日前有當(dāng)事人向蔡律師咨詢福州市二手房轉(zhuǎn)讓相關(guān)問(wèn)題，買賣、贈(zèng)與住房雙方需要繳納哪些稅費(fèi)，稅費(fèi)種類及比例如何，滿二滿五又怎么算？近日，《國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整福州市個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅核定征收率的公告》(福州市稅務(wù)局公告2024年第1號(hào))發(fā)布，公告重新規(guī)定了福州市個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率。今后計(jì)算轉(zhuǎn)讓住宅的個(gè)人所得稅時(shí)，福州市將不再區(qū)分普通住宅與非普通住宅。11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布相關(guān)公告，明確多項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的稅收政策，現(xiàn)蔡律師結(jié)合國(guó)家最新公告及福州地方政策就常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行匯總解答。

一、住宅轉(zhuǎn)讓，買賣雙方需繳納哪些稅？

1.賣方稅：包括個(gè)人所得稅、增值稅及附加：（1）個(gè)人所得稅為1%。住宅自用滿五年以上，且是福建省范圍內(nèi)唯一家庭生活用房的，免征個(gè)人所得稅。（2）增值稅及附加持有年限小于兩年的為5.6%，持有年限滿2年（含2年）的住宅免征。

2.買方稅：（1）個(gè)人購(gòu)買家庭（唯一）住房，面積為140平方米及以下的，契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為1.5%。（2）購(gòu)買家庭第二套（改善性）住房，面積為140平方米及以下的契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為2%。（3）不享受契稅優(yōu)惠，契稅為3%。

3.土地增值稅方面，各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。位于東部地區(qū)的福州調(diào)整后為1.5％。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對(duì)納稅人建造銷售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

4.買賣是以合同成交價(jià)與房屋評(píng)估價(jià)就高原則為計(jì)稅基數(shù)。評(píng)估價(jià)是在實(shí)際交易發(fā)生后，由稅務(wù)系統(tǒng)評(píng)估得出，無(wú)法提前計(jì)算。

類型	調(diào)整前	調(diào)整后
契稅	首套：90㎡及以下1%，以上1.5% 二套：90㎡及以下1%，以上2%	首套：140㎡及以下1%，以上1.5% 二套：140㎡及以下1%，以上2%
增值稅	區(qū)分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值稅及附加5.6%，持有年限≥2年免征。	取消區(qū)分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值稅及附加5.6%，持有年限≥2年免征。
土地增值稅	東部2%	東部1.5%，對(duì)納稅人建造銷售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征。
個(gè)人所得稅	區(qū)分普通住宅及非普通住宅，轉(zhuǎn)讓普通住宅1%，轉(zhuǎn)讓非普通住宅1.5%。	取消區(qū)分普通住宅及非普通住宅，征收稅率統(tǒng)一調(diào)整為1%。

資料來(lái)源：官方數(shù)據(jù)整理，僅針對(duì)福州地區(qū)

 

二、非住宅（辦公、店面、車位等）轉(zhuǎn)讓，買賣雙方需繳納哪些稅？

1.賣方稅：個(gè)人所得稅1.5%、增值稅及附加5.6%、土地增值稅6%、印花稅0.05%。

2.買方稅：契稅3%、印花稅0.05%。

3.買賣是以合同成交價(jià)與房屋評(píng)估價(jià)就高原則為計(jì)稅基數(shù)。

 

三、住宅贈(zèng)與，贈(zèng)與及受贈(zèng)雙方需要繳納哪些稅？

1.以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅:（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;（3）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。受贈(zèng)方需繳納房屋評(píng)估價(jià)3%的契稅。

2.非直系親屬之間贈(zèng)與的，受贈(zèng)方需繳納20%個(gè)人所得稅、3%契稅，贈(zèng)與方需繳納5%增值稅。

 

四、直系親屬間買賣和贈(zèng)與的稅費(fèi)有何不同？

1.贈(zèng)與收取3%契稅；

2.買賣收取1%-3%契稅（根據(jù)買方家庭住房情況確定）、5.6%增值稅及附加（取得權(quán)證滿2年的住宅免征）、1%-1.5%個(gè)人所得稅（賣方滿五唯一的住宅免征）、6%土地增值稅（住宅免征）、0.05%印花稅（轉(zhuǎn)讓雙方繳納，住宅免征）。

3.贈(zèng)與或買賣均收取80元/套（住宅、車位、附屬間）或550元/套（非住宅）的不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)。

 

五、稅收減免政策中提到產(chǎn)權(quán)滿2年、滿5年，是如何計(jì)算？

以個(gè)人購(gòu)買住房以取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或契稅完稅證明上注明的時(shí)間為始點(diǎn)，以本次上市交易買賣合同時(shí)間為終點(diǎn)，來(lái)計(jì)算。

 

六、住房辦證不滿2年，增值稅能不能免？滿2年怎么認(rèn)定？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)），2005年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。已滿兩年的則免繳營(yíng)業(yè)稅。如何判斷購(gòu)房是否滿兩年則是根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明，若二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。即將房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間與契稅完稅證明上注明的時(shí)間的進(jìn)行比較，以較早的時(shí)間作為購(gòu)買房屋的時(shí)間。營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后繼續(xù)沿用上述政策。若所購(gòu)房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間與契稅完稅證明上注明的時(shí)間均不滿兩年，則應(yīng)繳納增值稅。

 

七、其他須知

1.納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭成員信息證明和購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢結(jié)果。具備部門(mén)信息共享?xiàng)l件的，納稅人可授權(quán)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)信息共享方式取得相關(guān)信息；不具備信息共享?xiàng)l件，且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可按規(guī)定適用告知承諾制辦理，報(bào)送相應(yīng)的《稅務(wù)證明事項(xiàng)告知承諾書(shū)》，并對(duì)承諾的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。

2.對(duì)于2024年12月1日后個(gè)人購(gòu)買住房申報(bào)繳納契稅的，以及2024年12月1日前購(gòu)買住房但于2024年12月1日后申報(bào)繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

3.2024年12月1日前，個(gè)人銷售住房涉及的增值稅尚未申報(bào)繳納的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

4.根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，有關(guān)城市的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布后，稅務(wù)機(jī)關(guān)新受理清算申報(bào)的項(xiàng)目，以及在具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前已受理清算申報(bào)但未出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，按新公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

 

信息來(lái)源：財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、福州市不動(dòng)產(chǎn)登記及交易中心、福州稅務(wù)等。

以上內(nèi)容均依據(jù)官方匯總，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)待地方落實(shí)。