福州房產(chǎn)律師推薦丨|在房屋買賣的過程中，遇到賣家或買家反悔的情況這樣處理！

來源/”民商事實(shí)務(wù)”“掃房微門店”

買房路上，買到房和買不了房不知道那個(gè)結(jié)局先來……出于種種原因，買/賣房想反悔了能行嗎？

答案是肯定的，只是情況不同，看你要付出什么代價(jià)了！

買家剛剛交付了定金，但還未簽訂正式的買賣合同，此情況下法律關(guān)系較為清晰，相當(dāng)于預(yù)購房合同，合同標(biāo)的為標(biāo)的房屋的購買權(quán)。賣方若發(fā)生違約行為，不愿賣房，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償。

【違約后果】

1、買方上訴法院，可能判決強(qiáng)制過戶給買方

當(dāng)買方滿足以下5個(gè)條件時(shí)，可主張強(qiáng)制過戶：

(1)簽訂的買賣合同有效;

(2)購房人具有購房資質(zhì);

(3)購房人具有全款能力，若批貸函已下發(fā)，部分法院也會支持過戶;

(4)售房人構(gòu)成根本違約，即售房人明確表示不賣的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過十五日的證據(jù)材料;

(5)交易房屋未被限制，如查封等;

但是，法院是否會判決強(qiáng)制過戶，需要根據(jù)具體的案情來定，并且如果法院支持買方訴訟，買方還可以要求賣方支付違約金，盡管違約金酌情承擔(dān)，但屆時(shí)真是得不償失了。

這里想要注意的是：

(1)繼續(xù)履行必須建立在能夠并應(yīng)該實(shí)際履行的基礎(chǔ)上。如果此時(shí)賣方已經(jīng)將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經(jīng)完成過戶的情況下，售房人已經(jīng)無法實(shí)際交付房屋了，在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

(2)法院只可能判決強(qiáng)制過戶，但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

2、買方有權(quán)解除合同，并要求賣方承擔(dān)根本違約責(zé)任

在具體的訴訟中，法官會根據(jù)以下(但不限于)因素來綜合判斷違約金的具體數(shù)額：

(1)守約方的實(shí)際損失(核心);

(2)違約方的惡意性程度;

(3)合同履行的程度;

此外，購房人也可同時(shí)要求售房人按照合同約定承擔(dān)其已向居間方支付的代理費(fèi)用。

3、雙倍返還定金

若法院判決的違約金數(shù)額低于守約方的實(shí)際損失(若房屋價(jià)格上漲部分已經(jīng)超過房屋總價(jià)款的20%，那么超過部分的金額也是購房人的實(shí)際損失)，那么守約方還可向違約方主張賠償其損失;否則，違約責(zé)任和賠償損失是不能同時(shí)適用的;但違約責(zé)任和定金罰則只能二選其一，不可同時(shí)適用。

此外，至于買方選擇何種方式保護(hù)自己的權(quán)益，買受人可根據(jù)自己的實(shí)際情況和需求而定，出售人作為違約方是無權(quán)選擇解約的，選擇權(quán)在于買方!

“合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難”主要是指，一涉案房屋沒有因?yàn)槠渌讣环ㄔ翰榉?二涉案房屋上沒有抵押等他項(xiàng)權(quán)，若有，也應(yīng)具備滌除條件;三買方應(yīng)當(dāng)有支付剩余購房款的資金實(shí)力并提供相關(guān)憑證。由于買賣雙方已經(jīng)完成了網(wǎng)簽程序，要求繼續(xù)履行合同的買方對支付剩余的購房款有一定的把握，基本不存在上一階段買方無法解決資金問題的可能。

故此時(shí)，若賣方違約，無論買方要求繼續(xù)履行合同還是主張違約責(zé)任，進(jìn)入訴訟階段的勝率都是很大的。

1、雙方協(xié)商，明確違約責(zé)任并索賠。

《定金協(xié)議》《房屋買賣合同》中的約定：如果買方違約，賣方可以不退還定金。

2、簽署《解約協(xié)議》。

如果買賣雙方合同終止，那么賣方在再次出售之前，要簽署《解約協(xié)議》，否則賣方要承擔(dān)違約責(zé)任。

注銷網(wǎng)簽的步驟：

1、當(dāng)事人填寫注銷申請

①通過服務(wù)窗口簽約的，當(dāng)事人填寫《存量房買賣合同信息注銷申請表(自行成交)》;

②通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)進(jìn)行簽約的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)中填寫注銷申請并打印《存量房買賣合同信息注銷申請表(經(jīng)紀(jì)成交)》。

2、提交材料：

已經(jīng)簽字或蓋章的《存量房買賣合同信息注銷申請表》;買賣雙方的身份證件原件和復(fù)印件;委托辦理的，還需提供授權(quán)委托書。

3、服務(wù)窗口的工作人員核對注銷材料后，在網(wǎng)簽系統(tǒng)中注銷該合同網(wǎng)上信息。若賣方不配合撤銷網(wǎng)簽，賣方只能到法院起訴。

所需資料：

1、簽署《房屋終止交易合同》。

2、填寫書面退稅申請書2份。

3、準(zhǔn)備以下材料：

申請人書面退稅申請書2份，買賣雙方簽訂的《房屋終止交易合同》原件及復(fù)印件2份，原網(wǎng)簽合同原件及復(fù)印件2份，原房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件2份，稅務(wù)機(jī)關(guān)代開統(tǒng)一發(fā)票第一聯(lián)(發(fā)票聯(lián))，第二聯(lián)(記賬聯(lián))原件及復(fù)印件各2份(代開發(fā)票兩聯(lián)原件收回)，買方契稅納稅人身份證原件及復(fù)印件4份，買方契稅完稅證或繳款書原件及復(fù)印件4份，與買方契稅納稅人名稱一致的銀行實(shí)名制、活期、個(gè)人結(jié)算戶存折(存款余額不少于50元)原件及A4紙復(fù)印件4份、納稅人身份證原件及復(fù)印件4份(身份證正反面印在同一頁紙上)。

4、攜帶資料，雙方到地稅局，牌號辦理退稅業(yè)務(wù)。

在房屋交易過程中，如果買方反悔涉及違約，除了追究其違約責(zé)任之外，賣方千萬不要忘了注銷網(wǎng)簽、簽署解約協(xié)議。