前兩天一個(gè)老客戶過來替他妹妹咨詢。

情況倒不并復(fù)雜，就是他妹妹林女士幾年前用房子為抵押向一家小銀行貸了150萬，現(xiàn)已經(jīng)逾期。現(xiàn)在銀行沒有找他妹，都是一家公司來找他妹，說銀行已經(jīng)將債權(quán)轉(zhuǎn)移給他們公司，現(xiàn)在由公司全權(quán)負(fù)責(zé)，希望他妹妹能盡量籌措款項(xiàng)歸歸還貸款，可以給予一定的減免。她哥覺得有點(diǎn)奇怪，就過來問問律師。

其實(shí)這種情形也算正常。對于一些非本地大銀行，其在福州放貸規(guī)模較小，其貸后催收部門人手有限，為保障快速回款及報(bào)表好看，他們是可以將這類貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給不良資產(chǎn)處理機(jī)構(gòu)的。而對于帶有抵押物的債權(quán)，也比較受不良資產(chǎn)公司歡迎，容易轉(zhuǎn)手。

該公司面上倒是給了林女士一些優(yōu)惠，稱現(xiàn)在本息合計(jì)差不多有160萬，如果他妹妹能歸還130萬的，他們就愿意結(jié)清債務(wù)、注銷房屋抵押登記。林女士有些心動(dòng)，想找個(gè)親戚以買賣房屋名義搞個(gè)過橋貸款，爭取以120萬保住該房屋。她哥問這個(gè)方案可行不可行。

方案可行不可行，并沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，其實(shí)要看個(gè)人具體情況。我問了她哥幾個(gè)問題。

你妹妹今年多大了？有固定工作么？配偶有固定工作么？家庭還沒有其他財(cái)產(chǎn)？還有沒有其他債務(wù)？這房屋是不是唯一住所？

他哥介紹說林女士快五十了，沒有固定工作，之前也沒有單位，后續(xù)估計(jì)也沒有退休金。老公早年過世了，現(xiàn)在有與一男性同居但未領(lǐng)證。家庭沒有其他財(cái)產(chǎn)了，該房屋在馬尾就是唯一住所。債務(wù)雜七雜八信用卡加上小貸估計(jì)還有二三十萬等。

見此情形，我趕快建議林女士及時(shí)躺平，不要再想著過橋貸款還錢了，就任由不良資產(chǎn)公司走訴訟途徑交由法院處理吧。

理由主要有以下幾點(diǎn)：

林女士房屋在馬尾，抵押貸款時(shí)還可以賣到二萬一平，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)只有

一萬三左右，凈值也就只有130萬，其再籌措個(gè)130萬就為保住住所毫無意義。畢竟另貸也是有資金成本的，且債務(wù)并不能消滅。何況這房價(jià)還繼續(xù)往下走，往后可能會跌更多，到時(shí)估計(jì)更難處理。而林女士收入有限且不穩(wěn)定，現(xiàn)金流本就艱難，再加上還有其他債務(wù)，導(dǎo)致其一直有被訴訟追討的可能，其還債壓力不能從根本上解決。

結(jié)合林女士年齡及家庭整體情況，其后續(xù)再在商業(yè)經(jīng)營上打個(gè)翻身仗可能性偏小，其不良征信實(shí)質(zhì)對她影響不大。

另外，該房屋作為林女士唯一住所，即便案件進(jìn)入執(zhí)行階段，法院執(zhí)行壓力也很大，執(zhí)行歷程會比較長，這期間林女士實(shí)質(zhì)上可以一直使用該房屋。如果法院執(zhí)行果決有力，且申請執(zhí)行人也愿意配合，至?xí)r拍賣林女士唯一住所的，申請執(zhí)行人要按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。否則被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。這在一定程度上也可以解決林女士居住問題。

再者，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》，被執(zhí)行人納入失信被執(zhí)行人名單的期限為二年。被執(zhí)行人以暴力、威脅方法妨礙、抗拒執(zhí)行情節(jié)嚴(yán)重或具有多項(xiàng)失信行為的，可以延長一至三年。同時(shí)，該規(guī)定還有一項(xiàng)內(nèi)容對被執(zhí)行人極其有利，即終結(jié)本次執(zhí)行程序后，通過網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)查詢被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)兩次以上，未發(fā)現(xiàn)有可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，且申請執(zhí)行人或者其他人未提供有效財(cái)產(chǎn)線索的，法院應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)刪除失信信息。

最后結(jié)合《最高人民法院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范終結(jié)本次執(zhí)行程序的規(guī)定》第九條規(guī)定：終結(jié)本次執(zhí)行程序后，申請執(zhí)行人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的，可以向執(zhí)行法院申請恢復(fù)執(zhí)行。申請恢復(fù)執(zhí)行不受申請執(zhí)行時(shí)效期間的限制。執(zhí)行法院核查屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)執(zhí)行。終結(jié)本次執(zhí)行程序后的五年內(nèi)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)每六個(gè)月通過網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)查詢一次被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，并將查詢結(jié)果告知申請執(zhí)行人。符合恢復(fù)執(zhí)行條件的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)執(zhí)行。

故此理論上被執(zhí)行人列入失信被執(zhí)行人狀態(tài)為二至五年，財(cái)產(chǎn)處于網(wǎng)絡(luò)查控狀態(tài)為五至七年。如債務(wù)人資產(chǎn)確實(shí)不足以抵債，又愿意接受這七年左右的征信受限，躺平某種意義上也是完全可以接受。

福州律師蔡思斌

2024年5月29日