商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議的 “格式條款”風(fēng)險(xiǎn)防范

 

 

商品房買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人與買(mǎi)受人通常都會(huì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行補(bǔ)充約定或者變更。一般而言，補(bǔ)充協(xié)議都是由房開(kāi)商事先擬定的，因此一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)房人常常以該補(bǔ)充協(xié)議為格式條款為由，要求確認(rèn)補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效或撤銷(xiāo)補(bǔ)充協(xié)議。

 

商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議是否為格式合同?

根據(jù)《合同法》第三十九條第二款的規(guī)定：“格式條款是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款?！币虼耍袷胶贤簿褪侵府?dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的合同。因此，并非所有為重復(fù)使用而事先擬定的合同都是格式合同，關(guān)鍵在于雙方是否有協(xié)商。因此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議是否為格式合同，應(yīng)當(dāng)區(qū)別認(rèn)定。

●?若買(mǎi)受人只能全部同意或不同意，該補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為格式合同

商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議一般都是由房開(kāi)商事先擬定好，若該補(bǔ)充協(xié)議無(wú)法根據(jù)具體情況進(jìn)行更改，買(mǎi)受人只有接受。則在這種情況下，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于格式合同。

法院：廣東省高級(jí)人民法院

案號(hào)：（2015）粵高法民一申字第327號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛案

案件當(dāng)事人：中山市雅信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與鐘濤、梁璐

法院認(rèn)為：從雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》看，該協(xié)議是雅信公司為重復(fù)使用而自行制作，未與對(duì)方充分協(xié)商而事前打印好，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條之規(guī)定，屬格式條款?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第二條改變《中山市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實(shí)際上減輕了雅信公司的責(zé)任、限制了買(mǎi)房人的權(quán)利，雅信公司作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意該條款內(nèi)容，未盡提醒告知義務(wù)，該條款不對(duì)鐘濤、梁璐發(fā)生法律效力。

● 若補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)的主要內(nèi)容可由雙方協(xié)商確定的，不屬于格式合同

如果空白項(xiàng)協(xié)商填寫(xiě)的內(nèi)容屬于合同基本要素的，則補(bǔ)充協(xié)議則不是格式合同；但若空白項(xiàng)僅僅是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同非本質(zhì)性的修改，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是格式合同。

法院：重慶市渝中區(qū)人民法院

案號(hào)：(2012)中區(qū)民初字第09695號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當(dāng)事人：秦淑會(huì)等與重慶駿建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條第二款“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款”，第四十條“格式條款具有本法第五十二條和五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”。即格式條款應(yīng)系針對(duì)不特定多數(shù)的社會(huì)公眾，在建立合同關(guān)系之前已經(jīng)存在，無(wú)需經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，只要雙方建立合同關(guān)系，就必須接受約束的條款。本案中，《合同補(bǔ)充協(xié)議》系對(duì)主合同——《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定內(nèi)容的變更，在形式上，該《合同補(bǔ)充協(xié)議》仍需特定的合同雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上才能簽訂，故不符合格式條款的特征。格式條款的提出是沒(méi)有經(jīng)過(guò)協(xié)商過(guò)程的，經(jīng)過(guò)協(xié)商訂立的條款不構(gòu)成格式條款。

綜上，商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議即便由房開(kāi)商事先擬定，但并非一律應(yīng)認(rèn)定為格式條款。是否為格式條款還應(yīng)具體結(jié)合補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容形式、雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的過(guò)程等綜合評(píng)判。

是否補(bǔ)充協(xié)議一旦認(rèn)定為格式條款，就對(duì)房開(kāi)商不利，買(mǎi)受人就能以此為由要求確認(rèn)無(wú)效呢？答案是否定的。格式條款的認(rèn)定對(duì)房開(kāi)商而言實(shí)質(zhì)是增加了己方的義務(wù)和注意程度，或房開(kāi)商能夠正確履行相關(guān)義務(wù)，格式條款的認(rèn)定就不會(huì)對(duì)房開(kāi)商造成不利影響。

 

房開(kāi)商應(yīng)正確履行提示說(shuō)明義務(wù)?

格式合同作為交易一方為提高效率以及自身利益考量提供的重復(fù)使用的合同，通常相對(duì)方在交易地位或者專(zhuān)業(yè)知識(shí)上總處于弱勢(shì)地位，訂立合同時(shí)也沒(méi)有進(jìn)行真正的“磋商”，隨著合同誠(chéng)實(shí)信用原則重要性的凸顯，同時(shí)為了保障弱勢(shì)一方的利益，在合同法律規(guī)范中產(chǎn)生了格式條款的“提示說(shuō)明義務(wù)”。格式條款的提示說(shuō)明義務(wù)是根據(jù)合同誠(chéng)實(shí)信用原則發(fā)展而來(lái)的先合同義務(wù)。根據(jù)《合同法》第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則?！钡囊?guī)定，合同雙方簽訂、履行合同應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信。

《合同法》第三十九條第一款規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明?！边@是格式條款說(shuō)明義務(wù)最根本的法律依據(jù)。

