近期，有當事人咨詢蔡律師，稱其爺爺名下有一幢農村自建房，僅有土地使用權證，無房屋產權證，且該房屋原審批為二層，實際已經建有五層。爺爺現年逾九十，只有兩位孫子，無其他子女。當事人擔憂在爺爺百年之后，該房屋能否確權至孫子名下？
首先應明確，農村宅基地是否能被繼承？根據我國《民法典》及《土地管理法》相關規定，農村宅基地本身不具備繼承的屬性，宅基地的所有權歸屬于村農民集體，而非農戶所有，農戶僅享有使用權，因此宅基地使用權不能被繼承，但建于宅基地上的自建房可作為遺產繼承。根據（2020）冀06民終5452號判決“宅基地使用權人對集體所有的土地享有占有、使用的權利，但該權利不能被繼承。當使用權人去世后，其繼承人只能繼承宅基地上的附著財產，不能單獨繼承宅基地使用權。”因房地無法分離，繼承人繼承房屋所有權后，會隨之獲得該房屋所占宅基地的使用權。其次，自建房的合法性需要滿足用地合法及建設合法兩個方面。取得宅基地使用權證即為用地合法，而建設合法需要房屋建造如層數、面積等符合規劃審批。
就本案而言，被繼承人僅有土地使用權證而無產權證，且自建房超過審批層數建造，若孫輩想將自建房作為爺爺遺產依法繼承，不論是主張繼承土地使用權還是分割房屋份額，可能都會因房屋合法性無法確定而不被法院支持。如（2021）粵0605民初29186號判決“原告主張繼承何某4名下的土地使用權，依據我國現有的土地政策，宅基地所有權屬于農民集體所有，其使用權附隨上蓋房屋所有權而發生轉移，而案涉上蓋房屋未辦理房產登記，原告亦未能提交案涉房屋的合法報建手續。據此，原告現有證據不足以證明訴爭土地的上蓋房屋系被繼承人何某4的個人合法財產，在未能確定房屋合法性的前提下，本院不能單獨對宅基地使用權進行處理。”及（2019）蘇0684民初3423號判決“案涉房屋雖然辦理了建房申請，但無產權證，且案涉房屋實際情況與建房批復審批并不完全相符。建房用地審批表僅是同意建房的審批意見，不是對房屋合法性的最終審查結果。所以目前本院不宜對案涉房屋進行確權，原告的本次起訴應予駁回。待案涉房屋的合法性得到確認后，原告可以另行起訴。”
以上法院觀點認為房屋不具合法性的主要因素一為無產權證，二為建房手續不合法。由于農村宅基地房屋的所有權具有特殊性，并非嚴格意義上的權屬所有人，而是使用權人。權屬問題不能僅憑宅基地使用權證登記情況簡單判定，而應綜合考慮農村自建房特點、建房時間、出資情況、使用情況等因素。本案中爺爺的自建房已建有二十年有余，關于權屬問題可參考（2020）閩0205民初1780號判決“案涉房屋所在的宅基地使用權，系杏集集（97）字第12445號《集體土地建設用地使用證》，由李明清于1993年12月7日申請，于1997年8月28日獲得，土地使用權者記載為李明清。因此，李明清擁有案涉房屋所在的宅基地使用權。李明清擁有案涉房屋的集體土地使用權及房屋所有權，從民事所有權的角度而言，已經從形式上到實際上都達到完整。”也就是說，本案中即使爺爺無產權證，但可據建房時間及使用情況等綜合因素確認自建房權屬。至于超額建造部分是否屬于違建，則應由有關行政機關進行認定和處理，通過補辦手續或拆除違建部分補正房屋“合法性”后，再進行繼承。
若爺爺的自建房可依法由繼承人繼承，那么孫輩的繼承權如何實現？可通過兩種方式，一為遺囑繼承，二為代位繼承。若爺爺立有遺囑指定房屋由孫子繼承，則優先按遺囑執行。未立有遺囑的情況下，由于孫子非第一順序繼承人，若爺爺無子女，且孫子的父親已先于爺爺去世，則孫子可代位繼承其父的份額。由于農村宅基地的特殊性，若孫輩非農民集體經濟組織成員，因繼承房屋占用宅基地的，可按規定確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
