法信碼 | 法院如何保護(hù)房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先承租權(quán)
法信 ·?法律依據(jù)
1.北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》的通知
32．承租人依據(jù)租賃合同約定主張優(yōu)先承租權(quán)的，如何處理？
優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而是基于租賃合同的約定產(chǎn)生，僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不能對(duì)抗已經(jīng)實(shí)際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內(nèi)通知原承租人續(xù)租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。
2.《上海市房屋租賃條例》（2010年修正）
第四十四條??房屋在租賃期滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。
3.《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》
第二十一條?下列人員在同等條件下，按照如下順序?qū)Τ鲎獾姆课萦袃?yōu)先承租權(quán)：
（一）房屋共有人；
（二）原承租人。
1.承租人因被騙而放棄優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，出租人與第三人簽訂房屋租賃合同，該合同不受法律保護(hù)——烏魯木齊市離退休婦女干部聯(lián)誼會(huì)立交橋玻璃服務(wù)部訴烏魯木齊市第二中學(xué)與第三人串通提租使其退租后與第三人簽訂租房合同損害其優(yōu)先承租權(quán)糾紛案
案例要旨：當(dāng)事人雙方在自愿、平等的基礎(chǔ)上協(xié)商一致簽訂了房屋租賃合同,?合同中約定在同等條件下承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，該約定不違反法律、政策規(guī)定,應(yīng)予以保護(hù)。出租人與第三人隱瞞事實(shí)真相,將實(shí)際租金虛高欺騙承租人，使承租人在不明真相的情況下放棄了優(yōu)先承租權(quán),從而蒙受了損失。因此,出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同，不受法律保護(hù)。
審理法院：新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市天山區(qū)人民法院
來源：《人民法院案例選》1996年第2輯(總第16輯)
2.?經(jīng)出租人同意，承租人把租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人可以按照合同約定行使“優(yōu)先承租權(quán)”——倪亞杰訴顧伯平等優(yōu)先租賃權(quán)案
案例要旨：出租人與承租人簽訂合法有效的租房協(xié)議，協(xié)議約定期滿時(shí)，在同等條件下承租人對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先承租權(quán)，故此約定對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。在征得出租人同意的情況下，承租人將涉案房屋的租賃使用權(quán)轉(zhuǎn)給第三人，自己退出租賃合同關(guān)系，由第三人在原租賃協(xié)議上簽名同意，此屬于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在租賃合同期限屆滿時(shí)，受讓房屋租賃權(quán)的第三人可以按照合同約定行使“優(yōu)先承租權(quán)”。
案號(hào)：（2006）通中民一終字第0996號(hào)
審理法院：江蘇省南通市中級(jí)人民法院
來源：《中國審判案例要覽》（2007年民事審判案例卷）
3.優(yōu)先租賃權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先締約權(quán)，原合同到期終止后，承租人依據(jù)優(yōu)先租賃權(quán)抗辯出租人提出的返回租賃物請(qǐng)求及要求判令出租人與其簽訂新租賃合同的訴請(qǐng)，均不應(yīng)支持——上海永基辦公用品有限公司、上海悅味食餐飲有限公司與上海建森商務(wù)有限公司租賃合同糾紛上訴案
