢必成為利害關系各方爭議焦點。考察我國法院的司法實踐以及民法原理，或能給予我們若干啟迪。

二、先交付租賃物后辦理所有權讓與預告登記

實務中法院多認為，承租人須具備租賃的公示外觀，才能發生買賣不破租賃的效力。如《上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》便認為，未經登記的租賃合同，承租人原則上不得主張買賣不破租賃。而江蘇省高級人民法院在其《執行異議之訴案件審理指南》中也說明，承租人在租賃物被保全或執行前已經與被執行人簽訂了合法有效的房屋租賃合同，且已按約支付租金，并實際占有使用房屋的，可以適用“買賣不破租賃”原則。

其法理在于，租賃合同本無公示方式，如允許承租人未履行合同便可向租賃物受讓人主張租賃權益，必然對受讓人產生不測危害。因此承租人占有租賃物或就租賃合同進行登記的，一定程度已對租賃的權利外觀有所公示，受讓人對于法律后果應有預期，不致過分妨礙交易安全。

在出賣人向承租人交付租賃房屋后，又將房屋賣給受讓人并經預告登記的，受讓人于取得房屋所有權后，能否請求承租人騰房清屋，此時便有訴諸買賣不破租賃法理的余地。承租人占有租賃房屋后，出租人并不喪失租賃物所有權，自然可基于所有權對外處分租賃房屋。此時受讓人即使辦理預告登記，其所擔保的只是房屋所有權的順利讓與，與房屋受讓后概括承受原所有權人在租賃合同中的法律地位并無沖突。就此而言，在租賃物已經交付承租人占有使用后，受讓人的法律地位并不因嗣后辦理預告登記而更為優越，承租人依然可基于租賃合同對房屋繼續占有使用。

三、先辦理所有權讓與預告登記后交付租賃物

實務中較有爭議的是，出賣人將房屋賣給受讓人并辦理房屋所有權讓與的預告登記，在房屋所有權移轉登記至受讓人名下前，出賣人又將房屋租予承租人并交付的，此時承租人能否對受讓人主張“買賣不破租賃”。

1、出賣人在辦理房屋讓與預告登記后，能否再將房屋出租他人

在（2011）川涼中民終字第566號胡國亮訴眾鑫公司、徐明芳、李光友排除妨害糾紛一案中，法院認為，“徐明芳、李光友與眾鑫公司簽訂《房屋租賃合同》無權利人胡國亮的簽字確認，且此時徐明芳（筆者注：出租人之一）已將房屋賣出，雖然還沒有完成過戶手續，但該房屋已進行公告，徐明芳已喪失對該房屋的處分權，根據《物權法》第二十條第一款的規定，徐明芳、李光友與眾鑫公司簽訂《房屋租賃合同》應屬無效合同。”依據法院觀點，若租賃房屋已經辦理預告登記，出賣人對房屋再無處分權，嗣后簽訂的《房屋租賃合同》亦將淪為無效，買賣不破租賃更是無從談起。

對此意見，需要討論的有以下三點：

首先，依據《物權法》第20條第1款后半段規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權變動效力。預告登記賦予買受人針對出賣人的請求權以物權效力，就特定標的物權利的取得已較一般債權人優先，其法律地位與未預告登記前顯有強化，就此而言，預告登記已具有保障債權實現的擔保功能。

其次，買受人雖然辦理預告登記，但仍未就房屋所有權移轉辦理本登記，房屋所有權人仍為出賣人，其自可就房屋再做處分，只是未經作為預告登記權利人的買受人同意，該項處分不發生物權變動效力。法院認為房屋辦理預告登記后，出賣人便喪失處分權，似乎有所誤會。

最后，所謂處分，是指產生現有權利變動的行為。出賣人與承租人締結租賃合同甚至交付租賃物，并未發生租賃物權利變動的法律效果，租賃合同的締結以及履行顯然并非處分。即使出租人對租賃物沒有處分權，也不妨礙租賃合同的效力，出租人只是應就合同的履行不能承擔違約責任。而預告登記所阻卻的只是針對不動產的處分效力，租賃合同的締結自然不應包括在內；就此而言，預告登記權利人不能以房屋業已預告登記為由，主張租賃合同不生效力。

總而言之，出租行為并非法律上的處分，出租人縱然無處分權，其與承租人簽訂的租賃合同當然也不因出租人對租賃物有無處分權而受有影響。房屋即使成為預告登記的客體，并不妨礙房屋所有權人在交付房屋或移轉所有權之前，基于有效的租賃合同將房屋租予他人。

2、出賣人在房屋預告登記后，又出租他人的，承租人能否主張買賣不破租賃？

有疑問又最具趣味的，是出賣人就房屋所有權讓與辦理預告登記后，又將房屋租予他人并交付的，買受人是否仍受租賃合同的拘束。如果依循買賣不破租賃法理，邏輯上自然可以得出，盡管房屋所有權嗣后變動，承租人仍可基于租賃合同向房屋受讓人主張使用收益的結論。

但筆者以為，此項結論值得商榷，論證如下：

首先，買賣之所以不破租賃，并非來自于邏輯推演，而是植根于關切承租人生存利益的法政策考量。這也意味著，在有正當理由認為承租人利益不值得特殊保護時，買賣不破租賃的法理便應推翻。比如，在租賃權尚未借助登記或占有得以公示之際，受讓人在取得物權時無從知悉租賃權的存在，理論與實務均認為此時承租人利益應讓位于市場交易的安全。

