本案案情經(jīng)蔡律師大幅縮減是這樣的：廈門(mén)王老板發(fā)現(xiàn)大白公司新建廠房地理位置不錯(cuò)，擬花費(fèi)2000萬(wàn)元向大白公司購(gòu)買其中五層廠房。大家都是商場(chǎng)老狐貍了，誰(shuí)也別想忽悠誰(shuí)。王老板非常清楚內(nèi)中風(fēng)險(xiǎn)，那就是廠房屬于工業(yè)用地，廠房只能整體由產(chǎn)權(quán)人使用，是不能分割轉(zhuǎn)讓的。
為此，王老板估計(jì)也是咨詢律師，想了不少招。而大白公司及股東為了得到該2000萬(wàn)，也是全力配合，對(duì)于王老板所求無(wú)不答應(yīng)。
第一招，雙方簽署書(shū)面房屋買賣合同，內(nèi)中對(duì)于雙方權(quán)利義務(wù)比如產(chǎn)權(quán)證何時(shí)辦至大白公司名下，何時(shí)交房及相應(yīng)的違約責(zé)任都有詳盡約定，對(duì)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)特別約定待條件允許時(shí)才變更過(guò)戶給王老板，反正從合同內(nèi)容上王老板的權(quán)益是完全可以得到保障的。
第二招，讓大白公司向王老板出具《承諾書(shū)》，約定：
1.大白公司將積極維護(hù)雙方之間的買賣關(guān)系，維護(hù)協(xié)議的效力及履行，保證公司的正常經(jīng)營(yíng)，保證不實(shí)施或不遭受他人實(shí)施任何有損王老板利益的行為，包括但不限于公司破產(chǎn)、重組等，如王老板的所有權(quán)遭受質(zhì)疑或損害，公司將無(wú)條件配合維權(quán)。如公司違反承諾，要求公司返還全部購(gòu)房款，且從王老板付款之日起，按每日已付購(gòu)房款的日千分之一支付利息，同時(shí)要求公司賠償損失。
2.即使今后《房產(chǎn)買賣協(xié)議》被認(rèn)定或宣告無(wú)效，王老板有權(quán)選擇以下任一方式處理，具體選用的方式以王老板向大白公司發(fā)出的書(shū)面通知為準(zhǔn)：（1）要求公司返還全部購(gòu)房款，同時(shí)，從王老板付款之日起，按每日已付購(gòu)房款的日千分之一支付利息，王老板無(wú)需支付使用期限內(nèi)的房屋使用費(fèi)，屆時(shí)公司按裝修評(píng)估殘值向王老板予以補(bǔ)償；（2）不要求公司返還全部購(gòu)房款，把購(gòu)房款轉(zhuǎn)為租金，按雙方簽訂的租賃合同執(zhí)行，《房屋買賣協(xié)議》的附件自動(dòng)轉(zhuǎn)為《房產(chǎn)租賃合同》附件。
3.王老板有權(quán)就該《承諾書(shū)》單獨(dú)向大白公司主張權(quán)利。
第三招，是讓大白公司的兩名自然人股東及配偶均在該《承諾書(shū)》簽字確認(rèn)，確認(rèn)該四人自愿為大白公司的上述承諾承擔(dān)無(wú)限連帶保證責(zé)任，保證期限為大白公司履行期限屆滿起算2年。
第四招，王老板感覺(jué)這似乎還是不大保險(xiǎn)，又去當(dāng)?shù)毓C處對(duì)上述承諾書(shū)簽署及四名自然人擔(dān)保簽字行為作了公證。公證處其實(shí)也是門(mén)兒清，雖然同意眾人對(duì)該承諾書(shū)簽署、簽字行為作公證，但在公證書(shū)特別強(qiáng)調(diào)：公證處僅對(duì)上述《承諾書(shū)》中大白公司及四人簽字、捺指印以及印鑒的真實(shí)性予以證明，而至于《承諾書(shū)》所涉及的具體實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系等均不在該次公證的證明范圍內(nèi)。
四大招都做完之后，王老板才向大白公司支付了2000萬(wàn)購(gòu)房款。可惜世上有個(gè)魔鬼定律，你怕什么他就來(lái)什么。合同約定交房期限屆滿后，大白公司未向王老板交付案涉房屋，亦未返還案涉購(gòu)房款，上述四人未履行擔(dān)保責(zé)任，王老板遂于2024年1月8日向法院提起訴訟。
一審判決還是給王老板很大希望的，基本按照王老板預(yù)設(shè)走。畢竟王老板當(dāng)時(shí)思路就是房屋買賣合同肯定是無(wú)效的。而一般情況下，主合同無(wú)效，從屬的擔(dān)保合同也無(wú)效，但擔(dān)保合同另有約定的除外。為避免這個(gè)后果，王老板才要求大白公司另行出具承諾書(shū)，才要求上述四人在合同無(wú)效的情況下也要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
