近日，福建某小區因原物業公司合同期滿，業委會便開展選聘新物業工作，招標三家物業公司后，才召開業主大會投票決議，從而選定新物業入場。但該行為引起原物業公司不滿，他們認為該小區物業選聘程序不合理，業委會不應在未經業主大會授權的情況下私自開展新物業選聘工作，應先召開業主大會形成有效決議，再招標選聘，之由再由業主大會正式確認。小區業委會求助福建電視臺第一幫幫團調解欄目組，希望尋求專業律師解惑，記者咨詢了欄目特約嘉賓律師蔡思斌，蔡律師以案釋法，就小區解聘選聘物業公司的相關問題進行解惑。

一、未經業主大會表決，業委會能否解聘選聘物業公司？

《福建省物業管理條例》對業委會和業主大會的職責進行了詳細規定：

從該小區情況來看，業委會自行招標三家物業后才交由業主大會決議，故該小區此次選聘和解聘物業服務企業啟動程序并非由業主大會表決決定，而是由業委會直接啟動，違反了上述規定，因此該選聘啟動程序存在瑕疵。

二、在招標存在瑕疵的情況下，物業公司是否能夠提起訴訟，要求撤銷決議呢？

《民法典》對于原物業公司是否有權對業委會選聘解聘物業決定提起訴訟并未詳細規定。筆者認為，在原物業公司和業委會的物業服務合同已屆滿的情況下，業委會與新物業公司簽訂合同與原物業公司沒有法律上的利害關系。小區業委會選聘物業公司程序瑕疵的問題，屬于業主與業主委員會之間或業主委員會成員與業主委員會之間的內部事務，并不影響業主委員會對外代表小區業主與物業管理企業簽訂物業服務合同，因此原物業公司無權主張新物業合同無效及選聘程序不合規。司法實踐中，絕大部分法院亦是持此觀點：

福建甲物業管理有限公司、某某委員會等串通投標不正當競爭糾紛【(2021)閩0921民初304號】

法院認為：根據《中華人民共和國物權法》第七十八條第二款規定，業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主召開大會選聘物業公司，與物業公司簽訂合同，代表的是業主的集體意志，是否有侵害業主權益或者程序是否違法，只有業主才有權提出。甲公司與某某業委會的物業服務合同已屆滿，甲物業公司作為被選聘的參加對象，某某小區業主選聘乙物業公司并訂立合同，與甲物業公司沒有法律上的利害關系，甲物業公司無權要求確認某某業委會與乙物業公司之間的合同無效，其以自己的名義作為原告提出主張，主體不適格，依法應予駁回。

福建某某物業服務有限公司與福清市某某業主委員會物業服務合同糾紛【（2023）閩01民終5291號】

法院認為：某某物業以業主大會未經合法程序作出解除與某某物業的物業服務合同關系、選聘新的物業公司的決議為由提起本案訴訟，但業主大會的組織召集、表決方式和決議形式，業主大會作出的決議是否存在程序瑕疵、是否代表了全體業主的意愿、是否侵害業主的合法權益，屬于業主行使撤銷權的范圍，與某某物業缺乏法律上的利害關系，故一審裁定駁回某某物業的起訴。

三、在招標存在瑕疵的情況下，業主是否能夠提起訴訟，要求撤銷決議呢？

《民法典》第二百八十條規定“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”在原物業公司合同期滿的情況下，即使業委會未經業主大會授權進行招標，并且其選聘方案在召開業主大會經決議后被認可可以代表業主集體意志，但由于啟動程序存在瑕疵，業主仍可要求撤銷相應決議。

相關案例：長沙市某某小區第一屆業主委員會、某某等業主撤銷權糾紛【(2021)湘01民終7587號】

法院認為：業委會擇優選擇三家物業服務公司后交由業主大會，由業主投票選舉一家為小區物業服務公司，故涉案小區此次選聘和解聘物業服務企業啟動程序并非由業主大會表決決定，而是由業委會直接決定啟動，違反了上述法律的規定，系啟動程序不合法。因啟動程序不合法，按此程序確定選聘和解聘物業服務企業的決定，當然屬于無效民事法律行為，應予撤銷。

具體到本案中，業委會招標后又召開業主大會，經投票表決認可了業委會所擬定選聘方案，并由業主大會表決選出新物業公司，由業委會代為與新物業公司簽訂服務合同，則該決議體現了業主的共同意愿，彌補了程序瑕疵。在此情形下，物業公司依法無權再提出異議，但若業主后續以前置程序存在瑕疵為由要求撤銷決議，則存在被撤銷風險。