近日，一位當事人向蔡律師咨詢：自己婚前購置的房產，現想出售并在工作所在地置換新房，但擔心新購房產會因此轉為婚后財產，應如何妥善處理？

這個問題需要區分為兩種情況，一種是售房款可以完全覆蓋售房款，無需使用夫妻共同財產出資。根據《民法典》1063條之規定，一方的婚前財產為夫妻一方的個人財產，不因婚姻關系而轉化。該方在婚后賣出該房產的所得款項，實際仍然屬于其個人財產，只是婚前個人財產的形態發生了自然轉化。據此，用該筆款項購置新房產并登記在個人名下的，仍然屬于該方的個人財產，屬于一種以房換房的行為。對于這一問題，實踐中基本沒有爭議。

但一定要注意，要避免財產發生混同。如果財產混同，法院就很有可能認定為是夫妻共同財產。

如（2020）川0192民初1536號民事判決書，法院認為：登記于高某名下位于成都市龍泉驛區，高某主張購房款來源于婚前個人房屋售賣款，該商鋪系其婚前財產轉化而來。高某陳述其在婚前個人所有的沈陽市10-3號住宅于2007年11月15日以60萬元的價格賣給案外人杜波，其陳述出資購買案涉商鋪時間為2010年10月8日，相隔時間三年之久，且售房款系種類物并非特定物，高某主張出資款等同于婚前個人房屋售賣款，證據不足，不能成立。根據我國物權法的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。該商鋪產權登記時間為2012年11月1日，高某與韓英于××××年××月××日登記結婚，在夫妻關系存續期間高某出資購房應視為夫妻共同財產，由高某、韓英共同共有。

通常來說，有以下幾種方式明晰財產性質。一、單獨開立賬戶存放售房款項，避免該筆款項與夫妻共同財產發生混同。二、簽訂夫妻婚內財產協議，對財產性質進行約定和區分。三、留存出售個人婚前房產到購買婚后房產這一過程所涉及的所有憑證，以證明購買新房產的款項全部來源于售賣婚前個人房產所得。當然，不可能兩套房產的價格正好完全相同，若有添補的價款，還需證明所添款項也源于個人財產。

第二種情況則是售房款無法覆蓋購房款，需要另行籌措資金。此時就需要區分資金的來源，如果籌措的資金仍然是來源于個人財產，那實際上是與第一種情況一樣，該房產仍然是個人財產。

但如果存在使用夫妻共同財產出資的情況，情況就會相對復雜，有部分法院認為該房產系婚后雙方共同出資購買，會將房產直接作為夫妻共同財產分割，只是會結合購房款來源、婚姻存續時間等因素綜合判定雙方所得份額，但在分割時并不會將一方使用個人財產的出資款單獨列為其個人份額進行分割。

也有一部分法院觀點認為一方使用個人財產的出資款應當單獨作為個人份額進行分割，需要將夫妻共同出資部分和個人出資部分進行區分。

例如人民法院案例庫入庫案例楊某乙訴楊某甲離婚后財產糾紛案【編號2023-16-2-015-001】法院認為：根據本案收錄的證據，可以認定購買涉案房屋的購房款中有200000元系楊某甲處分個人婚前財產支付的事實。一方婚后用個人財產購買房屋部分，離婚時該部分財產應認定為個人財產，其自然增值也屬于個人。一審判決考慮本案的實際情況，將該房屋判歸楊某甲所有，由楊某甲在扣除其個人財產200000元占購房款的比例以及對應的增值部分后補償楊某乙一半價款的判決結果正確。二審判決在未對楊某甲以個人財產支付購房款的事實進行查明的情況下，即徑行改判屬事實認定不清，適用法律不當，檢察機關的抗訴意見成立。

總的來說，無論是哪種情況，賣房一方要想最大程度保障自己的權益，要細致留存好所有相關憑證，確保所有的錢都是由自己經手，并且沒有和任何夫妻共同財產發生混同。最好是單獨設立一個沒有任何存款的賬戶用來收取售房款和出資購房款。當然，要想避免產生爭議，最簡要的方式還是簽訂婚內財產協議，白紙黑字明晰。