一審法院是這樣認(rèn)為的：我國(guó)對(duì)于土地的用途實(shí)行管制制度，任何人不得隨意改變土地的用途。而大白公司擅自將案涉宗地建設(shè)項(xiàng)目分割并轉(zhuǎn)讓的行為明顯違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”因此，王老板與大白公司簽訂的案涉《房產(chǎn)買賣協(xié)議》因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。其次，關(guān)于案涉《承諾書(shū)》的效力問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五條第一款規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。”案涉《承諾書(shū)》載明：即使今后《房產(chǎn)買賣協(xié)議》被認(rèn)定或宣告無(wú)效，王老板有權(quán)要求大白公司返還全部購(gòu)房款，且從王老板付款之日起，按每日已付購(gòu)房款的日千分之一支付利息，同時(shí)要求大白公司賠償損失；林某和、黃某香、林某俊、林某琪自愿為大白公司的承諾承擔(dān)無(wú)限連帶保證責(zé)任。可見(jiàn)，案涉合同各方當(dāng)事人在簽訂案涉合同及出具案涉《承諾書(shū)》時(shí)，均已對(duì)案涉合同的效力問(wèn)題作出了預(yù)判，并對(duì)由此所產(chǎn)生的后果以及各方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任作出了明確的約定。因此，盡管案涉《房產(chǎn)買賣協(xié)議》為無(wú)效合同，但各方當(dāng)事人在案涉《承諾書(shū)》中所作出的約定系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律規(guī)定，系有效的，對(duì)各方當(dāng)事人均具有法律約束力。
可惜，二審法院判決完全破滅了王老板的希望：
《房產(chǎn)買賣協(xié)議》因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定屬于無(wú)效合同。2019年1月9日，林某和、黃某香、林某俊、林某琪在《承諾函》上簽字確認(rèn)，自愿為大白公司的承諾承擔(dān)無(wú)限連帶保證責(zé)任的意思表示真實(shí)，但對(duì)該條款的效力應(yīng)當(dāng)依法作出認(rèn)定。
根據(jù)法〔2019〕254號(hào)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第四部分關(guān)于擔(dān)保糾紛的審理中相關(guān)規(guī)定：“要注意擔(dān)保法及其司法解釋與物權(quán)法對(duì)獨(dú)立擔(dān)保、混合擔(dān)保、擔(dān)保期間等有關(guān)制度的不同規(guī)定，根據(jù)新的規(guī)定優(yōu)于舊的規(guī)定的法律適用規(guī)則，優(yōu)先適用物權(quán)法的規(guī)定。從屬性是擔(dān)保根本屬性，要慎重認(rèn)定獨(dú)立擔(dān)保行為的效力，將其嚴(yán)格限定在法律或者司法解釋明確規(guī)定的情形”，從屬性是擔(dān)保的根本屬性，只有在法律有例外規(guī)定的情況下才能被排除，當(dāng)事人不能通過(guò)約定排除該法律的適用。本案當(dāng)事人在上述《承諾函》關(guān)于即使今后《房產(chǎn)買賣協(xié)議》被認(rèn)定或宣告無(wú)效，林某和、黃某香、林某俊、林某琪仍自愿為大白公司的義務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任的約定，屬于排除擔(dān)保從屬性性質(zhì)的約定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
上述《承諾函》中保證責(zé)任條款無(wú)效的情形下，該等四人主觀上有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)大白公司不能賠償部分的三分之一的過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任。
真可惜王老板前面花了那么多的心思。換成你是王老板的律師，你有什么招規(guī)避上述問(wèn)題呢。蔡律師倒是想了一招，應(yīng)該能達(dá)到王老板的目的，歡迎各位律師指正。
王老板與大白公司簽署2000萬(wàn)元《借款合同》，合同約定借款期限應(yīng)為大白公司廠房建成可以交付日期，借款利息可以等期限屆滿后支付。對(duì)于未能到期還款及支付利息約定相應(yīng)的違約金。該借款合同同樣由大白公司全體股東及配偶提供不可撤銷的連帶保證擔(dān)保。
如此可以確保《借款合同》及《擔(dān)保合同》均是合法有效的。
其后由王老板與大白公司就相應(yīng)廠房簽署租期為二十年的廠房租賃合同，具體租金至?xí)r由借款本金及利息作部分抵扣。后續(xù)有權(quán)優(yōu)先續(xù)租二十年，期間借款本金及利息再抵作后二十年租金等。中間或才再約定如政府及法律允許時(shí)，可以將廠房產(chǎn)權(quán)變更至王老板名下等。
該路徑中間還可有個(gè)變種，期間王老板可以起訴至法院要求大白公司還款，如大白公司不能還款的，則通過(guò)執(zhí)行程序?qū)⑾鄳?yīng)廠房執(zhí)行到自身名下或用其他主體進(jìn)行拍賣。
案例索引：（2024）閩02民終2693號(hào)
