福州律師蔡思斌評析：

與常規房產爭議不同的是，本案親戚稱房子是買來的，房產證也變更過戶了，但法院審查后依法否定了買賣關系。那么在親戚有房產證的情況下就能認定他是房屋所有權人嗎？

法院認為，因不存在真實房屋交易，故房屋過戶登記不能產生物權變動效力。別以為手里有本房產證就萬事大吉了！不動產權證書只具有初步證明效力，不能直接決定實體所有權，即使辦理過戶登記也并不等于取得房屋所有權。不動產權屬與不動產取得原因相關，本案親戚稱自己是通過交易取得房屋，那么就需要對出賣人是否有權處分、合同是否有效及房產是否過戶三個條件進行審查。

案涉房屋為夫妻共同購買，只是登記在女方名下，顯然該房屬于夫妻共同財產。女方未經男方同意將房屋過戶給親戚，屬于無權處分。出賣人為無權處分的情形下，若買受人屬于善意取得，仍可獲得房屋所有權。但本案買受人為女方親戚，且雙方不存在有效合同，故不構成善意取得。本案只滿足辦理了過戶登記這一條件，親戚無法就此取得房屋所有權，也就無權憑房產證要求男方搬離并返還房屋。

看完這個案子，蔡律師覺得女方和親戚的手段實在是拙劣。他們以為偷偷去過個戶，房產證上換個名就能把別人的共同財產占為己有了？法律對于物權變動的規則其實很明晰了，他們對外稱是房屋買賣，卻連個像樣的紙質合同都不愿意做，以為光靠個證就能瞞天過海。甚至還敢直接向法院起訴，卻又無法提供任何證據，連“誰主張誰舉證”這么基本的規則都不明白么？實際現在房產變更登記的法律意義已經在逐漸淡化了，今年施行的《婚姻家庭編司法解釋二》第五條也規定了無論房屋是否過戶，夫妻雙方都可以主張房屋所有權，我們先前也討論過不少相關案例。

但凡女方和親戚在動歪腦筋之前，花幾分鐘咨詢一下律師，哪怕自己上網搜索一下相關法規或案例，都不至于鬧出這種笑話。在婚姻財產問題上耍小聰明、搞惡意轉移，最終只能是搬起石頭砸自己的腳。

案情簡介；

李強與楊梅曾系夫妻關系，二人于2003年登記結婚，于2024年離婚。陳志系楊梅的親戚。

案涉房屋系楊梅與李強婚后購買，登記在楊梅名下。2023年3月，李強與楊梅感情不和分居鬧離婚，在二人婚姻關系存續期間，楊梅將案涉房屋過戶至陳志名下。

李強至今一直居住在案涉房屋。陳志持不動產權證書以房屋所有權人名義起訴至法院，要求李強搬離并返還案涉房屋，排除妨礙。

法院觀點：

陳志是否有權請求返還房屋關鍵在于其是否為案涉房屋實際所有權人。

陳志主張在楊梅處買受案涉房屋，其僅提交不動產權屬證書，本案需審查陳志與楊梅之間買賣關系存在與否。陳志主張50萬元價格購買案涉房屋，其明確表示無法提供買賣合同，陳述50萬元房款支付17萬元現金，其余房款由債務抵頂。在法院詢問17萬元現金支付地點、款項來源，抵頂房款債務由來，陳志均無法作出合理解釋。

陳志無法提交購房合同、款項支付無法作出合理解釋，與正常房屋買賣交易不符。加之陳志與楊梅之間存在親屬關系，楊梅向陳志過戶房屋時處于楊梅與李強分居鬧離婚期間，法院認定陳志與楊梅之間房屋交易不真實。因二人之間不存在真實房屋交易，房屋過戶登記不能產生物權變動效力，陳志無法取得案涉房屋所有權。因陳志非案涉房屋實際所有權人，其無權要求李強騰退并返還案涉房屋。

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案例索引：山東高法2025年3月18日公眾號案例