福州律師蔡思斌評析：

《民法典》第1122條將遺產定義為“自然人死亡時遺留的個人合法財產。”那么被繼承人生前轉移的財產是否還能作為遺產繼承？司法實踐中法院目前的裁判觀點主要分為兩種，一是生前轉移財產系被繼承人真實意思，屬于有效處分，則被轉移財產不屬于遺產；二是生前轉移財產不符合被繼承人真實意思，轉讓行為無效，則被轉移財產應作為遺產進行分割。本案中，被繼承人生前將房產出售與被告，且已簽訂合同并完成房產過戶，可以認定為合同已成立并發生法律效力，該行為系被繼承人生前對其合法財產的處分行為，系其真實的意思表示，應予以充分尊重。故該房產不屬于被繼承人遺留的個人合法財產，不應再作為遺產進行繼承。對于被繼承人生前轉移或支取財產，究竟系被繼承人生前的贈與行為還是買賣行為，應結合個案具體情況，審查財產轉移的金額、時間、原因等情況進行綜合判斷。

本案還有一點值得思考。在二審中，原告提交了一份婚后財產協議，擬證明其與被繼承人約定案涉房屋由二人共同居住使用，待二人百年后房屋才由被告繼承。現被告在原告不知情的情況下擅自出售該房屋侵犯了原告合法權益。雖本案中因該協議真實性無法確認而未被法院認可，但若該協議真實有效，那么被繼承人出售案涉房屋的行為是否侵害了原告居住權？依據協議內容，二人百年后該房屋才能發生繼承，說明在原告居住使用期間，可以排除房屋所有權人的干涉，使該居住權具有排他性。雖然案涉房屋應當由被告繼承所有，但是被繼承人通過協議方式使得原告享有案涉房屋的居住使用權，被告應當配合原告辦理居住權登記。現被繼承人將涉案房屋轉移登記至被告名下，該行為客觀上導致原告對涉案房屋的居住權無法實現，侵害了原告的相關權益，故被告應對原告因此遭受的損失予以賠償。

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案情簡介：

王梅系被繼承人老李再婚妻子，雙方于2013年9月26日登記結婚。小李系老李與前妻所生獨女。老李于2018年12月9日因病去世。

2018年10月31日，老李與小李簽訂南京市存量房買賣合同，將案涉房屋以20萬元價格出售給小李，2018年10月31日過戶至小李名下，合同付款方式條款中載明2018年10月31日以現金方式全部結清。后小李于2023年12月11日將該房屋出售給案外人，售房款115萬。

王梅主張案涉房屋買賣合同所載20萬元購房款系被繼承人老李的遺產，起訴請求法院依法判決被繼承人老李的遺產由王梅繼承份額10萬元。

二審過程中，王梅向法院提交一份婚后財產協議，擬證明2013年9月26日其與老李約定案涉房屋由二人共同居住使用，待二人百年后由小李繼承。現小李在王梅不知情的情況下擅自出售該房屋侵犯了王梅合法權益。

一審法院觀點：

遺產是自然人死亡時遺留的個人合法財產。案涉房屋系被繼承人老李婚前個人財產，且在其去世前已將案涉房屋過戶登記至小李名下，依法不屬于老李的遺產。王梅主張因小李未支付購房款20萬元，上述款項系被繼承人老李的遺產，要求小李支付10萬元給王梅的訴訟請求，因合同載明以現金方式全部結清，故王梅主張小李支付其10萬元的訴訟請求，無事實與法律依據，一審法院不予支持。

二審南京市中級人民法院觀點：

本案中，王梅主張老李在簽訂該合同時已失去行動能力且不能正常思維，但并未舉證證明老李當時的民事行為能力已喪失或部分喪失，本院對其該項意見不予采納。房屋買賣合同上關于購房款支付約定雖有涂改，但該合同系從不動產登記部門調取，且涂改前與涂改后的內容就2018年10月31日購房款已全部結清約定內容一致，合同落款處有老李與小李的簽名及日期，故僅以該涂改痕跡不足以否認該份合同的效力。王梅以老李的身體情況及涂改痕跡為由主張老李對合同內容不知情，證據不足，本院不予采納。合同載明20萬元購房款已于2018年10月31日以現金方式全部結清，老李在該合同上簽字即為對該條款的確認，無論小李是否確已支付該款，均應認定為老李對于小李已對合同項下所負債務履行完畢的認可。從老李與小李的父女關系以及案涉房屋性質來看，該行為亦屬合理。在此情況下，王梅主張老李對小李仍享有20萬元購房款債權，要求認定該款為老李的遺產并予以繼承，缺乏依據，一審法院未支持其該項訴訟請求并無不當。王梅要求將本案發回重審，缺乏依據，本院不予支持。

案例索引：(2024)蘇01民終13031號，以上均為化名。