前兩天一個老客戶過來替他妹妹咨詢。

情況倒不并復雜，就是他妹妹林女士幾年前用房子為抵押向一家小銀行貸了150萬，現已經逾期。現在銀行沒有找他妹，都是一家公司來找他妹，說銀行已經將債權轉移給他們公司，現在由公司全權負責，希望他妹妹能盡量籌措款項歸歸還貸款，可以給予一定的減免。她哥覺得有點奇怪，就過來問問律師。

其實這種情形也算正常。對于一些非本地大銀行，其在福州放貸規模較小，其貸后催收部門人手有限，為保障快速回款及報表好看，他們是可以將這類貸款債權轉讓給不良資產處理機構的。而對于帶有抵押物的債權，也比較受不良資產公司歡迎，容易轉手。

該公司面上倒是給了林女士一些優惠，稱現在本息合計差不多有160萬，如果他妹妹能歸還130萬的，他們就愿意結清債務、注銷房屋抵押登記。林女士有些心動，想找個親戚以買賣房屋名義搞個過橋貸款，爭取以120萬保住該房屋。她哥問這個方案可行不可行。

方案可行不可行，并沒有標準答案，其實要看個人具體情況。我問了她哥幾個問題。

你妹妹今年多大了？有固定工作么？配偶有固定工作么？家庭還沒有其他財產？還有沒有其他債務？這房屋是不是唯一住所？

他哥介紹說林女士快五十了，沒有固定工作，之前也沒有單位，后續估計也沒有退休金。老公早年過世了，現在有與一男性同居但未領證。家庭沒有其他財產了，該房屋在馬尾就是唯一住所。債務雜七雜八信用卡加上小貸估計還有二三十萬等。

見此情形，我趕快建議林女士及時躺平，不要再想著過橋貸款還錢了，就任由不良資產公司走訴訟途徑交由法院處理吧。

理由主要有以下幾點：

林女士房屋在馬尾，抵押貸款時還可以賣到二萬一平，現在價格已經只有

一萬三左右，凈值也就只有130萬，其再籌措個130萬就為保住住所毫無意義。畢竟另貸也是有資金成本的，且債務并不能消滅。何況這房價還繼續往下走，往后可能會跌更多，到時估計更難處理。而林女士收入有限且不穩定，現金流本就艱難，再加上還有其他債務，導致其一直有被訴訟追討的可能，其還債壓力不能從根本上解決。

結合林女士年齡及家庭整體情況，其后續再在商業經營上打個翻身仗可能性偏小，其不良征信實質對她影響不大。

另外，該房屋作為林女士唯一住所，即便案件進入執行階段，法院執行壓力也很大，執行歷程會比較長，這期間林女士實質上可以一直使用該房屋。如果法院執行果決有力，且申請執行人也愿意配合，至時拍賣林女士唯一住所的，申請執行人要按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。否則被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。這在一定程度上也可以解決林女士居住問題。

再者，根據《最高人民法院關于公布失信被執行人名單信息的若干規定》，被執行人納入失信被執行人名單的期限為二年。被執行人以暴力、威脅方法妨礙、抗拒執行情節嚴重或具有多項失信行為的，可以延長一至三年。同時，該規定還有一項內容對被執行人極其有利，即終結本次執行程序后，通過網絡執行查控系統查詢被執行人財產兩次以上，未發現有可供執行財產，且申請執行人或者其他人未提供有效財產線索的，法院應當在三個工作日內刪除失信信息。

最后結合《最高人民法院關于嚴格規范終結本次執行程序的規定》第九條規定：終結本次執行程序后，申請執行人發現被執行人有可供執行財產的，可以向執行法院申請恢復執行。申請恢復執行不受申請執行時效期間的限制。執行法院核查屬實的，應當恢復執行。終結本次執行程序后的五年內，執行法院應當每六個月通過網絡執行查控系統查詢一次被執行人的財產，并將查詢結果告知申請執行人。符合恢復執行條件的，執行法院應當及時恢復執行。

故此理論上被執行人列入失信被執行人狀態為二至五年，財產處于網絡查控狀態為五至七年。如債務人資產確實不足以抵債，又愿意接受這七年左右的征信受限，躺平某種意義上也是完全可以接受。

福州律師蔡思斌

2024年5月29日