?二手房買賣合同中惡意串通與居住權(quán)保護的法律適用 ||福州律師推薦

——天津二中院判決陳璐璐訴周學(xué)蘭、周文虹房屋買賣合同糾紛案

來源：人民法院報；福州律師資深福州二手房屋買賣律師推薦案例

? ? 裁判要旨

親屬之間對明知有其他親屬居住而簽訂的二手房買賣合同，沒有按約定一次性交付全款，不受第三方監(jiān)管等，并不當(dāng)然構(gòu)成惡意串通買賣，并不當(dāng)然侵害居住人的居住權(quán)和期待利益。

????【案情】

坐落于天津市河西區(qū)的某花園小區(qū)402房屋的原所有權(quán)人為陳璐璐之弟陳龍，陳璐璐自2003年起應(yīng)其父母和弟弟同意入住該房居住至今，其未再購買其他住房。陳龍與周學(xué)蘭之女系夫妻關(guān)系。2011年4月，陳龍與周學(xué)蘭簽訂了《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定由周學(xué)蘭購買該訴爭房屋，同日雙方簽訂了《轉(zhuǎn)移登記申請書》、《具結(jié)書》及《確認書》，約定房款自行交割，不受第三方監(jiān)管。同年5月，周學(xué)蘭取得訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證。后陳龍起訴周學(xué)蘭，請求依法解除其與周學(xué)蘭之間的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，一審法院經(jīng)審理判決解除陳龍與周學(xué)蘭就訴爭房屋的買賣合同。周學(xué)蘭不服，提起上訴。天津市第二中級人民法院經(jīng)審理作出判決，駁回陳龍解除買賣合同的訴訟請求。陳龍不服，向天津市高級人民法院申請再審。天津高院經(jīng)審理，裁定駁回了陳龍的再審申請。周學(xué)蘭于2014年8月起訴陳璐璐騰房，后撤訴。另2011年下半年，陳龍開始與周學(xué)蘭之女的離婚訴訟，因財產(chǎn)糾紛復(fù)雜，至今仍在審理中。

2015年11月，周學(xué)蘭與周文虹（姑侄關(guān)系）簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定由周文虹購買周學(xué)蘭名下的訴爭房屋，約定價款190萬元，并約定雙方自行交付房款，不實施第三方監(jiān)管。協(xié)議簽訂后，周文虹支付了部分房款給周學(xué)蘭。同年11月底，周文虹取得訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證。現(xiàn)陳璐璐以其本人屬于訴爭房屋的合法居住權(quán)人，對該房屋具有期待利益，周學(xué)蘭與周文虹之間簽訂的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》系惡意串通，損害其利益為由，起訴請求確認周學(xué)蘭與周文虹于2015年11月簽訂的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》無效。

【裁判】

天津市河西區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同應(yīng)屬無效。本案中，陳璐璐主張周學(xué)蘭、周文虹簽訂的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》系惡意串通，損害其合法利益，但陳璐璐未能提供充分證據(jù)證明其系訴爭房屋合法所有權(quán)人，且周學(xué)蘭與周文虹之間簽訂的該協(xié)議系雙方真實意思表示，雙方就訴爭房屋所協(xié)商的成交價格不低于市場定價，并已完成了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。陳璐璐未能提供證據(jù)證明周學(xué)蘭與周文虹就該房屋的買賣存在惡意串通的意思表示及行為。故對其主張周學(xué)蘭與周文虹之間買賣協(xié)議無效的訴訟請求，不予支持。遂判決駁回了陳璐璐的全部訴訟請求。

陳璐璐不服，提起上訴。天津二中院審理后，判決駁回上訴，維持原判。

????【評析】

本案重點是對合同法第五十二條第（二）項規(guī)定的理解與適用。周學(xué)蘭與周文虹之間是否構(gòu)成惡意串通致房屋買賣合同無效、陳璐璐對訴爭房屋享有什么利益是本案關(guān)鍵所在。合同法上的惡意串通在司法實踐中確實難以認定，需要結(jié)合案件全部事實與證據(jù)綜合認定為宜。周學(xué)蘭與周文虹之間的買賣合同是在周學(xué)蘭具有合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上與周文虹簽訂的，且已過戶完畢。如果構(gòu)成惡意串通，還需要考量是否侵害第三人利益的構(gòu)成要素。筆者認為，陳璐璐主張的是對訴爭房屋的居住權(quán)和期待利益，居住權(quán)在我國法律上沒有明確規(guī)定，陳璐璐雖然一直居住訴爭房屋至今，是應(yīng)其父母和弟弟同意的，不等于其永遠可以合法居住。隨著陳龍將房屋轉(zhuǎn)讓給周學(xué)蘭后，陳璐璐的居住便失去合法依據(jù)。后來周學(xué)蘭再次轉(zhuǎn)讓房屋，是依法處置自己的財產(chǎn)，是行使物權(quán)行為，陳璐璐所主張的居住權(quán)顯然不能對抗周學(xué)蘭的所有權(quán)。當(dāng)持有合法產(chǎn)權(quán)的周學(xué)蘭將訴爭房屋出賣給周文虹時，是一種市場交易行為，雖然存在房款不受第三方監(jiān)管的約定和一次性未付清全款的事實，但不影響房屋交易性質(zhì)和交易行為的合法性，不構(gòu)成合同法上的惡意串通。

至于陳璐璐主張對訴爭房屋享有期待利益問題，筆者認為，期待利益即是交易利益，是指當(dāng)事人在訂立合同時期望從此交易中獲取的各種利益和好處。這里是指周學(xué)蘭與周文虹之間的期待利益，不是針對陳璐璐主張的期待利益。陳璐璐主張的期待利益是建立在未來對已生效文書的推翻上，這并非本案的期待利益，不屬于合同法上可期待的利益。這是混淆概念，缺乏法律依據(jù)。

本案案號：（2016）津0103民初7512號，（2017）津02民終2044號

案例編寫人：天津市第二中級人民法院??丁津翠