福州律師蔡思斌評析：

與常規(guī)房產(chǎn)爭議不同的是，本案親戚稱房子是買來的，房產(chǎn)證也變更過戶了，但法院審查后依法否定了買賣關(guān)系。那么在親戚有房產(chǎn)證的情況下就能認(rèn)定他是房屋所有權(quán)人嗎？

法院認(rèn)為，因不存在真實(shí)房屋交易，故房屋過戶登記不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。別以為手里有本房產(chǎn)證就萬事大吉了！不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書只具有初步證明效力，不能直接決定實(shí)體所有權(quán)，即使辦理過戶登記也并不等于取得房屋所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬與不動(dòng)產(chǎn)取得原因相關(guān)，本案親戚稱自己是通過交易取得房屋，那么就需要對出賣人是否有權(quán)處分、合同是否有效及房產(chǎn)是否過戶三個(gè)條件進(jìn)行審查。

案涉房屋為夫妻共同購買，只是登記在女方名下，顯然該房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。女方未經(jīng)男方同意將房屋過戶給親戚，屬于無權(quán)處分。出賣人為無權(quán)處分的情形下，若買受人屬于善意取得，仍可獲得房屋所有權(quán)。但本案買受人為女方親戚，且雙方不存在有效合同，故不構(gòu)成善意取得。本案只滿足辦理了過戶登記這一條件，親戚無法就此取得房屋所有權(quán)，也就無權(quán)憑房產(chǎn)證要求男方搬離并返還房屋。

看完這個(gè)案子，蔡律師覺得女方和親戚的手段實(shí)在是拙劣。他們以為偷偷去過個(gè)戶，房產(chǎn)證上換個(gè)名就能把別人的共同財(cái)產(chǎn)占為己有了？法律對于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則其實(shí)很明晰了，他們對外稱是房屋買賣，卻連個(gè)像樣的紙質(zhì)合同都不愿意做，以為光靠個(gè)證就能瞞天過海。甚至還敢直接向法院起訴，卻又無法提供任何證據(jù)，連“誰主張誰舉證”這么基本的規(guī)則都不明白么？實(shí)際現(xiàn)在房產(chǎn)變更登記的法律意義已經(jīng)在逐漸淡化了，今年施行的《婚姻家庭編司法解釋二》第五條也規(guī)定了無論房屋是否過戶，夫妻雙方都可以主張房屋所有權(quán)，我們先前也討論過不少相關(guān)案例。

但凡女方和親戚在動(dòng)歪腦筋之前，花幾分鐘咨詢一下律師，哪怕自己上網(wǎng)搜索一下相關(guān)法規(guī)或案例，都不至于鬧出這種笑話。在婚姻財(cái)產(chǎn)問題上耍小聰明、搞惡意轉(zhuǎn)移，最終只能是搬起石頭砸自己的腳。

案情簡介；

李強(qiáng)與楊梅曾系夫妻關(guān)系，二人于2003年登記結(jié)婚，于2024年離婚。陳志系楊梅的親戚。

案涉房屋系楊梅與李強(qiáng)婚后購買，登記在楊梅名下。2023年3月，李強(qiáng)與楊梅感情不和分居鬧離婚，在二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間，楊梅將案涉房屋過戶至陳志名下。

李強(qiáng)至今一直居住在案涉房屋。陳志持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書以房屋所有權(quán)人名義起訴至法院，要求李強(qiáng)搬離并返還案涉房屋，排除妨礙。

法院觀點(diǎn)：

陳志是否有權(quán)請求返還房屋關(guān)鍵在于其是否為案涉房屋實(shí)際所有權(quán)人。

陳志主張?jiān)跅蠲诽庂I受案涉房屋，其僅提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，本案需審查陳志與楊梅之間買賣關(guān)系存在與否。陳志主張50萬元價(jià)格購買案涉房屋，其明確表示無法提供買賣合同，陳述50萬元房款支付17萬元現(xiàn)金，其余房款由債務(wù)抵頂。在法院詢問17萬元現(xiàn)金支付地點(diǎn)、款項(xiàng)來源，抵頂房款債務(wù)由來，陳志均無法作出合理解釋。

陳志無法提交購房合同、款項(xiàng)支付無法作出合理解釋，與正常房屋買賣交易不符。加之陳志與楊梅之間存在親屬關(guān)系，楊梅向陳志過戶房屋時(shí)處于楊梅與李強(qiáng)分居鬧離婚期間，法院認(rèn)定陳志與楊梅之間房屋交易不真實(shí)。因二人之間不存在真實(shí)房屋交易，房屋過戶登記不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，陳志無法取得案涉房屋所有權(quán)。因陳志非案涉房屋實(shí)際所有權(quán)人，其無權(quán)要求李強(qiáng)騰退并返還案涉房屋。

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案例索引：山東高法2025年3月18日公眾號案例