《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诹鶙l規(guī)定：“提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱(chēng)“采取合理的方式”。提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說(shuō)明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任?！睂?duì)說(shuō)明義務(wù)的履行方式、舉證責(zé)任進(jìn)行了更進(jìn)一步的細(xì)化規(guī)定。

拆解上述規(guī)定，我們發(fā)現(xiàn)格式條款的提示說(shuō)明義務(wù)包括兩層要求：首先是以合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款；其次是按照合同相對(duì)方的要求進(jìn)行說(shuō)明。綜合下來(lái)實(shí)質(zhì)就是“提示＋說(shuō)明”。

下面兩個(gè)案例中審理法院均認(rèn)為格式條款提供人已經(jīng)正確履行了提示說(shuō)明義務(wù)。

● 提示說(shuō)明方式：黑體字加粗提示＋對(duì)方簽字確認(rèn)閱讀并同意

法院：最高人民法院

案號(hào)：（2013）民再申字第16號(hào)

案由：運(yùn)輸合同糾紛案

案件當(dāng)事人：泉州市恒鑫國(guó)際進(jìn)出口有限公司與被申請(qǐng)人福建盛豐物流集團(tuán)有限公司、福建盛豐物流集團(tuán)有限公司泉州分公司

法院認(rèn)為：案涉《貨物運(yùn)單》雖是盛豐泉州分公司出具給恒鑫公司的，該運(yùn)單上的“協(xié)定事項(xiàng)”和“本公司聲明”條款是格式條款，但上述條款均以黑體加粗字予以明示，對(duì)合同相對(duì)方具有醒目的警示作用。從恒鑫公司經(jīng)辦人施清培以托運(yùn)人身份在“本人已閱讀并同意保價(jià)聲明和協(xié)定事項(xiàng)”一欄上的簽名看，證明恒鑫公司是知曉上述條款并同意該條款內(nèi)容的，故再審判決認(rèn)定上述條款有效，適用法律并無(wú)不當(dāng)。

● 提示說(shuō)明方式：合同收尾分別載明“買(mǎi)受人確認(rèn)出賣(mài)人已經(jīng)作出提示，且買(mǎi)受人理解并同意”等內(nèi)容。

法院：貴陽(yáng)市南明區(qū)人民法院

案號(hào)：（2015）南民初字第02391號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當(dāng)事人：李超、林茂與被告貴陽(yáng)宏益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

法院認(rèn)為：原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為格式條款。原、被告簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第一條及最后一條均已載明買(mǎi)受人確認(rèn)出賣(mài)人已就本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件中包含的免除或限制出賣(mài)人責(zé)任的條款作出了特別提示，買(mǎi)受人已對(duì)相關(guān)內(nèi)容充分理解含義并同意全部?jī)?nèi)容，且《補(bǔ)充協(xié)議》為原、被告另行簽訂，現(xiàn)原告稱(chēng)未進(jìn)行提示義務(wù)的主張本院不予以采信。

通過(guò)上述兩個(gè)案例可以看出，法院對(duì)提示說(shuō)明義務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)與前述規(guī)定一致。對(duì)于提示義務(wù)，最高院案例中提供方采用的是對(duì)字體進(jìn)行差異化處理（黑體字加粗）以達(dá)到提示目的，南明區(qū)法院案例中則是用文字方式明確提供方已經(jīng)作出了提示。對(duì)于說(shuō)明義務(wù)，兩個(gè)案子都是用文字明確對(duì)方已經(jīng)理解并接受等內(nèi)容完成。

為此，我們建議房開(kāi)商就補(bǔ)充協(xié)議條款作如下處理，以正確完成提示說(shuō)明義務(wù)：

●?對(duì)于免除房開(kāi)商自身責(zé)任、限制買(mǎi)受人權(quán)利的內(nèi)容部分進(jìn)行字體加粗，這是提請(qǐng)合同相對(duì)方注意該條款最直接也最經(jīng)濟(jì)的方式；

● 制作聲明欄并要求合同相對(duì)方書(shū)寫(xiě)：“買(mǎi)房人已充分提示并解釋了本協(xié)議中包含的免除或限制房開(kāi)商自身責(zé)任的條款，買(mǎi)受人理解并接受?！钡茸謽?，并簽章確認(rèn)；

● 若能進(jìn)行錄像記錄的，則可進(jìn)一步采取本措施。但因此項(xiàng)成本較大，一般開(kāi)發(fā)商亦不會(huì)采用該方式。

除上述操作建議外，實(shí)踐中對(duì)提示說(shuō)明義務(wù)的操作可能存在以下誤區(qū)：

● 雖單獨(dú)制作了提示欄，但提示欄內(nèi)容卻未提及免責(zé)條款

法院：最高人民法院

案號(hào)：（2014）民申字第359號(hào)

案由：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同糾紛

案件當(dāng)事人：中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司巴中中心支公司與平昌沃德科技發(fā)展有限公司

