訴訟大多為維權，訴訟亦可由貪念起。貪念當然不是憑空起，而是合同交易確實有漏洞，相關主張亦有可能被支持，如此才會進入訴訟。而此時，當事人如能找一個專業嫻熟、職業操守過硬的好律師，有可能會認真剖析法律關系、真正權衡利弊后勸你退一步，協商了事，以免丟人還丟錢。

本文所述案件就是一個典型樣本，本不至于，奈何至于。

1996年，案涉房屋經房改出售給職工黃某云，并辦理了房屋所有權證，該房屋當時配有一雜物間（無產權登記）。2005年，黃某云將案涉房屋賣給林某英。當時房屋買賣契約雖未涉及雜物間，但黃某云亦將雜物間一并交付給林某英。后林某英于2005年將房屋出售給陳某，亦照此處理。2009年，陳某又將案涉房屋出售給蹇某瓊。蹇某瓊比較謹慎，雙方除了簽署房屋買賣契約外，還就雜物間另行簽署買賣協議，約定雜物間以5000元轉讓。此后，雙方依舊進行房屋及雜物間交接。因雜物間未產權登記，歷次轉讓中雜物間未辦理產權過戶或變更登記。

2010年，黃某云所在單位辦理了該雜物間產權。2020年7月，案涉房屋及配套雜物間被列入拆遷范圍。2020年7月，單位為方便職工辦理拆遷事宜，將案涉雜物間在內的32間雜物間產權均放棄給原職工住戶。2021年8月20日，拆遷單位與黃某云就雜物間簽署拆遷協議，黃某云共實際獲得雜物間拆遷款計103148元。

期間，因黃某云拒絕將拆遷款交付給蹇某瓊，雙方因此訴訟。

原告蹇某瓊認為本案的證據足以證明案涉雜物間系房改前經單位批準分配給單位干部職工使用的配套雜物間，故從物跟著主物走。黃某云交易完成已搬離案涉房屋及雜物間已達15年之久，買賣已成定局，應誠實守信。

被告黃某云則認為單位系將雜物間產權直接給其本人，與他人無關，且認為與蹇某瓊沒有合同關系，蹇某瓊起訴主體錯誤。

可惜，一二審從誠信考慮，從從物應附屬主物的觀點出發，最終都沒有支持黃某云的觀點。

一審法院：本案雙方爭議的焦點為案涉雜物間是否隨房屋一并由黃某云出售，并最后交割于蹇某瓊。案涉雜物間系福州市某某公司經單位批準給黃某云作為住宅配套使用的座外附屬間。根據《中華人民共和國民法典》第三百二十條的規定，主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但是當事人另有約定的除外。2005年黃某云將案涉房屋出售給林某英，并辦理案涉房屋的產權變更登記手續，同時交付使用案涉配套雜物間。此后林某英又將案涉房屋及雜物間轉售于陳某。兩份房地產買賣契約雖均未備注雜物間的建筑面積，但實際已將雜物間一并交付給受讓方，可見兩份房地產買賣契約并非排除該雜物間的交易，其目的應為就雜物間當時未辦理產權登記故無法帶產權交易這一情況進行厘清，從而避免交易糾紛。2009年，陳某與蹇某瓊單獨就案涉雜物間達成買賣協議，將案涉房屋另售他人，蹇某瓊就案涉雜物間支付了相應合理的交易對價，陳某亦實際交付案涉雜物間于蹇某瓊使用至今，自此蹇某瓊獲得該雜物間的實際占有權、使用權及收益權，僅因產權未辦理未能完全取得該雜物間的所有權。2010年案涉雜物間辦理產權登記。2020年福州市某某公司放棄雜物間產權給黃某云，其時黃某云已搬離案涉房屋長達五年，案涉雜物間幾經易手后由蹇某瓊實際持有，一審法院認為福州市某某公司此時的產權放棄并不意味著黃某云自此重新取得該雜物間的所有權，而是對黃某云曾經享有該雜物間權利的確認。黃某云關于案涉雜物間產權系米業公司直接放棄給其自身的抗辯主張，一審法院不予認可。現該雜物間已被征收，蹇某瓊作為該雜物間的實際所有人，有權享有該雜物間的搬遷安置補償權益。但該搬遷補償款已實際由黃某云領取，為避免當事人訴累，黃某云應向蹇某瓊返還所領取的雜物間補償款103148元。

二審福州中院：根據一審法院向福州市某某房屋征收有限公司調取的福州市某某公司的報告、福州市＊＊等1層附屬間產權證書等證據，可以認定案涉雜物間系住宅配套的附屬間。案涉雜物間已由福州市某某公司油脂廠分配給黃某云作為住宅配套使用。2005年黃某云將案涉房屋出售給林某英，后林某英又將案涉房屋出售給陳某，上述轉讓交易均已辦理了房屋權屬變更登記手續，案涉配套雜物間亦一并轉移交付。上述房產買賣合同中雖未載明雜物間，但從實際情況來看，案涉雜物間均已隨案涉房屋一起轉移，由此可見上述房產買賣合同并未排除案涉雜物間的交易。此后，陳某將案涉雜物間轉讓給蹇某瓊，蹇某瓊已支付了對價，并實際使用案涉雜物間至雜物間被征收時止。案涉雜物間被納入征收范圍時，福州市某某公司系為配合征遷事宜，將雜物間產權放棄給職工，但并不能以此否認上述房產交易的真實情況，亦不宜認定黃某云因此而重新取得案涉雜物間的所有權。因此，一審法院認定案涉房屋的買賣實際已包含附屬雜物間的轉讓，蹇某瓊已實際受讓案涉雜物間并有權享有案涉雜物間的搬遷補償權益，并無不當。

案例索引：(2023)閩01民終6367號

福州律師蔡思斌

2024年7月31日