其次，根據《房屋租賃司法解釋》第20條但書規定，實踐中對“買賣不破租賃”的適用限制已有正當依據。如房屋是在查封后出租他人的，嗣后房屋因強制執行發生物權變動的，承租人不能援引買賣不破租賃對抗日后的房屋所有權人。《物權法》第190條后段在前述司法解釋的基礎上進一步規定，抵押權設立后抵押人出租抵押財產的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。所謂不得對抗已登記的抵押權，并非指抵押權登記后，當事人締結的租賃關系便罹于無效；而是抵押權人實現抵押權時，不可避免將發生抵押物權變動，此時抵押物承租人不可對抵押物所有權人主張租賃合同對其有效。

《物權法》第一百九十條?訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

復次，基于“相似事實，相同處理”的公平原則，業已辦理所有權讓與預告登記的房屋再行出租的，承租人也不得再行援引買賣不破租賃以資救濟。在房屋已經預告登記的，承租人明知或應知房屋所有權已有易主可能，自應合理斟酌租賃期限，這一境況與出租人將業已查封的房屋出租他人時并無不同。若允許受讓人一方面在預告登記語境下應受困于買賣不破租賃，另一方面在查封時卻無須承擔租賃負擔，相似情境利益卻顯有失衡，法律適用自然應當尋求同等對待。

最后，所有權讓與預告登記旨在使權利人相較一般債權人對特定標的物有優先權利，具有擔保效力已如前述，理論上儼然已具有限制物權的地位。而依據《物權法》第190條后段規定，房屋抵押登記后另行出租的，承租人不再具有對抗抵押物受讓人的優越權利，而預告登記本身作為一種協力受讓人抵御法律風險的擔保手段，其法律地位即與抵押權有相似之處。何況，通過登記簿的公示機能已經使承租人有知悉及避險可能，此時應類推適用《物權法》第190條后段及《城鎮房屋租賃司法解釋》第20條但書規定，認為出賣人將在先辦理所有權讓與預告登記的房屋再行出租的，承租人不能對抗房屋的受讓人。

3、預告登記雖先于租賃辦理但嗣后失效的，買賣是否不破租賃？

實務中，仍會面臨的問題是，預告登記因債權消滅或期間經過而失效的，曾經受預告登記保護的受讓人能否主張租賃關系對其不生影響？在(2016)浙0523執異10號金德順等訴安吉寶云房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛一案中，案外人銀行與房地產公司簽訂租賃合同時，受讓人辦理的預告登記已失效，法院認為房地產開發公司與銀行簽訂的租賃合同應當認定為合法有效，銀行基于該租賃合同合法占有案涉房屋，其有權據此排除執行。就此而言，法院認為預告登記業已失效，承租人仍可以租賃權對抗受讓人的執行請求；換言之，如若預告登記仍然生效，則依法院判決反面解釋，租賃債權即回復相對本色，承租人無法以之對抗合同以外的買受人，恰好契合本文見解。

四、房屋所有權人為他人辦理抵押權預告登記后，又將房屋租予他人，承租人能否對抗房屋買受人？

依據《物權法》第20條第1款前段規定，當事人簽訂涉及包括抵押權設立在內的不動產物權的協議的，為保障將來實現物權，當事人可以按照約定辦理預告登記。因此當事人締結抵押合同后，基于各種原因可先就房屋辦理抵押權預告登記。有疑問的是，房屋所有權人若在抵押權預告登記辦理后而本登記辦理前，將房屋出租他人的，承租人是否可以買賣不破租賃為由對抗抵押物的受讓人？

就抵押權預告登記的法律地位而言，(2012)滬二中民六(商)終字第138號中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產有限公司、陳思綺保證合同糾紛案民事判決書系《最高人民法院公報》2014年第9期登載案例，登載時的裁判摘要稱：“抵押權預告登記并未使銀行獲得現實的抵押權，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設立抵押權的一種預先的排他性保全”，可見抵押權預告登記尚不具有抵押權本登記的擔保地位，性質與效力上應與抵押權登記嚴格區別。正因如此，原則上依據《物權法》第190條規定，抵押權設立前已向承租人交付租賃房屋的，承租人可以其租賃地位對抗抵押物買受人，而是否辦理以及何時辦理抵押權預告登記，對于承租人權益而言均無差異。

五、結論

結合法院的實務見解與民法原理，就買賣不破租賃與預告登記的關系而言，本文得出結論如下：

第一，出租人將房屋租予他人并交付后，又將房屋出賣第三人并辦理預告登記的，承租人可以依據《城鎮房屋租賃司法解釋》第20條規定，“請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同”。

第二，出租人將房屋出賣他人并辦理預告登記后，在房屋所有權變動前又將房屋租予他人的，買受人可基于物上請求權（《物權法》第34條）要求承租人返還房屋的占有。

第三，只要租賃發生在房屋抵押權設立前，無論是否辦理抵押權預告登記，承租人均可依據《城鎮房屋租賃司法解釋》第20條規定，主張租賃地位繼續對抗抵押物的受讓人。

作者：陳詣文，來源：高杉LEGAL 微信公眾號