福州律師分享：商鋪租賃合同中約定排他性條款構成不正當競爭嗎？
在商鋪的租賃合同中，承租方為達到良好的經營效果，避免同業競爭，往往會與出租方約定排他性條款，即排除或者限制出租方招租特定類型的商戶。那么商業租賃中約定排他性條款，構成不正當競爭嗎？日前，北京市東城區人民法院審結了一起這樣的案件，認定雙方簽訂的合同有效，排他性條款不妨礙競爭性餐飲店面在美食廣場外的周邊區域經營，不構成不正當競爭，商業管理公司違約，應退還押金并賠償相關損失。
2022年2月，尚某與某商業管理公司簽署房屋租賃合同，合同中約定將該公司管理的美食廣場內某一商鋪出租給尚某用于經營某粥餅類餐飲店，租期自2022年2月1日起至2026年1月31日止，月租金2.2萬元，支付方式為押三付三。合同還約定了排他性條款，即某商業管理公司保證在合同期內不招租其他競品，競品中列舉了某品牌餐飲店。尚某向某商業管理公司支付了押金和2023年12月15日前的租金，并在承租商鋪處經營餐飲店。
2023年1月底，尚某發現，自己經營的餐飲店斜對面新開了一家同類型餐飲店，該餐飲店正是排他性條款中列舉的某品牌餐飲店。尚某認為某商業管理公司構成違約，雙方就此事進行協商，但對是否違約及合同解除與賠償等事項未達成一致。
協商無果后，尚某將某商業管理公司起訴至東城區法院，要求與某商業管理公司解除合同，同時某商業管理公司退還已支付的押金以及合同解除之日已支付但尚未發生的租金、衛生費及水電費，同時賠償開店所產生的加盟費、設計費、裝修費等各類費用以及同類型餐飲店開業后產生的經營利潤損失。尚某起訴及開庭時，其經營的餐飲店仍在經營中。
庭審中，尚某認為，雙方在租賃合同中已約定了租賃期內不招租其他競品，且明確列舉了某品牌餐飲店，但某商業管理公司在合同期內招租了該品牌餐飲店，違反了合同約定，已構成違約，應當承擔違約責任。
某商業管理公司辯稱，合同中約定的排他性條款屬格式條款，原告主張排除粥類、餅類餐飲店，排除了自身對于大量餐飲業合作伙伴的選擇，限制和損害了自身正常出租經營的權利；同時，原告尚某經營的是一家知名連鎖餐飲店，案涉區域周邊沒有集中性的美食廣場，排他性條款屬于限定交易相對人只能與其進行交易的情形，已構成不正當競爭，侵害消費者選擇權，破壞市場自由有序公平競爭。此外，某商業管理公司認為在簽訂合同時對該排他條款中“其他競品”概念的界定及內外延的認知存在重大誤解，而且自身并非法律專業人士，簽訂合同時并不具備判斷能力，該條款內容顯失公平，應當予以撤銷。
法院審理后認為，依法成立的合同受法律保護，當事人應當按照約定履行自己的義務。雙方在租賃合同第五條第七款約定“甲方保證租期內不招租其他競品如（某品牌餐飲店）等”，合法有效。首先，被告某商業管理公司主張該條款為格式條款，但沒有證據證明該條款符合民法典第四百九十六條的情形，即當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。其次，該條款雖然限制了被告在案涉美食廣場內就競品招租，但僅對美食廣場這一有限范圍進行限制，不妨礙競爭性餐飲店面在周邊區域經營，不構成不正當競爭。再次，被告對其存在重大誤解、顯失公平未提供證據，且該條款以舉例方式明確說明某品牌餐飲店屬于競品，不存在歧義。
雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，合法有效，當事人應當全面履行自己的義務。原告尚某承租案涉商鋪目的在于經營營利，而被告在與原告租賃合同履行期間，允許案涉美食廣場內某品牌餐飲店鋪經營，被告的行為構成違約，對原告經營造成影響，租賃合同的目的不能實現，故對于原告要求解除合同的訴訟請求，法院確認合同解除。
關于原告尚某主張的損失，法院認為，承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持。對于裝飾裝修、設施設備等項目，法院綜合考量，根據尚某提供充分證據證明的其實際支出數額，在考慮其支出的合理性及必然性的基礎上，確定被告應當賠償的數額。關于加盟費一項，鑒于該合同尚未解除，原告尚某可在該項損失確定后，另行主張。合同解除后，被告應當退還押金以及已交納但尚未發生的租金、衛生費及水電費。但鑒于原告尚未騰退案涉商鋪，剩余租金、衛生費及水電費尚不確定，故尚某可在騰退后另行處理。關于經營利潤損失一項，法院結合原告提交的證據，考慮近期餐飲市場普遍經營狀況予以確認。
綜上，法院根據民法典第五百七十七條規定，判決原告尚某與被告某商業管理公司簽署的租賃合同于該案開庭之日解除，某商業管理公司退還尚某押金6.6萬元，賠償尚某裝修等損失6.5萬元，賠償尚某經營損失4萬元。
一審判決后，某商業管理公司不服，提起上訴。二審判決駁回上訴，維持原判。
本案審理法官介紹，民法典第五百零九條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。本案中，雙方在簽署的房屋租賃合同中約定了排他性條款，該條款是雙方在充分考慮了商業活動收益平衡和風險的基礎上作出的意思自治，是合同主體的真實意思表示，合法有效。被告某商業管理公司違背誠信原則，未能按照約定履行自己的義務，應為此承擔違約責任。
在商業租賃中簽署排他性條款是比較常見的，排他性條款只要是雙方的真實意思表示，且不違反法律法規關于合同效力的強制規定，通常都是有效的。法官提示，出租方在出租商鋪時，應當充分考量商業利益和法律風險，綜合衡量后再決定是否簽署排他性條款，同時對排他性條款的具體內容、適用范圍進行協商，增強可操作性。一旦簽署，應秉持誠實信用原則，依約履行相應的義務。對于承租方，在約定排他性條款時，應當盡量明確排他對象和限制條款，對想要排除的具有競爭關系的對象范圍作出具體約定，如對行業特征進行具體描述或列舉具體品牌等。同時，要對違反排他性條款應承擔的法律責任進行準確合理的約定，確保違約發生后，能最大限度維護自身權益。
