福州律師分享：辦理轉移登記時，登記部門是否應主動對房屋存在共有人進行審查？
胡某甲與胡某乙等人均系胡某丙的孫子女。胡某丙經有關部門批準建成房屋一座，于1990年領取了房屋所有權證。該房屋所有權證載明的權利人為胡某丙。后胡某甲以接受胡某丙贈與為由，提交了胡某丙于1995年9月出具的《房產贈送書》等相關材料，請求辦理轉移登記。甲縣政府于1995年10月為胡某甲頒發了房屋所有權證。胡某丙于1999年去世。胡某乙等人不服，以對涉案房屋享有繼承權為由，于2005年4月向乙市政府申請行政復議。乙市政府認定，胡某丙生前在國外有配偶。乙市政府認為，甲縣政府憑胡某丙出具的《房產贈送書》將涉案房屋轉移登記給胡某甲，對涉案房屋是否存在其他共有人或者利害關系人未作審查，認定事實不清，證據不足，程序違法，決定撤銷甲縣政府為胡某甲頒發的房屋所有權證。胡某甲不服，提起本案訴訟，請求撤銷乙市政府所作復議決定。人民法院經審理查明，胡某丙生前在國外無配偶。
房屋登記機關在辦理轉移登記時，是否應主動對房屋存在共有人或者利害關系人進行審查
盡管胡某甲提交了辦理轉移登記的相關材料，但在房屋可能存在共有人或者利害關系人的情況下，為了解房屋權屬狀況及確認房屋權屬是否存在爭議，房屋登記機關應主動予以審查，保證物權變動行為合法、真實和有效。
胡某甲提交了證明權屬來源的相關材料，且相關材料的真實性未遭否定，表明基礎民事贈與關系成立，甲縣政府應予登記，不應主動審查房屋是否存在共有人或者利害關系人。在登記行為完成之后，若對贈與行為是否成立發生爭議，則應通過民事訴訟等途徑先行解決，再解決行政登記問題。
房屋行政登記系行政機關作出的行政確認行為，即對基礎民事法律關系的確認。若房屋登記申請人提交的證明權屬來源的相關材料及其他申請材料真實、齊備，符合法定要求，則房屋登記機關應予登記。在房屋行政登記行為完成之后，若經民事訴訟等法定途徑確認基礎民事法律關系已發生變化，則可再行解決房屋行政登記問題。
來源：最高人民法院行政審判庭 編《最高人民法院行政審判庭法官會議紀要（第一輯）》，人民法院出版社2022年5月出版
