獻(xiàn)給正在買房的人們 ——讓律師告訴你怎樣在房價暴漲時保護(hù)自己
2016年春節(jié)剛過，正月未出，北、上、深房價如飛機(jī)起飛，價格猛漲，違約猛增。為何違約？有些不誠信的賣家后悔了，賣低了。于是，使出五花八門的招數(shù)和買家解約，不少買家因?yàn)槿狈Ψ芍R，因此吃虧上當(dāng)。律師通過本文告訴買家該怎樣順利履行合同，怎樣識破惡意違約；告訴買家該怎樣買到房，防住狼。在這段房價又開始瘋漲日子里，希望通過本文為正在或?qū)⒁M(jìn)行房屋交易的人們提供一些有益的幫助；希望能減少一些訴訟糾紛，即便是減少一起，也是在傳播“無訟”；希望能讓誠實(shí)守信更多一些傳播，即便是多一點(diǎn)，也是在傳播“有信”。
本文分為兩部分。第一部分告訴你：買家必須要嚴(yán)格履約，尤其在這房價要升天的特殊時期，某些賣家憋著等你違約，若買家此時違約，實(shí)屬咎由自取，賣家一旦抓住買家的違約行為（達(dá)到約定或法定解除條件），就有權(quán)解除合同，甚至要求買家承擔(dān)違約賠償。第二部分告訴你：個別不良賣家，故意設(shè)套害人，律師教你如何一一識破。
第一部分 買家嚴(yán)格履約
1、購房資格
易犯錯誤：不少買家自以為資格沒有問題，結(jié)果簽約后資格核驗(yàn)不通過，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，賣方有權(quán)解除合同，甚至要求賠償違約金。以北京為例，常見的核驗(yàn)不通過情形有：社保繳納中斷過、社保曾短暫遷至京外又回京、通過黑中介突擊補(bǔ)交、個稅不連續(xù)、一些合伙類型企業(yè)個稅繳納不具有連續(xù)性等。
律師支招：買家必須落實(shí)自己的購房資格是否完善，否則絕不簽約。社保記錄可以在官網(wǎng)查詢；持身份證，在社保中心和稅務(wù)所可以現(xiàn)場查詢社保和個稅繳納記錄。買房人應(yīng)當(dāng)花半天時間，先查詢，后簽約。
2、定金支付義務(wù)
易犯錯誤：未按時、足額繳納定金，或未留存有效付款憑證。買家一旦出現(xiàn)這樣錯誤，賣家就有可能根據(jù)遲延履行責(zé)任條款，解除合同。
律師支招：首先，支付定金是買家的義務(wù)，必須足額且準(zhǔn)時支付，如果支付有困難，在訂立合同前就必須考慮好，在訂立合同時，根據(jù)自己的能力和狀況作出約定。第二，現(xiàn)金支付的，必須讓賣方給你出具收據(jù)；匯款轉(zhuǎn)賬的，必須支付到賣方本人的賬戶，或者賣方書面簽字指定的收款賬戶，匯款后留存好匯款憑證，如果可以，最好讓賣方出具收據(jù)。
3、首付款支付義務(wù)
常犯錯誤：首付款通過第三方監(jiān)管平臺支付的，常見的錯誤有：選錯監(jiān)管方式、選錯監(jiān)管機(jī)構(gòu)。（首付款直接支付給賣家的，參見第2點(diǎn)）
律師支招：有一類監(jiān)管，支取的條件是合同履行完畢后，持證明文件由監(jiān)管機(jī)構(gòu)放款，若期間發(fā)生任何糾紛，任何一方無法提取款項，此方式可取；還有一類監(jiān)管，不少銀行都提供，支取的條件是某個約定時間到來，則自動放款給賣家，此方式不可取，因?yàn)楹贤男羞^程有很多變量，甚至糾紛，原定時間到了，買家未必已經(jīng)取得相應(yīng)房屋權(quán)利。有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，有些地方的不動產(chǎn)登記中心提供監(jiān)管服務(wù)，可取；有些非常有誠信的中介機(jī)構(gòu)，在銀行開設(shè)有監(jiān)管專戶并在建設(shè)主管部門備案，可取；一些小中介未經(jīng)備案的所謂監(jiān)管賬戶，不可取，已發(fā)生多起卷款潛逃事件。
4、申請貸款義務(wù)
