福州房產(chǎn)律師：商品房買賣合同糾紛中享有合同解除權(quán)并不意味著需立即行使
關(guān)鍵詞：房屋解除權(quán)?商品房預(yù)定合同 商品房買賣合同
裁判主旨：享有解除合同的權(quán)利并不意味著需立即行使解除權(quán)，如遇特殊情況等待妥善解決并非怠于行使自己的權(quán)利，也并不存在超出訴訟時(shí)效的情形。
案情簡(jiǎn)介：
2006年8月16日，原告蔡祖建、被告福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《商品房預(yù)定合同》，合同約定：被告將由自己開發(fā)的位于福州市六一路東側(cè)的“鴻業(yè)中心大廈”六層04號(hào)房出售給原告，該商品房的用途為住宅，總金額為人民幣575400元。該合同第六條約定，“雙方簽訂《商品房預(yù)定合同》之日，買受人付給預(yù)定房款計(jì)人民幣23萬元正，余款待出賣人該商品房開盤時(shí)，雙方簽訂正式合同時(shí)付清或按揭付清，甲方開具正式稅務(wù)發(fā)票”。該合同第八條約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第4種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、……4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件……”，該條第二款并約定“但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起六十日內(nèi)告知買受人的；2、若遇非常事件08年12月31日無法交房，在超出三個(gè)月（即至09年3月30日）后，應(yīng)退還預(yù)訂金，可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”。同日，原告向被告支付了“預(yù)訂商品房預(yù)收款人民幣23萬元”，被告出具編號(hào)為NO0378554的收款收據(jù)。
現(xiàn)原告主張從自2006年至今，因被告無法與原告簽訂正式的商品房預(yù)售合同，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)定合同》并償還已支付的預(yù)收款人民幣230000元，并支付從2009年4月1日起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
法院認(rèn)為：
臺(tái)江區(qū)法院：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”的規(guī)定，現(xiàn)原告主張從自2006年至今，因被告無法與原告簽訂正式的商品房預(yù)售合同，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)定合同》并償還已支付的預(yù)收款人民幣230000元，原審法院予以支持。因合同約定“2、若遇非常事件08年12月31日無法交房，在超出三個(gè)月（即至09年3月30日）后，應(yīng)退還預(yù)訂金，可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”，被告應(yīng)支付原告從2009年4月1日起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。但原告蔡祖建在2009年4月1日就已經(jīng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害，但其于2013年7月份才向原審法院提起訴訟，因此被告應(yīng)向原告支付從2011年7月起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。故判決被告福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還給原告蔡祖建購房款人民幣230000元，并支付從2011年7月份至本判決生效之日止的利息，每月按1.2%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
福州中院：《商品房預(yù)定合同》第八條僅約定若上訴人逾期交房三個(gè)月（09年3月30日）后，被上訴人有權(quán)解除合同并要求退還押金，該條款并不意味著被上訴人需立即行使解除權(quán)。因上訴人發(fā)生變故，未能按期建設(shè)完成“鴻業(yè)中心大廈”，后各相關(guān)部門介入?yún)f(xié)調(diào)解決該問題。被上訴人作為購房人，在此特殊情況下等待妥善解決并非怠于行使自己的權(quán)利，因此，本案并不存在超出訴訟時(shí)效的情形。綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。
蔡思斌律師評(píng)析：
一般情況下，合同中約定有解除權(quán)，并不意味需要馬上行使。但是如果合同權(quán)的行使涉及到款項(xiàng)的返還、占用款項(xiàng)利息的計(jì)算問題，建議要盡快行使，因?yàn)槔⒌挠?jì)算涉及到兩年訴訟時(shí)效問題。
本文摘錄于福州房地產(chǎn)審判觀察匯編。福州房地產(chǎn)審判觀察系蔡思斌律師在長(zhǎng)期關(guān)注、搜集福州地區(qū)及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實(shí)例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。
案例索引：
福州市中級(jí)人民法院（2014）榕民終字第961號(hào)“蔡祖建與福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司合同糾紛”，見《蔡祖建與福州鴻業(yè)房地產(chǎn)有限公司合同糾紛二審民事判決書》（審判長(zhǎng)鄭克華，代理審判員繆羽、黃鋒），載《無訟案例》（20140415）。
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