?二手房買(mǎi)賣(mài)合同中惡意串通與居住權(quán)保護(hù)的法律適用 ||福州律師推薦

——天津二中院判決陳璐璐訴周學(xué)蘭、周文虹房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

來(lái)源：人民法院報(bào)；福州律師資深福州二手房屋買(mǎi)賣(mài)律師推薦案例

? ? 裁判要旨

親屬之間對(duì)明知有其他親屬居住而簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，沒(méi)有按約定一次性交付全款，不受第三方監(jiān)管等，并不當(dāng)然構(gòu)成惡意串通買(mǎi)賣(mài)，并不當(dāng)然侵害居住人的居住權(quán)和期待利益。

????【案情】

坐落于天津市河西區(qū)的某花園小區(qū)402房屋的原所有權(quán)人為陳璐璐之弟陳龍，陳璐璐自2003年起應(yīng)其父母和弟弟同意入住該房居住至今，其未再購(gòu)買(mǎi)其他住房。陳龍與周學(xué)蘭之女系夫妻關(guān)系。2011年4月，陳龍與周學(xué)蘭簽訂了《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定由周學(xué)蘭購(gòu)買(mǎi)該訴爭(zhēng)房屋，同日雙方簽訂了《轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》、《具結(jié)書(shū)》及《確認(rèn)書(shū)》，約定房款自行交割，不受第三方監(jiān)管。同年5月，周學(xué)蘭取得訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證。后陳龍起訴周學(xué)蘭，請(qǐng)求依法解除其與周學(xué)蘭之間的《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，一審法院經(jīng)審理判決解除陳龍與周學(xué)蘭就訴爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。周學(xué)蘭不服，提起上訴。天津市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理作出判決，駁回陳龍解除買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求。陳龍不服，向天津市高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。天津高院?jīng)審理，裁定駁回了陳龍的再審申請(qǐng)。周學(xué)蘭于2014年8月起訴陳璐璐騰房，后撤訴。另2011年下半年，陳龍開(kāi)始與周學(xué)蘭之女的離婚訴訟，因財(cái)產(chǎn)糾紛復(fù)雜，至今仍在審理中。

2015年11月，周學(xué)蘭與周文虹（姑侄關(guān)系）簽訂《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定由周文虹購(gòu)買(mǎi)周學(xué)蘭名下的訴爭(zhēng)房屋，約定價(jià)款190萬(wàn)元，并約定雙方自行交付房款，不實(shí)施第三方監(jiān)管。協(xié)議簽訂后，周文虹支付了部分房款給周學(xué)蘭。同年11月底，周文虹取得訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證。現(xiàn)陳璐璐以其本人屬于訴爭(zhēng)房屋的合法居住權(quán)人，對(duì)該房屋具有期待利益，周學(xué)蘭與周文虹之間簽訂的《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》系惡意串通，損害其利益為由，起訴請(qǐng)求確認(rèn)周學(xué)蘭與周文虹于2015年11月簽訂的《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效。

【裁判】

天津市河西區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同應(yīng)屬無(wú)效。本案中，陳璐璐主張周學(xué)蘭、周文虹簽訂的《天津市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》系惡意串通，損害其合法利益，但陳璐璐未能提供充分證據(jù)證明其系訴爭(zhēng)房屋合法所有權(quán)人，且周學(xué)蘭與周文虹之間簽訂的該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，雙方就訴爭(zhēng)房屋所協(xié)商的成交價(jià)格不低于市場(chǎng)定價(jià)，并已完成了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。陳璐璐未能提供證據(jù)證明周學(xué)蘭與周文虹就該房屋的買(mǎi)賣(mài)存在惡意串通的意思表示及行為。故對(duì)其主張周學(xué)蘭與周文虹之間買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，不予支持。遂判決駁回了陳璐璐的全部訴訟請(qǐng)求。

陳璐璐不服，提起上訴。天津二中院審理后，判決駁回上訴，維持原判。

????【評(píng)析】

本案重點(diǎn)是對(duì)合同法第五十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的理解與適用。周學(xué)蘭與周文虹之間是否構(gòu)成惡意串通致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、陳璐璐對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有什么利益是本案關(guān)鍵所在。合同法上的惡意串通在司法實(shí)踐中確實(shí)難以認(rèn)定，需要結(jié)合案件全部事實(shí)與證據(jù)綜合認(rèn)定為宜。周學(xué)蘭與周文虹之間的買(mǎi)賣(mài)合同是在周學(xué)蘭具有合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上與周文虹簽訂的，且已過(guò)戶完畢。如果構(gòu)成惡意串通，還需要考量是否侵害第三人利益的構(gòu)成要素。筆者認(rèn)為，陳璐璐主張的是對(duì)訴爭(zhēng)房屋的居住權(quán)和期待利益，居住權(quán)在我國(guó)法律上沒(méi)有明確規(guī)定，陳璐璐雖然一直居住訴爭(zhēng)房屋至今，是應(yīng)其父母和弟弟同意的，不等于其永遠(yuǎn)可以合法居住。隨著陳龍將房屋轉(zhuǎn)讓給周學(xué)蘭后，陳璐璐的居住便失去合法依據(jù)。后來(lái)周學(xué)蘭再次轉(zhuǎn)讓房屋，是依法處置自己的財(cái)產(chǎn)，是行使物權(quán)行為，陳璐璐所主張的居住權(quán)顯然不能對(duì)抗周學(xué)蘭的所有權(quán)。當(dāng)持有合法產(chǎn)權(quán)的周學(xué)蘭將訴爭(zhēng)房屋出賣(mài)給周文虹時(shí)，是一種市場(chǎng)交易行為，雖然存在房款不受第三方監(jiān)管的約定和一次性未付清全款的事實(shí)，但不影響房屋交易性質(zhì)和交易行為的合法性，不構(gòu)成合同法上的惡意串通。

至于陳璐璐主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有期待利益問(wèn)題，筆者認(rèn)為，期待利益即是交易利益，是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)期望從此交易中獲取的各種利益和好處。這里是指周學(xué)蘭與周文虹之間的期待利益，不是針對(duì)陳璐璐主張的期待利益。陳璐璐主張的期待利益是建立在未來(lái)對(duì)已生效文書(shū)的推翻上，這并非本案的期待利益，不屬于合同法上可期待的利益。這是混淆概念，缺乏法律依據(jù)。

本案案號(hào)：（2016）津0103民初7512號(hào)，（2017）津02民終2044號(hào)

案例編寫(xiě)人：天津市第二中級(jí)人民法院??丁津翠