常犯錯誤：買家在合同中約定批貸的具體時間；買家沒有約定第一次申貸失敗后的處理方式。買家如果犯了第一個錯誤，極容易構(gòu)成遲延履行，讓賣家抓住機(jī)會解約；買家如果犯了第二個錯誤，申貸失敗，自有資金難以支付，也會導(dǎo)致賣家解除合同。
律師支招：買家在合同中只能根據(jù)自身情況，約定何時提交申貸資料，而不能約定何時取得批貸通知，因?yàn)楹螘r批貸是銀行和公積金中心的權(quán)利，買家是掌控不了的；買家在合同中必須約定，第一次申貸失敗后的處理方式，律師建議的方式是：若第一次申貸失敗，買家有權(quán)利更換其他銀行等金融機(jī)構(gòu)再次申請，再次申請失敗的，應(yīng)在N日內(nèi)自行籌集款項支付（如買家有能力自行支付余款）/或選擇約定：合同解除，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但賣家因合同履行花費(fèi)的合理支出由買家承擔(dān)。
5、繳稅義務(wù)
常犯錯誤：存量房買賣中，絕大多數(shù)地區(qū)都會約定由買家承擔(dān)全部稅款，不少買家未事先預(yù)判好稅負(fù)大小，繳稅時發(fā)現(xiàn)稅負(fù)遠(yuǎn)超預(yù)期，導(dǎo)致騎虎難下。房屋交易稅收復(fù)雜繁重，主要涉及契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅。除印花稅以外，其他三類稅負(fù)均比較高：契稅基本稅率3%，不同情況又有1.5%和1%優(yōu)惠；營業(yè)稅及其附加基本稅率5.6%，不同情況下存在優(yōu)惠和免征；個人所得稅稅率20%，不同情況下存在優(yōu)惠和免征。
律師支招：提前自行計算或咨詢律師核算；要求中介進(jìn)行計算，并將計算結(jié)果列入居間合同中。
6、共同義務(wù)
常犯錯誤：房屋買賣合同中有些義務(wù)是買賣雙方共同負(fù)擔(dān)的，有時買家錯認(rèn)為是賣家單方義務(wù)，導(dǎo)致自己違約。比如：辦理資金監(jiān)管、辦理網(wǎng)簽備案、辦理過戶登記、辦理稅收繳納、都是需要雙方配合完成的義務(wù)。
律師支招：凡是需要雙方配合才能完成的合同事項，買家均需要認(rèn)真配合履行，否則會導(dǎo)致自己沒有履行共同義務(wù)中的己方義務(wù)，構(gòu)成違約。
7、履約時間
常犯錯誤：買家未按照約定時間履行義務(wù)，這是買家經(jīng)常犯錯誤，后果很嚴(yán)重。因?yàn)榻^大多數(shù)房屋買賣合同都約定：一方遲延履行義務(wù)達(dá)到一定時間，另一方有權(quán)解除合同并要求賠償。實(shí)踐中，遲延解除的時間常約定為超過10或15天（以具體合同約定為準(zhǔn)），買家因此被解約的案例數(shù)不勝數(shù)。
律師支招：作為買家，有一系列的義務(wù)都有具體的完成時間截點(diǎn)或條件，比如前述1-6項義務(wù)，都有約定期限或經(jīng)催告后的法定履行期限。買家絕對不能馬虎，必須認(rèn)真閱讀合同，對自己每一項義務(wù)應(yīng)當(dāng)在什么時間完成，要心中有數(shù)，并認(rèn)真落實(shí)，否則就會構(gòu)成違約
8、黑白合同避稅
常犯錯誤：買家通過補(bǔ)充協(xié)議和網(wǎng)簽協(xié)議，降低房屋成交價格（將一部分價格計為設(shè)施設(shè)備款），賣家以此為由要求確認(rèn)合同無效。
律師支招：此種情況下，當(dāng)房屋價格高于指導(dǎo)價格，且無確鑿證據(jù)證明雙方系惡意串通，一般還是認(rèn)可合同（價款條款）效力。但通過黑白合同對價格進(jìn)行處理，畢竟是游走在有效與無效之間，涉嫌無效風(fēng)險。所以，建議買家不要貪圖一時的節(jié)稅，不搞黑白合同。
9、禁賣房屋不交易
