福州商品房律師推薦||【實務案件】開發商逾期交房，購房者卻遭敗訴，竟是因為不知道這條規定？

文 |?楊文戰律師，來源 |?楊文戰律師的法律博客（首發于實用法律知識微信公眾號）

作者按

不懂法是要吃虧的！明明是開發商無法按期交房，業主按合同要求退房，卻被法院依法判敗訴。原因是不知道一條法律規定。

案情：開發商違約逾期交房，購房人起訴退房被駁回

2012年11月,江蘇的王先生與某開發商簽訂商品房買賣合同，以94萬余元的價格購買了一套196平方米的房子。發商在合同中承諾于2013年4月30日前交付房屋。該處房周圍環境較好，而且離自己公司又近，先生簽訂合同后非常滿意。

但是，開發商因資金鏈緊張，無法按時向王先生交付房屋。按合同約定開發商交房逾期超過60日的，王先生就有權解除合同。不過王先生沒有急著去談解除合同的事情，心想反正開發商違約已是板上釘釘的事情，晚交房一天，自己還可以多拿到一天的違約金。

直到2013年7月3日，開發商通知王先生可以收房。但此時正好遇上公司搬遷新址，新地址離這處房子較遠，王先生就有些動搖，沒去收房。后來王先生終于決定退房，但開發商不同意。于是，2014年8——王先生將開發商訴至法院，請求法院判令解除雙方簽訂的商品房買賣合同，并判令開發商退還其購房款94萬余元和逾期交付商品房違約金28萬余元。

濱湖區人民法院對此案審理后，認定王先生本來擁有的合同解除權因超期已消滅，據此判決駁回王先生的訴訟請求。

法官以案釋法

王先生與房地產公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。開發商未按約定日期（2013年4月30日）交付符合約定的商品房，王先生可按合同約定在逾期超過60日（2013年6月30日）起行使合同解除權。

但是合同解除權的行使是有一定期限的。

根據《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月；對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

本案中，王先生的解除權發生之日為2013年6月30日，在對方沒有催告的情況下，應當在2014年6月30日前行使解除權，但是其于2014年8月才訴至法院，已超過規定的1年時間，解除權已消滅。

據該案承辦法官胡正建介紹，該案系因開發商逾期交房引發的商品房銷售合同糾紛。因當事人的認識誤區，認為反正開發商違約已成事實，晚一點索賠可能拿到更多的違約賠償，從而忽略了除斥期間的概念，導致敗訴。

 

這個案件的判決結果，可能讓很多人覺得迷惑，為什么明明是開發商嚴重違約，購房者要求解約反到被判敗訴？楊律師給大家介紹一下具體的法律規定并做個分析。

1、 什么叫解除權？

合同解除權是指在合同成立、生效后具備約定或法定的條件時，合同當事人所享有的僅憑一定的行為即可使合同權利義務消滅的權利。

《商品房買賣合同》中一般都會有約定“出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超過XX日后，買受人有權解除合同”的內容。這就屬于約定的解除權。

合同解除權是一種形成權，即符合條件后，權利人就有權單方解除合同，不需要征得對方同意。

比如本案，約定的逾期解除日期是60日，也就是說2013年6月30日起，王先生就有權單方解除合同了。

2、 解除權有限制條件

合同解除權能單方解除合同，顯然對當事人的權利義務有重大的影響。如果權利人長期既不行使也不放棄該權利，就會使合同長期處于不穩定的狀態。這既與《合同法》維護交易穩定的目的相悖，也有悖于誠實信用的原則。

比如本案，王先生的解除權是在2013年6月30日形成的，但實際上開發商在2013年7月3日就通知王先生可以收房了。此后，王先生由于個人原因無法決定是收房還是解除，既不收房也不提出解除合同，過了一年多后才向法院起訴要求解約。從誠信信用的角度來看，王先生在這一年多的時間里，顯然不屬于誠信的狀態。

為杜絕此類濫用權利行為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于商品房買賣行為的解除權做了時間限制，超過期限不行使解除權的會喪失權利。按該解釋，王先生握有解除權后，開發商如果進行了催告（即通知要求王先生就是否解除進行表態），王先生的解除權應在三個月內行使。如果開發商沒有催告，王先生的解除權，應該在一年內行使。

本案開發商在通知交房后，并沒有就解除權的催告，王先生行使解除權的時間應該是一年，超過期間后就喪失解除權了。

需要說明的是解除權行使的合理期限在性質上屬于除斥期間，跟普通時效不同，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。

了解了上述規定的，法院判決駁回王先生的訴求，從法律上和情理上看，就可以理解了！楊律師在這里要提醒大家，權利要依法行使，碰到法律問題，不要想當然，必要時要尋求專業律師的幫助。

附相關法律規定：

《合同法》

第九十三條　【合同約定解除】當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

第九十四條　【合同的法定解除】有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。