福州房產(chǎn)房屋商品房律師推薦：借貸主體名實不符 購房合同未必?zé)o效

【案情】

2005年12月1日，開發(fā)商甲公司與姜某簽訂一份商品房買賣合同（以下簡稱購房合同），約定：商品房用途為非住宅（即商鋪），建筑面積396平方米，總價為196萬元，首付79萬元，銀行按揭117萬元，該合同在房管部門辦理了備案登記。姜某與乙銀行簽訂一份抵押借款合同。首付款和銀行還貸均由甲公司支付。2013年4月9日，銀行按揭款由甲公司全部還清。商鋪未交付姜某，一直由甲公司占有使用。2015年6月，甲公司向法院起訴，要求確認(rèn)其與姜某簽訂的購房合同無效，并要求姜某協(xié)助辦理涉案商鋪所有權(quán)登記手續(xù)。姜某反訴，要求確認(rèn)購房合同有效，并協(xié)助辦理涉案商鋪過戶手續(xù)。

【分歧】

本案的爭議焦點是抵押借款合同的法律效力問題，因為，在本案中，如認(rèn)定抵押借款合同有效，就難以否定購房合同的法律效力。

第一種意見認(rèn)為，抵押借款合同主體名實不符，以合法形式掩蓋非法目的，騙取銀行資金，依照合同法第五十二條第（三）項規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定抵押借款合同與購房合同為無效合同。甲公司的訴訟請求應(yīng)予支持，姜某的反訴請求不予支持。

第二種意見認(rèn)為，抵押借款合同主體名實不符，雖然違背了誠實信用原則和國家信貸政策，但沒有違反法律行政法規(guī)的強制性效力性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押借款合同有效，甲公司的訴訟請求不予支持，姜某的反訴請求中抵押借款合同與購房合同有效主張應(yīng)予支持，因其未支付分文購房款，故要求甲公司協(xié)助過戶請求不予支持。

【解析】

筆者贊同第二種意見，理由有以下幾點：

首先，本案難以認(rèn)定甲公司與姜某之間存在惡意串通行為。姜某辯稱由甲公司支付購房款是由于甲公司拖欠其工程款，簽訂購房合同之初雙方約定以購房款抵扣工程款。盡管姜某未提供相應(yīng)證據(jù)證明，甲公司也主張工程款事實不存在，且工程款糾紛與本案屬于兩種不同的法律關(guān)系，不能并案處理，但甲公司就姜某為何同意其借用姜某名義簽訂合同作出合理解釋。故難以認(rèn)定甲公司與姜某之間存在惡意串通行為。

其次，認(rèn)定抵押借款合同無效缺乏法律依據(jù)和事實依據(jù)。即使認(rèn)定甲公司與姜某之間存在惡意串通、騙取銀行資金行為，由于甲公司已經(jīng)將按揭款全部還清，沒有導(dǎo)致乙銀行產(chǎn)生損失，不存在侵害第三人利益情形，也無證據(jù)證明甲公司將該筆銀行資金用于非法用途，如放高利貸、賭博等，難以認(rèn)定抵押借款合同無效。甲公司借名借貸的抵押物為商鋪，規(guī)避的是國家商業(yè)性信貸政策，而不是保障性住房政策（如經(jīng)濟適用房政策），難以認(rèn)定違反了社會公共秩序，也不屬于認(rèn)定合同無效之情形。

抵押借款人名實不符，作為出借方的乙銀行可能屬于被欺詐一方，依照合同法規(guī)定，享有對抵押借款合同的撤銷權(quán)（因乙銀行不是本案當(dāng)事人，應(yīng)另案行使撤銷權(quán)），但在其未行使撤銷權(quán)之前，不能主動認(rèn)定抵押借款合同無效，否則有違合同法第六條賦予當(dāng)事人的合同自由原則。

再次，認(rèn)定抵押借款合同無效，必將使法院處于尷尬境地。本案抵押借款合同已全部履行完畢，如果認(rèn)定該合同無效，根據(jù)合同法第五十八條規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)返還財產(chǎn)，有過錯一方還應(yīng)當(dāng)賠償損失。本案雖然不存在返還借款本金的問題，然而，作為案外人的乙銀行已收取的貸款利息是否屬于非法利益？是否應(yīng)該收繳？如產(chǎn)生損失，損失是多大？損失的舉證責(zé)任由誰承擔(dān)？如由乙銀行承擔(dān)，是否可以將乙銀行追加為本案當(dāng)事人？在筆者看來，解決這些問題并非易事。

當(dāng)然，甲公司與姜某簽訂了名實不符的抵押借款合同，客觀上規(guī)避了國家信貸政策，損害了誠實信用原則，乙銀行可以依據(jù)抵押借款合同的約定追究姜某的違約責(zé)任，金融監(jiān)管部門可以依照相關(guān)行政法規(guī)追究甲公司與姜某的行政責(zé)任，法院動輒以合同無效論處，有小題大做之嫌。

還應(yīng)當(dāng)指出的是，甲公司在涉案抵押借款合同履行中，違反了國家信貸政策，獲取乙銀行低息信貸資金，如果法院支持其訴訟請求，宣告抵押借款合同以及購房合同無效，作為“借雞生蛋”的抵押物的商鋪在法律形式上“完璧歸趙”（商鋪價格已大幅超過合同簽訂之初），客觀上產(chǎn)生了違規(guī)者以其違規(guī)行為獲取利益之不良效果。

綜上所述，本案借貸主體名實不符，抵押借款合同仍然有效，甲公司以該合同無效、進而認(rèn)為購房合同無效之主張，于法無據(jù)，不應(yīng)支持。姜某購房合同有效之反訴請求應(yīng)予支持，因其未支付分文購房款，故要求將涉案商鋪過戶請求亦不應(yīng)得到法院支持。

（作者：江西省南昌市灣里區(qū)人民法院 ?李智輝）