上海一夫妻倆為買學區房避稅，竟同意中介提議，讓丈夫與賣家“假結婚”，以婚內辦理過戶手續后再離婚的方式買賣房屋。如此“煞費苦心”雙方仍因房屋價格等問題鬧上法庭，不過買家結局還不錯，偷雞雖不成但也沒虧米，但賣家可真虧大了！大家且和蔡律師來探討這場紛爭的來龍去脈。

 

案例回顧（真實事件改編，文中皆為化名）：

小紅和小剛這對夫妻倆為了孩子未來上學，想購入一套學區房，通過中介找到了賣家張女士，雙方協商后將該房成交價格定為3870萬元。

為少交200萬稅款，中介提議買賣雙方可通過“假結婚”辦理過戶手續，即夫妻倆先離婚，丈夫小剛再與賣家張女士結婚，兩人在婚內辦理房產過戶后再離婚。雖然有違常倫，但為避稅，買賣雙方皆同意了該提議。

當日雙方簽訂《房地產買賣合同》，并約定雙方通過婚姻辦理過戶手續，并明確：如果因為乙方（小紅、小剛）原因導致本合同無法履行，乙方已支付的定金由甲方（張女士）沒收等內容。

結果不到一周，夫妻倆就因房價款、付款條件等原因與賣家張女士產生了分歧。

中介問夫妻倆：“先生，房東愿意給咱們優惠，您這邊能給到3750萬嗎？”

小剛生氣地回復：“這個價格已經沒有了。你要和房東再確認一下，我們談價的先決條件是要改變付款條件的。”

張女士也很不滿，“他們無非是上個房子賣得低，心理上無法接受。”

原來在合同簽訂后第二天，夫妻倆就了解到該小區上一套相同戶型房子售價僅3500萬元，夫妻倆認為中介與賣家串通把房價抬高，從而要求降低房價、延后付款期限等。

買賣雙方協商無果，夫妻倆遲遲未支付剩余定金。當年6月，張女士向小紅、小剛發送了《合同解除通知函》，通知他們購房合同解除，并且沒收已經繳納的20萬元定金。

夫妻倆不服，將張女士告上法庭，要求張女士返還定金以及支付相應利息。那么法院會支持哪方？讓我們一起看一下。

 

法律分析：夫妻倆認為，他們已經按照合同約定支付了定金，未繼續履行合同是中介與賣家串通抬價的原因，而非他們自身原因，因此張女士應當返還定金。

而張女士認為，雙方的買賣合同中明確約定了因乙方原因導致本合同無法履行的，甲方可以沒收其已支付定金。夫妻倆沒有按照約定支付剩余定金，因此她有權沒收已付定金。

 

法院判決：雙方達成的房屋買賣合同中關于“通過婚姻辦理過戶手續”的約定違背公序良俗，旨在避稅，應屬無效。除此之外，雙方約定的其余合同內容合法有效，應予恪守。由此，一審法院認定案涉房屋買賣合同系因小紅、小剛違約而導致解除，張女士主張沒收定金具有事實和合同依據，駁回了小紅、小剛的訴請。夫妻倆不服氣，又上訴至上海一中院。

本案的爭議焦點為張女士是否應退還夫妻倆20萬元購房定金及利息。對此，需判定本案雙方簽訂的購房合同是否有效。

上海一中院認為，其一，雙方通過婚姻辦理過戶手續的是為了逃避繳納稅款，屬于明顯的偷稅行為，且涉及數額巨大，違反了法律的強制規定，應當予以禁止。

其二，買賣雙方利用房地產登記管理的漏洞，約定買賣雙方通過先結婚后離婚的方式，完成案涉房地產所有權的變更，有違公序良俗。

其三，合同系通過“婚更”這種非法的手段實現合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權變更、實現合同目的的唯一手段。綜上，該合同應認定為無效。

鑒于本案《房地產買賣合同》無效，定金條款亦屬無效。上海一中院遂改判，張女士返還小紅、小剛購房定金20萬元。同時，小紅、小剛對簽訂無效的《房地產買賣合同》亦存在過錯，應當承擔一定責任，故駁回了小紅、小剛要求支付利息的訴請。

 

福州律師蔡思斌評析：為了買房省錢而“假結婚”，這樣的夫妻看似“精明”，其實是糊涂，內中法律風險巨大。本案賣方將婚姻制度當作避稅獲利的手段，為占便宜一通操作反而竹籃打水一場空，實在是有違公序良俗及法律規定，也嚴重背離了社會主義核心價值觀。

 

蔡律師在此提醒，實際生活中也不乏假結婚而一方假戲真做的真實案例，大家應引以為戒。小心弄假成真，人房兩空。房屋交易過程中應當遵守法律法規，依法繳納相應稅費。房地產過戶應當遵循《民法典》《不動產登記暫行條例》的相關規定，通過合法手段完成交易。

對于本案當事人這一操作，你們有什么看法？