案例要旨：優(yōu)先租賃權(quán)是由當(dāng)事人約定產(chǎn)生的同等條件下的優(yōu)先締約請(qǐng)求權(quán)，既不具備對(duì)抗第三人和物權(quán)的效力，也不具備單方形成新合同關(guān)系的效力，對(duì)該請(qǐng)求權(quán)不宜通過強(qiáng)制履行的方式進(jìn)行保護(hù)。原合同到期終止后，承租人依據(jù)優(yōu)先租賃權(quán)抗辯出租人提出的返回租賃物請(qǐng)求及要求判令出租人與其簽訂新租賃合同的訴請(qǐng)，均不應(yīng)支持。
案號(hào)：（2009）滬一中民二（民）終字第4135號(hào)
審理法院：上海市第一中級(jí)人民法院
來源：《人民司法·案例》2011年第22期
4.承租人的優(yōu)先承租權(quán)不能對(duì)抗出租人對(duì)租賃物的所有權(quán)——黃移科訴劉宏衛(wèi)房屋租賃合同糾紛案
案例要旨：根據(jù)合同法之規(guī)定，合同應(yīng)是基于雙方的意思表示一致，房屋租賃合同中承租人在合同到期后雖然有優(yōu)先承租權(quán)，但對(duì)于承租無法與出租人達(dá)成一致意見，承租人無法繼續(xù)承租。
案號(hào)：（2012）淚民初字第266號(hào)
審理法院：湖南省汨羅市人民法院
來源：《中國法院2014年度案例：合同糾紛》，國家法官學(xué)院案例開發(fā)研究中心編，中國法制出版社2014年4月出版
5.出租人侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)，承租人可要求出租人賠償經(jīng)濟(jì)損失——張永源與重慶市沙坪壩區(qū)童家橋貿(mào)易公司租賃合同糾紛再審案
案例要旨：租賃合同約定承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，出租人拒絕承租人同等條件下續(xù)簽合同的請(qǐng)求，而將房屋出租給第三人，侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)，因房屋已被第三人合法占有，承租人僅可要求出租人賠償因侵犯承租人優(yōu)先承租權(quán)造成的經(jīng)濟(jì)損失。
案號(hào)：（2013）渝高法民申字第869號(hào)
審理法院：重慶市高級(jí)人民法院
來源：中國裁判文書網(wǎng)?2013-11-28
1.?司法實(shí)踐中，法院應(yīng)該保護(hù)承租人的優(yōu)先承租權(quán)
所謂承租人的優(yōu)先承租權(quán)是指房屋租賃期限屆滿后，原承租人要求續(xù)簽租賃合同時(shí)，對(duì)原租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先承租的權(quán)利。在實(shí)際生活中，承租人在租賃房屋居住多年或租賃門面經(jīng)營一段時(shí)間以后，在租賃期間投入人力財(cái)力，帶動(dòng)了租賃房屋周圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使租賃房屋的價(jià)值大幅增長，但在租賃合同到期時(shí)，出租人卻有權(quán)將房屋或門面轉(zhuǎn)租給他人而不再租給原承租人，而且出租人的這種權(quán)利不受到任何的限制。在原租賃合同到期原承租人仍然想續(xù)租該房屋或門面的情況下，房屋出租人利用自己的優(yōu)勢，有絕對(duì)選擇承租人的權(quán)利，而原承租人顯然是處于弱勢。優(yōu)先承租權(quán)即是對(duì)原承租人的一種救濟(jì)方法；同時(shí)，承租人，特別是住宅承租人大多沒有房屋，承租房屋只是為了基本的生存，所以應(yīng)該得到保護(hù)。國外立法對(duì)承租人的優(yōu)先承租權(quán)有所規(guī)定，例如：德國就以物權(quán)的救濟(jì)方式保護(hù)承租人的利益。目前我國法律法規(guī)沒有對(duì)承租人的優(yōu)先承租權(quán)作出規(guī)定，理論上一般認(rèn)為承租人的優(yōu)先承租權(quán)問題可以參照承租人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。有些地方性立法則對(duì)此作出了規(guī)定，例如：《浙江省房屋租賃管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定：“租賃期滿，承租人應(yīng)按期將房屋退還出租人。出租人需繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。”那么在浙江省內(nèi)承租人的優(yōu)先承租權(quán)可以根據(jù)此條例得到保護(hù)。但是對(duì)于立法權(quán)限問題，我們有所置疑，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，民事基本立法屬于法律保留事項(xiàng)，即承租人的優(yōu)先承租權(quán)只有通過法律予以確認(rèn)。
