農村房屋轉讓涉及宅基地所有權、宅基地使用權、宅基地上房屋的所有權。宅基地所有權屬于集體所有無法轉讓，我們通常所說的轉讓農村房屋實際只針對宅基地的使用權以及地上房屋所有權。

現行法律并沒有直接對農村房屋的所有權轉讓進行限制，但基于“房隨地走”的基本原則，限制宅基地使用權轉讓實際即是限制地上房屋的轉讓，主要規定《土地管理法》《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等法律、行政法規中。

一、農村房屋不得買賣、贈與非本村集體居民

與非本村集體居民簽訂的農村買賣合同無效，實踐中已有廣泛案例，基本已是司法界的共識。但對于贈與的效力，實踐中相對案例較小。但無論是買賣還是贈與，法院最終是依據是否違反法律強制性規定判斷合同效力。而無論贈與還是轉讓都違反“農民集體所有的土地的使用權不得出讓轉讓或出租用于非農建設。”這一強制性法律規定，因此贈與行為同樣無效，相關案例：北京市第三中級人民法院(2022)京03民終15431號民事判決，法院認為：許某1將集體土地上建造的房屋贈予給安某1的行為違反了法律強制性規定，應屬無效，故無論許某1贈予的是老房還是新房，贈予行為均無效。另，安某1沒有集體經濟組織成員的身份，其不享有集體土地使用權，無權以出資建房為依據獲得兩塊宅基地上房屋所有權。

但需要說明的是，如果后續受讓方又轉入該集體經濟組織，則法院亦有可能認定合同效力。

二、農村房屋、贈與買賣必須符合相應條件：受讓方系本村集體村民且滿足“一宅一戶”政策

《不動產登記操作規范》（試行）明確規定“受讓方為本集體經濟組織的成員且符合宅基地申請條件，但因繼承房屋以及人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的除外；”

《土地管理法》第六十二條“第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”因此，受讓方要想取得農村房屋，必須滿足“一宅一戶”政策，其名下不能擁有農村房屋。

一般來說，具體的過戶流程包括：1、原宅基地和現宅基地使用者共同向村民委員會申請；2、村委會向國土資源所申請；3、國土資源所地籍調查，或國土局地籍調查，公示十五日。4、公示期滿后，由所報國土資源局進行辦理。

三、宅基地上建有房產，農村居民和城鎮居民均可基于“地隨房走”繼承宅基地使用權，且不受一宅一戶政策限制，若是未建有房產，則不能單獨繼承宅基地使用權

如前所述，宅基地原則上只能由同一集體經濟組織下的村民享有，但若宅基地上已經建有房屋，則該房屋屬于個人所有，法律只限制宅基地轉讓，并未限制地上房屋的繼承，因此宅基地上房屋當然可由城鎮居民繼承，而基于“地隨房走”的基本原則，相應的宅基地使用權亦應由相應繼承人繼承。2020年，自然資源部等多部門聯合對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出明確答復：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。

《不動產登記操作規范（試行）》第10.3.5條亦明確規定“已擁有一處宅基地的本集體經濟組織成員、非集體經濟組織成員的農村或城鎮居民，因繼承取得宅基地使用權及房屋所有權的，在不動產權屬證書附記欄記載該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人。”基于對私有財產的保護，根據繼承關系取得房屋所有權，法律并不限制主體資格，即便違反一宅一戶政策，亦可取得相應房屋所有權。

但若是宅基地上未建有房產，在宅基地使用權人過世后，宅基地使用權需重新收歸村集體進行管理，相應繼承人即無法繼承宅基地使用權。當然，若是繼承人符合相應宅基地的申請條件，則原則上可以申請繼續使用該塊宅基地。

四、通過執行拍賣取得宅基地上房屋，亦需滿足相應政策

除了正常贈與、買賣、繼承的方式取得宅基地上房屋，實踐中還有一種特殊方式取得，即通過執行拍賣程序取得。但在法院在掛網拍賣時亦會明確“涉案土地性質屬農村宅基地，競買意向人的宅基地受讓資格需向本人戶口所在地鎮（街）不動產登記部門提出宅基地受讓資格的書面查詢申請，且需符合‘一戶一宅’條件和維持集體所有權不變。資格審查手續應于拍（變）賣前3個工作日向本院提交由村委會及相關部門出具的合法有效的證明（證明要注明競買人為本村村民、名下沒有任何宅基地、符合‘一戶一宅’條件這三個情況），資格經法院確認后方能進行委托或參拍，競買人沒有按期或不向本院提交符合條件的資格證明又參加競拍的，本院不予辦理過戶交接手續，由競買人自行承擔相應的法律責任。”要想通過購買拍賣物的方式取得宅基地上房屋和相應宅基地使用權，亦必須滿足相應政策。