常犯錯誤：買家貪圖便宜，購買不符合上市交易條件的經(jīng)適房、兩限房等，賣家可隨時啟動無效訴訟，確認(rèn)合同無效。
律師支招：司法實(shí)踐中，不符合條件的保障房交易合同基本都被確認(rèn)無效，而其中大多數(shù)情況都是因?yàn)榉績r上漲后賣家反悔所引起的訴訟。建議購房人不要違反規(guī)定購買政策保障房。
第二部分? 識破賣家挖坑設(shè)套
1、賣家拖延接受付款。
情景再現(xiàn)：買家準(zhǔn)備好了房款，比如首付款，通知賣家提供賬戶以便匯款，而賣家以出差不便、辦理新卡等理由，拖拖拉拉一直沒有提供賬戶，此時買家要務(wù)必小心！可能有圈套——–賣家拖延你的付款時間，一旦達(dá)到遲延解除條款，賣家會惡人先告狀，訴你遲延付款，而付款義務(wù)的證明責(zé)任在買家，買家將面臨很大的訴訟風(fēng)險！類似案件屢有發(fā)生。
識破反擊：買家要在訂立合同時約定賣家收款賬戶，付款時直接打入約定賬戶；如果沒有約定賬戶，又遇到上述情況，買家要通過錄音錄像、發(fā)書面催告函、提存款項、通知中介將該情況備案等方式留存證據(jù)，證明自己主動付款的事實(shí)，方能破解對方圈套。切忌不能僅靠口頭、電話溝通，一旦發(fā)生糾紛將無證據(jù)證明事實(shí)。
2、賣家主動示好，給予寬限。
情景再現(xiàn)：雙方在履約過程中，賣家主動給予買家寬限，不限于寬限付款時間，還包括買家的幾乎一切合同義務(wù)，諸如支付定金、首付款、尾款，配合網(wǎng)簽，申請貸款，配合過戶等，凡是買家義務(wù)，賣家主動寬限或放任買家超期的，均要謹(jǐn)慎。
識破反擊：當(dāng)遇到主動寬限或是放任買家延期的，無非兩種情況：一種是遇到好人了；另一種是遇上事兒了：表面寬限，實(shí)際在引誘買家遲延履行義務(wù)。到底是哪種，其實(shí)不太重要，重要的是，買家應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備好再簽約，簽了約，就不能指望別人寬限。如果確實(shí)遇到履約困難，且對方同意寬限，建議簽署補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)。
3、簽約后過分強(qiáng)調(diào)夫妻共有事實(shí)
情景再現(xiàn)：房屋登記的所有權(quán)人為一人獨(dú)有，該所有人單獨(dú)與買家簽約，履約過程中，賣家過分向買家強(qiáng)調(diào)：“買家簽約前就知道該房屋系夫妻共有的事實(shí)，只是配偶名字沒有寫在房產(chǎn)證上”。此時買家要小心了，賣家可能在取證證明買家知曉該房屋系夫妻共有的事實(shí)，接下來，賣家配偶可能會起訴買賣雙方，要求確認(rèn)合同無效。（實(shí)際上是夫妻的雙簧戲）
識破反擊：購房時，若賣家聲稱房屋系個人所有的，應(yīng)在合同中載明；如買家知曉房屋系夫妻共有財產(chǎn)，必須要求夫妻雙方共同簽約或要求夫妻另一方提供同意出售的證明文件。若上述預(yù)防措施都沒有采取的話，遇到賣家強(qiáng)調(diào)夫妻共有的這件事，買家不要糊里糊涂的錯認(rèn)。
4、賣家拖延辦理網(wǎng)簽
情景再現(xiàn)：正規(guī)中介機(jī)構(gòu)提交網(wǎng)簽時，都需要買賣雙方書面授權(quán)。如果賣家找理由暫緩授權(quán)網(wǎng)簽的，買家要小心了，很可能賣家已經(jīng)不想出售了或者想加價另售他人了。
識破反擊：買家簽署合同時，應(yīng)當(dāng)約定任何一方均有權(quán)選擇網(wǎng)上簽約或預(yù)告登記，如遇上述情況，買家可以通過預(yù)告登記方式解決。
購房是中國百姓的大事，近來因漲價實(shí)是引發(fā)了不少糾紛，望此小文能起到一點(diǎn)防患未然和止訟息訴的作用。