優(yōu)先承租權(quán)在我國雖然沒有立法規(guī)定，但有關(guān)法律、行政法規(guī)也并沒有禁止合同當(dāng)事人約定這種權(quán)利，所以當(dāng)事人可以在合同中約定承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。只要合同是合法有效的，人民法院就應(yīng)該對(duì)這約定的優(yōu)先承租權(quán)予以保護(hù)。但是基于合同的相對(duì)性，承租人優(yōu)先承租權(quán)的約定只對(duì)合同當(dāng)事人有約束力，這種約定不具有對(duì)抗善意第三人的效力。也就是說如果在租賃期限屆滿后，出租人與善意第三人訂立了房屋租賃合同，承租人只能要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，而不得主張他們訂立的合同無效。所以，我們建議在承租人在與出租人約定這一權(quán)利時(shí)，約定足夠程度的違約責(zé)任，以防止出租人在利益驅(qū)使下違約將房屋租賃給第三人。在司法實(shí)踐中，出租人對(duì)租賃房屋擁有完全的處分權(quán)，出租人要將房屋出租給誰，應(yīng)該得到法院的尊重，但是我們認(rèn)為人民法院可以援引《民法通則》的公平原則來保護(hù)承租人的利益。公平原則的目的是衡平當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)狀況和財(cái)產(chǎn)損失，將不幸的損失在當(dāng)事人之間進(jìn)行合理分配，努力恢復(fù)被破壞的財(cái)產(chǎn)利益的平衡。如果當(dāng)事人約定了“優(yōu)先承租權(quán)”條款，法院應(yīng)支持承租人的“優(yōu)先承租權(quán)”請(qǐng)求，最大限度保護(hù)承租人的優(yōu)先承租權(quán)利，限制出租人任意出租的權(quán)利。特別是如果出現(xiàn)本案的情況，出租人與惡意第三人串通提高租金，使承租人迫于租金太高而放棄承租，法院可以直接認(rèn)定出租人與惡意第三人的租賃合同無效，支持承租人的優(yōu)先承租權(quán)；如果沒有約定這一條款，法院可以直接認(rèn)定出租人與第三人的合同是合同有效的，第三人取得租賃權(quán)。
承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的條件，可以參照《合同法》第二百三十條對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定：（1）原房屋租賃合同是合法有效的，并且租賃期限屆滿；（2）出租人表示愿意繼續(xù)出租原房屋，承租人愿意繼續(xù)承租；（3）承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。“同等條件”可以參照承租人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，主要是指承租人與其他承租人租賃房屋的價(jià)格條件相同，當(dāng)然也包括支付租金的期限和方式等。
（摘自洪學(xué)軍，《房地產(chǎn)法原理精要與實(shí)務(wù)指南》，人民法院出版社2008年出版）
2.?優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)
優(yōu)先承租權(quán)屬于房屋租賃權(quán)其中的一個(gè)方面，房屋租賃權(quán)的性質(zhì)在學(xué)術(shù)界一直都沒有統(tǒng)一的觀點(diǎn)，學(xué)者們對(duì)此問題進(jìn)行了長期的爭論，目前比較被認(rèn)同的有三種觀點(diǎn)。
第一種是債權(quán)說，這個(gè)學(xué)說是一種傳統(tǒng)學(xué)說。持此種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為承租人所享有的對(duì)租賃物的占有、使用、收益權(quán)，完全是基于租賃物的交付而取得的一種債權(quán)，是一種請(qǐng)求權(quán)、相對(duì)權(quán)，并不具備對(duì)標(biāo)的物獨(dú)立支配的權(quán)利，在本質(zhì)上符合債權(quán)的性質(zhì)，“故租賃權(quán)非屬物權(quán)，仍屬債權(quán)”。該學(xué)說認(rèn)為房屋租賃權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，而債權(quán)并不具有對(duì)抗第三人的效力，房屋租賃權(quán)如今雖出現(xiàn)了“物權(quán)化”的表征，但尚未達(dá)到準(zhǔn)物權(quán)的程度，所以不能因此就顛倒主次，否定租賃權(quán)的債權(quán)本質(zhì)，而僅強(qiáng)調(diào)其出現(xiàn)的物權(quán)化趨勢。