法院認(rèn)為：本案中，太平洋保險(xiǎn)巴中公司在沃德公司填寫(xiě)的投保單“保險(xiǎn)人提示欄”載明的內(nèi)容中只字未提“免責(zé)條款”，該提示欄的內(nèi)容并不足以引起投保人對(duì)免責(zé)條款的注意，僅憑沃德公司在載有格式條款的“投保人聲明欄”上的簽章，并不足以證明太平洋保險(xiǎn)巴中公司對(duì)免責(zé)條款履行了提請(qǐng)投保人注意的義務(wù)；同時(shí)，太平洋保險(xiǎn)巴中公司亦未舉證證明其針對(duì)本案財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中的免責(zé)條款履行了法律規(guī)定的明確說(shuō)明義務(wù)。因此，二審判決認(rèn)定太平洋保險(xiǎn)巴中公司未就案涉保險(xiǎn)合同的免責(zé)條款向沃德公司盡到提請(qǐng)注意及明確說(shuō)明義務(wù)，有充分的事實(shí)和法律依據(jù)。

● 僅對(duì)字體進(jìn)行差異化處理提示，但疏忽了已經(jīng)履行說(shuō)明義務(wù)的文字確認(rèn)

法院：天津市第一中級(jí)人民法院

案號(hào)：（2006）一中民二終字第527號(hào)（載《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》2007年 第11期）

案由：保險(xiǎn)合同糾紛

案件當(dāng)事人：楊樹(shù)嶺訴中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司天津市寶坻支公司

法院認(rèn)為：保險(xiǎn)合同系專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的合同，涉及專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)較多，保險(xiǎn)人有義務(wù)向投保人予以明確說(shuō)明。平安保險(xiǎn)寶坻支公司雖然在涉案機(jī)動(dòng)車(chē)輛第三者責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)合同文本中以黑體字提示了免責(zé)條款，但僅是盡到了提醒投保人注意的義務(wù)，根據(jù)本案事實(shí)、證據(jù)，不能認(rèn)定平安保險(xiǎn)寶坻支公司已經(jīng)履行了就免責(zé)條款的概念、內(nèi)容及其法律后果等以書(shū)面或者口頭形式向投保人或其代理人作出解釋?zhuān)允雇侗Ｈ嗣髁嗽摋l款的真實(shí)含義和法律后果的明確說(shuō)明義務(wù)。

● 聲明內(nèi)容盡量單獨(dú)成段放置在合同首／尾，避免夾雜在合同其他相關(guān)內(nèi)容中

法院：衢州市中級(jí)人民法院

案號(hào)：（2015）浙衢民終字第704號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當(dāng)事人：?；菀慌c杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)衢州置業(yè)有限公司

法院認(rèn)為：補(bǔ)充協(xié)議第十二條第8款關(guān)于涉及免除和減輕出賣(mài)人責(zé)任、加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利等相關(guān)條款內(nèi)容已盡充分說(shuō)明和解釋的規(guī)定，其條款?yuàn)A帶在整體協(xié)議條款中，未作特別規(guī)定，且所涉具體免除和減輕出賣(mài)人責(zé)任、加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人主要權(quán)利等相關(guān)條款內(nèi)容，也未作字體加粗或其他特殊方式提示，不具備已作充分說(shuō)明和解釋的證明作用。

 

開(kāi)發(fā)商應(yīng)按公平原則確定格式條款內(nèi)容?

合同法第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形的，或者提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！?/p>

法院：最高人民法院

案號(hào)：（2014）粵高法民一申字第579號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當(dāng)事人：中山市萬(wàn)科置業(yè)有限公司與崔明

該案件中，萬(wàn)科置業(yè)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議將其逾期交房的違約金調(diào)整為最高不超過(guò)買(mǎi)受人已付款3%，但未對(duì)買(mǎi)受人逾期付款的違約金作相應(yīng)調(diào)整，仍以逾期付款額按日萬(wàn)分之三計(jì)付違約金，不設(shè)上限限制。最終法院認(rèn)定該條款無(wú)效，判決萬(wàn)科置業(yè)按照逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)向買(mǎi)受人支付逾期交房違約金。

另外，我們亦看到有案例以免除自身責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的條款屬顯示公平，故依據(jù)合同法第五十四條予以撤銷(xiāo)的案例。

法院：衢州市中級(jí)人民法院

案號(hào)：（2015）浙衢民終字第704號(hào)

案由：商品房預(yù)售合同糾紛

案件當(dāng)事人：?；菀慌c杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)衢州置業(yè)有限公司

該案件中，筆者雖并不完全贊同該案審理法院對(duì)顯示公平的認(rèn)定，但不可否認(rèn)的是，法院對(duì)于格式條款提供一方是相對(duì)嚴(yán)格的。

因此，按照公平原則確定條款內(nèi)容是前提，開(kāi)放商尤其要注意補(bǔ)充協(xié)議條款在雙方權(quán)利義務(wù)上的對(duì)等調(diào)整，否則，做再多提示說(shuō)明也是枉費(fèi)。

文：胡昂 ? 陳泉源 ? 陳慕亞，來(lái)源：惟勝會(huì)