福州律師蔡思斌評析：

對于夫妻一方婚前買房，婚后雙方共同還貸且房屋增值的情形，原《婚姻法解釋三》第十條以及現《婚姻家庭編司法解釋一》第七十八條進行了明確規定，即另一方有權分割共同還貸部分及相應增值部分。本案一審法院將訴訟時間節點的房屋價值作為分割依據，屬適用法律錯誤。由于雙方結婚到離婚這一期間，房屋價值下降，故無法適用上述法律規定。

現房價日漸下行，今后或許會大規模出現“夫妻一方婚前買房，婚后房價下跌”情形。對此有觀點認為，既然夫妻另一方可以分割增值部分，那也可以參照適用上述法律規定，認定另一方需要承擔虧損。但此觀點明顯擴大了法條適用范圍，不一定會得到法院支持。

一方婚前購房時另一方并沒有參與決策，另一方不應為其決策失誤負責，不應當承擔房價下跌風險。且房價下跌后，亦有上漲可能，購房一方當下的損失并不意味著永久的損失。基于上述邏輯，要求另一方承擔房價下跌損失顯然對其不公，其至少應當分得共同還貸部分的一半，此為本案二審法院的裁判邏輯。

案情簡介：

原、被告于2012年5月登記結婚，后于2015年6月經法院判決離婚。被告婚前于2009年4月5日購買位于昆明市某房屋。訴訟過程中，因雙方對房屋現價值未達成一致意見，法院根據市場平均價，酌情認定該涉訴房屋現價格為9000元每平方米。

二審法院另查明，雙方結婚時該房屋市場單價為8930元/㎡，總價值1277794元，離婚時市場單價為8620元/㎡，總價值1233436元。

一審法院觀點：

經查，位于昆明市某房屋系被告婚前以個人名義購買，并以被告的名義在銀行辦理貸款，該房屋登記在被告個人名下。依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題解釋（三）》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協商處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償?！敝幎?。……

因雙方在婚姻存續期間共同歸還被告婚前購買房屋的部分按揭貸款，故對該房屋共同還貸未予以分割部分及共同還貸相對應財產增值部分，均享有分割的權利，雙方共同還貸未予以分割部分為91179.76元及共同還貸相對應財產增值部分為347708.70元，兩項合計438888.46元。一審法院結合雙方對房屋的投入及歸還貸款情況，酌情判決由被告補償原告180000元。

二審昆明中院觀點：

依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題解釋（三）》第十條，要求分割婚后共同還貸支付的款項對應財產增值部分應以該不動產增值為前提。如果發生增值，用共同還貸部分乘以不動產升值率除以2得出的數額即為補償對方的數額。這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值屬于一方的個人財產。上訴人趙某要求以上訴人購買房屋時的價值作為是否增值的參考不符合相關法律規定的精神。而不動產增值率=離婚時不動產現價格÷不動產成本（結婚時不動產價格+共同已還利息+其他費用），依據估價報告，本案中訴爭房屋從結婚到離婚并沒有增值，反而貶值，故也就不存在婚后共同還貸增值部分的分割，但被上訴人可以要求就婚后共同還貸支付的款項進行分割。

同理，關于上訴人要求就房屋貶值部分要求對方承擔的上訴請求，本院認為，該房產買賣合同系上訴人婚前簽訂，購買什么位置、樓層、朝向系上訴人自己的選擇，被上訴人只參與婚后共同還貸，上訴人自然應當承擔房價下跌的風險。同時房價暫時下跌并不會對其造成實質性損失。上訴人作為產權登記一方至少應給被上訴人共同還貸本息一半（91179.76元÷2=45589.88元）的補償。綜上，一審法院不當之處，本院予以糾正。

索引案例：（2017）云01民終1371號，以上涉及名字均為化名