福州律師蔡思斌評析：

本案一審法院認為房屋買受人基于買賣合同而對房屋享有的物權期待權本質屬于債權請求權，而房屋抵押權人則對房屋享有優先受償權，屬于法定擔保物權，故機械適用了“物權優于債權”原則，認定買受人享有的債權雖優先于普通債權，但仍劣后于擔保物權等優先受償權。

二審法院改判的關鍵點在于對買受人和抵押權人所享有的民事權益進行了比較和分析。案涉房屋售出先于抵押權設立，買受人已足額支付購房款且實際占有房屋七年。雖然一直未辦理過戶手續，但原因在于房屋轉讓人而非買受人。抵押權人作為專業出借人，未對房屋實際占有情況盡到審慎注意義務，應承擔風險。故本案買受人就涉案房屋享有足以排除抵押權人強制執行的民事權益，最終改判不得執行案涉房屋。

就本案例來說，買受人實在是被轉讓人坑慘了。交了購房款一直未能辦理過戶不說，期間轉讓人還玩失蹤，不管是報警還是訴訟都找不到人。住了七年的房屋險被執行，執行異議和一審通通無果，好在二審得到改判，算是有驚無險，但也徒增了訟累。蔡律師在此給各位購買二手房的提個醒，一定要及時辦理過戶登記，當下無法過戶的也必須時刻緊盯相關進展，如果轉讓人和本案一樣聯系不上的，應及時聯系法院凍結，避免之后太過被動。

案情簡介：

2016年12月31日，李立與林強簽訂了《房屋買賣合同》，約定林強將其名下位于北京市某902號房屋以275萬元的價格出售給李立。雙方約定265萬房款于簽訂合同后交付，剩余10萬元于房產辦理轉移登記手續時交付。李立支付265萬房款后入住，但由于房屋是回遷房，房產證尚未辦理，所以房產過戶手續一時無法辦理。

2020年4月，李立從周圍鄰居處得知涉案房屋的不動產權證書已經辦理，便聯系林強辦理過戶，但不論是報警和起訴都無法聯系到林強，因此房子也就一直沒能過戶。

2021年，法院對案涉房屋采取輪候查封措施。經了解，林強在房產證下來之后將案涉房屋房屋做抵押向別人借款，因其沒有還款，債權人王磊向法院起訴，法院判決后林強沒有履行判決，債權人申請了強制執行。

李立向執行局提出了異議，但異議被駁回。隨之向法院起訴林強和抵押權人王磊，請求法院對涉案的902號房屋停止執行、解除查封。

一審法院觀點：

本案中，李立主張依據上述第二十八條規定排除一審法院對902房屋的強制執行。根據查明事實，王磊依據一審法院作出的（2021）京0112民初16427號民事判決書向一審法院申請強制執行，在該案以及本案審理過程中，均查明王磊系因林強向其借款160萬元而在林強名下的902房屋上設立抵押權。一審法院在強制執行過程中查封902房屋，王磊屬于對執行標的享有優先受償權的申請執行人。而根據李立提交的證據，李立確在法院查封前已簽訂房屋買賣合同并實際居住，其已支付265萬元房款，尚未支付的10萬元房款系因支付條件未成就，未辦理過戶手續亦非因李立個人原因所致，且李立主張林強逾期辦理過戶手續產生的違約金數額已遠遠超過其尚未支付的房款數額。根據上述第二十七條、第二十八條規定的內在邏輯，案外人作為一般買受人對執行標的物享有第二十八條規定的物權期待權，申請執行人對執行標的物享有第二十七條規定的優先受償權，案外人提出的排除強制執行異議，不應予以支持。因為第二十八條規定的不動產買受人的物權期待權本質上仍屬于債權請求權，該債權雖優先于普通債權，但劣后于擔保物權等優先受償權。也就是說，第二十七條規定的“除外”內容不包括第二十八條規定的一般買受人的物權期待權。因此，即使李立的主張符合第二十八條規定的情形，其對902房屋享有的物權期待權，也不能對抗王磊因對902房屋享有抵押權而取得的優先受償權，故李立提出的要求排除對902房屋強制執行的主張不能成立，一審法院不予支持。

二審法院觀點：

首先，根據現有證據，李立與林強于2016年12月31日經中介居間簽訂了房屋買賣合同，簽訂時間在人民法院查封之前，且現有證據亦不足以證明案涉房屋買賣合同存在無效事由，故可依法認定李立與被執行人在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

其次，根據李立提交的轉賬憑證，其在查封和抵押前已支付購房款265萬元。關于剩余10萬元購房款，已有大興區人民法院生效判決認為該部分購房款與林強的債相互抵銷，林強亦認可收到涉案房屋的全部價款，故應認定李立已支付涉案房屋的全部275萬元價款。另根據李立提交的水電等繳費憑證等證據，足以認定李立已實際占有案涉房屋。

第三，關于過戶登記的情況。李立關于過戶登記的陳述與林強的當庭陳述可以相互印證，又因林強借款導致案涉房屋后續被抵押和查封，林強亦認可未辦理過戶登記的原因在其自身，故可以認定非因買受人李立自身原因未辦理過戶登記。

第四，案涉抵押權是否具有優先性。1.案涉房屋出售在先，抵押權設立在后。在此前提之下，王磊在明知涉案房屋有承租人等可能影響抵押權實現的情況下，仍選擇不進行現場勘察。由此可見，王磊在辦理抵押登記前并不關注涉案房屋是否存在出租或出售的情況，即涉案房屋是否出租或出售不影響其與林強簽訂民間借貸合同和辦理抵押登記。王磊的的上述行為與林強表示在借款時已告知借款中介房屋已出售的說法存在一致性，故王磊在辦理抵押登記前明知涉案房屋存在其他權利人這一事實具有高度可能性。2.根據李立提交的王磊其他訴訟情況來看，2016-2022年間，王磊共涉及七件民間借貸相關案件，約定月息在1.3%-3%之間。從上述訴訟情況來看，王磊存在以自然人身份長期、多次從事有償民間借貸的行為，其不同于普通的出借人，應具有更強的風險識別能力和更高的審慎注意義務。王磊辦理抵押前未對案涉房屋進行現場勘察，未盡到審慎的注意義務，應承擔由此產生的風險和后果。3.雖然涉案房屋系二手房，但基于北京市房屋交易的特點，大量購房人在首次購房時亦會選擇購買二手房用于居住。而從現有證據來看，案涉房屋也確系李立名下唯一住房，涉案房屋與李立的生存利益密切相關。綜上，案涉抵押權因上述原因在本案中不具有優先性，李立在本案中對涉案執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。

綜上所述，李立的上訴請求成立，本院予以支持。

案例索引：(2023)京03民終14574號，以上均為化名。