第二種是物權(quán)說。該學(xué)說從起初認(rèn)為房屋租賃權(quán)因被賦予對(duì)抗力而成為近似于物權(quán)的權(quán)力，發(fā)展到日本學(xué)者岡村玄治進(jìn)一步認(rèn)為承租人取得對(duì)租賃標(biāo)的物使用收益的物權(quán)。我國也有不少學(xué)者認(rèn)為房屋租賃權(quán)就是對(duì)房屋的占有、使用、收益權(quán)，以及一定程度的處分權(quán)，本質(zhì)上是屬于物權(quán)的范疇，屬于用益物權(quán)。該學(xué)說雖然在學(xué)術(shù)界淵源己久，但在立法上被加以確認(rèn)的國家并不多。
第三種是一種折中的觀點(diǎn)，即債權(quán)的物權(quán)化說。該學(xué)說認(rèn)同第一種觀點(diǎn)所堅(jiān)持的房屋租賃權(quán)在本質(zhì)上是一種債權(quán)，同時(shí)也吸收了第二種觀點(diǎn)的“房屋租賃權(quán)在一定條件下具有對(duì)抗第三人的物權(quán)化效力”。該學(xué)說認(rèn)為房屋租賃權(quán)本質(zhì)上為債權(quán)，但基于保護(hù)承租人之需要，而強(qiáng)化其效力，使其具有在一定條件下對(duì)抗第三人的物權(quán)化色彩。我國臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒對(duì)此也曾經(jīng)進(jìn)行過闡述，他認(rèn)為民法賦予債權(quán)屬性的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)一定的物權(quán)效力，是公權(quán)力對(duì)私權(quán)的干預(yù)，使原本只有相對(duì)效力的債權(quán)具有了對(duì)第三人的對(duì)抗性，賦予這種物權(quán)效力的前提是假設(shè)認(rèn)為承租人在經(jīng)濟(jì)上處于弱勢，而達(dá)到實(shí)現(xiàn)雙方利益平衡的目的。同時(shí)他還指出根據(jù)物權(quán)法定的原則，租賃合同是雙方當(dāng)事人的合意，其并不能構(gòu)成一種真正的物權(quán)。該學(xué)說認(rèn)為正是由于法律對(duì)房屋租賃權(quán)這一私權(quán)利的干預(yù)，使得本來作為債權(quán)的房屋租賃權(quán)，具有了物權(quán)的效力，使得承租人得到了優(yōu)于普通債權(quán)人的保護(hù)。
根據(jù)各國的立法和法理，承租人的租賃權(quán)既包括承租人對(duì)出租人的權(quán)利，又包括承租人對(duì)租賃物的權(quán)利，而承租人對(duì)出租人的權(quán)利毫無異議是基于合同而產(chǎn)生的債權(quán)，對(duì)此承租人只享有債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。但如果將房屋租賃權(quán)全部歸屬于債權(quán)領(lǐng)域，以意思自治作為調(diào)整手段，承租人的利益顯然是難以得到保障的。承租人對(duì)租賃物的權(quán)利雖然具有物權(quán)特征，但如果把房屋租賃權(quán)整體定位為物權(quán)，對(duì)出租人無疑也是極為不利的，也背離了租賃合同的本質(zhì)，因此不能將房屋租賃權(quán)改造成物權(quán)。正是基于對(duì)出租人、承租人雙方利益平衡的考慮，將租賃權(quán)物權(quán)化，既不過多的限制出租人的所有權(quán)，也有利于使承租人獲得持續(xù)的、安全的保障，這不僅是貫徹對(duì)承租人進(jìn)行保護(hù)的價(jià)值取向，也符合了物盡其用的，以實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)濟(jì)效率的目的。筆者認(rèn)為房屋租賃權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)，基于其本身所具有的復(fù)合性決定了其在不同的權(quán)利上的價(jià)值取向的不同，保護(hù)方式也不相同。優(yōu)先承租權(quán)作為房屋租賃權(quán)的一個(gè)方面，其性質(zhì)也是物權(quán)化了的債權(quán)，也應(yīng)區(qū)分不同的情況給與不同的法律保護(hù)。
（摘自謝靖華，《論商業(yè)租賃的優(yōu)先承租權(quán)》，《法律適用》2012年第12期）
