近日，福州一小區外圍的商戶們很是鬧心。物業公司經全體業主同意并公示后，將小區外圍空地改造成了停車場。本身門戶敞亮的臨街商鋪前突然被劃上一道道停車位，車位與商鋪近到商戶及顧客不得不“夾縫求生”繞道而行，遠遠看去只見招牌不見店面，既阻礙了客流又使店面貶值，商戶們紛紛埋怨該停車場建得實在是有礙其商鋪經營。

那么商戶只能吃啞巴虧么，是否有相關法律規定了商鋪前停車位設立相關問題，商戶又該如何維權？福建電視臺第一幫幫團記者咨詢了調節欄目特約嘉賓律師蔡思斌，蔡律師以案釋法，就相關問題進行解惑。

首先就商鋪前停車位歸屬權問題來說，根據《物權法》第七十三條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有”及第七十四條“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”，再根據《福州市停車場建設和管理辦法》第三十二條“居民住宅區規劃建設的停車場不能滿足業主停車需求時，經業主大會決定，可以在住宅區內公共道路或者其他場地設置停車泊位。停車泊位不得占用消防通道，不得降低住宅區綠化率。”可知，只要場地位于建筑用地規劃許可證確定的紅線圖范圍內，經過業主大會決定且符合規范的，均可以設置停車位，所有權屬于全體業主。對于停車位是否應與商鋪保持合理距離，法律法規并沒有具體規定。商戶雖為商鋪的業主，但并不代表其對商鋪門前的土地享有所有權，獨立于商鋪專有部分之外的部分應屬全體業主共有。因此商戶不能因停車位有礙其經營便擅自主張停車位歸屬，妨礙業主停車。

那么商戶有權因自身生意受影響而主張停車位與商鋪保持合理距離么，有沒有辦法能挽回自身權益？來看幾例法院判決。

案例一：（2023）鄂2802民初3127號

原告吳某、譚某認為被告業委會規劃的部分車位距離原告商鋪過近，沒有給原告的門面留出合理空間，也沒有給人員和貨物進出保留合理空間，嚴重影響其正常經營。原告向法院起訴，請求判令被告將原告商鋪門前位置留出2米，使原告商鋪能正常裝卸貨物和經營。法院認為，建筑區劃內的公共場所屬于業主共有，住建局在該范圍內規劃停車位線并未侵害吳某的專有權利，其要求業委會在其商鋪門前位置留出2米沒有事實依據和法律依據。

案例二：（2021）閩05民終7582號

原告李某認為被告物業公司、業委會為了自己管理的需要，無視自己的利益，擅自設置停車位，致使店鋪客流流失，生意蕭條。原告向法院起訴，請求判令被告停止將其門前公用用地收費停車場使用并拆除場地出入口道閘。法院認為，案涉小區地面屬于業主共有部分，經業主大會履行法定程序表決通過可以依法規劃為停車場所……李某在未能舉證證明業委會、物業公司對小區共有的地面停車場設置道閘并收費的行為妨礙其正常的經營權的情形下，應承擔舉證不能的不利法律后果。最終駁回了李某的訴訟請求。

案例三：（2023）黔05民終4010號

被上訴人（被告）朱某訴求認為上訴人（原告）交易市場管理公司向被告交付涉案商鋪后，在該商鋪門口前方劃定停車位以及防護欄，導致社會車輛停放在涉案商鋪門口，致使需要維修的車輛無法直接進入涉案商鋪，因此被告通過維修車輛等方式來獲取利益的目的無法實現，遂向法院請求判令解除與原告簽訂《房屋租賃合同》。法院認為，在租賃合同履行過程中，因有關政府部門在案涉門面處劃定停車位、設置隔離樁，導致社會車輛停放在涉案商鋪門口，致使需要維修的車輛無法直接進入涉案商鋪，被上訴人通過維修車輛等方式來獲取利益的目的無法實現。根據《中華人民共和國民法典》第五百三十三條：“合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。”之規定，被上訴人具有法定解除合同的權利。

由上述案例可知，法院對于商戶以妨礙經營為由請求判令改造或撤銷停車場的，基本不予支持。但商戶并非只能認栽，《福州市停車場建設和管理辦法》第十四條“……建設或者將平面停車場改造為立體停車場，應當符合用地、建筑、特種設備等相關要求和技術標準，與城市容貌相協調，按照要求采取隔音、減震等措施，不得影響結構安全、消防安全和通行安全；對他人合法權益造成影響的應當依法予以補償。”商戶可以據此向物業公司、業委會請求合理補償，如贛州一小區物業推出商戶停車優惠政策，每個店鋪一部車免費，以及給店鋪這邊例外的停車消費，有店鋪優惠券，一小時之內免費，超過一小時之后是一塊錢等。與物業及業委會協商不成的，商戶有權主張變更或解除商鋪租賃合同。

福州律師蔡思斌