買房為逃稅款偽造賣房人離婚證 中介應(yīng)否擔(dān)責(zé)||福州房屋買賣交易律師推薦案例

來源：中國(guó)法院網(wǎng)?|??作者：劉瑾 王梓茜

【案情】

孫某通過中介購買張某“滿五不唯一”房屋。合同履行過程中張某發(fā)現(xiàn)自己“被離婚”導(dǎo)致買房人不需繳納個(gè)人所得稅。買賣雙方就稅費(fèi)問題引發(fā)爭(zhēng)議，孫某起訴要求繼續(xù)履行合同，張某則反訴要求解除。

法院經(jīng)審理查明，孫某在中介居間下購買張某名下“滿五不唯一”住房?！斗课葙I賣合同》約定，孫某承擔(dān)交易中應(yīng)繳納的所有稅、費(fèi)。若不按約定繳稅導(dǎo)致合同不能履行或解除的，其應(yīng)向?qū)Ψ街Ц斗课莩山豢們r(jià)20%的違約金。后孫某僅繳納了契稅，并未交納“滿五不唯一”住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。張某經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)交易稅費(fèi)檔案中有自己的離婚證以及售房人家庭唯一住房承諾表且上面均有自己簽名。張某認(rèn)為中介公司與孫某中的一方或者兩方共同偽造了上述文件，故訴至法院要求解除合同。

孫某稱不知情張某離婚證一事，并起訴張某要求繼續(xù)履行合同。張某稱交給中介公司的材料中并無離婚證復(fù)印件，自己是已婚，承諾表中“離異”二字也不是其本人所寫，故反訴要求解除合同。

【裁判要點(diǎn)】

一審法院認(rèn)為買賣雙方對(duì)合同解除均有過錯(cuò)，判決解除雙方房屋買賣合同，張某返還購房定金5萬元。后雙方均表示不服，上訴至北京一中院。北京一中院判決駁回上訴，維持原判。

【評(píng)析】

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于導(dǎo)致合同未能履行的過錯(cuò)認(rèn)定及相應(yīng)法律責(zé)任的承擔(dān)問題。關(guān)于偽造的離婚證及虛假的唯一住房承諾表的出現(xiàn)原因，張某主張是由中介公司與孫某合謀故意偽造，應(yīng)當(dāng)就此提供相應(yīng)的證據(jù)?，F(xiàn)張某提交的證據(jù)無法證明孫某對(duì)于偽造離婚證等材料具有主觀故意并實(shí)施了相關(guān)行為，法院對(duì)此不予采信。

盡管本案中并無充分證據(jù)證明偽造離婚證的行為主體，但張某的離婚證客觀上實(shí)現(xiàn)了少交納稅款的目的，并最終影響了合同的履行。對(duì)于少交納稅款的結(jié)果而言，張某在相關(guān)手續(xù)上簽字時(shí)未盡到謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，具有主觀過錯(cuò)。孫某作為買受人對(duì)于購買標(biāo)的房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)有心理預(yù)期，在其少交納19萬余元的稅款的情況下，并未及時(shí)提出異議，且事后未主動(dòng)要求解決，其主觀狀態(tài)有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，孫某對(duì)于少交稅款亦具有主觀過錯(cuò)。中介公司作為從事專業(yè)居間服務(wù)的經(jīng)紀(jì)公司，其合同義務(wù)并非僅限于促成房屋買賣合同的簽訂，而應(yīng)當(dāng)包含購房款支付、房屋過戶在內(nèi)，最終促成合同履行完畢。對(duì)于少交稅款的結(jié)果，中介公司作為專業(yè)的居間服務(wù)公司負(fù)有主要過錯(cuò)，孫某對(duì)于其少交稅款的放任態(tài)度相對(duì)于張某未對(duì)其簽字材料進(jìn)行謹(jǐn)慎審查的過失而言，過錯(cuò)程度更重。

一審法院認(rèn)定張某的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，并支持張某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求正確，法院對(duì)此予以確認(rèn)。對(duì)于孫某要求繼續(xù)履行合同的上訴請(qǐng)求，法院不予支持。

由于本案是孫某依據(jù)房屋買賣合同關(guān)系，向張某提起本訴，張某所提出的要求中介公司賠償損失的訴訟請(qǐng)求與本訴之間并非同一法律關(guān)系，已超出了本案反訴的審理范圍，故本案對(duì)此不應(yīng)進(jìn)行處理。各方當(dāng)事人可以就合同解除后的損失問題另行解決。

（作者單位：北京市第一中級(jí)人民法院）