福州家事審判觀察匯編。福州家事審判觀察系專業福州離婚、繼承律師–蔡思斌律師在長期關注、搜集福州以及其他地區法院家事審判實例，并結合自身多年辦理婚姻、繼承案件經驗的基礎上歸納、編輯、原創而成

【案情簡述】

王某與沈某系夫妻關系，為上海市河南南路X弄X號601室房屋的共有產權人。2011年12月20日，王某訴沈某離婚糾紛案中法院駁回了王某離婚訴訟請求。

2011年12月29日，沈某以王某、沈某的名義與張某就上海市河南南路X弄X號601室房屋簽訂《上海市房屋買賣合同》，沈某代王某在合同上簽名。合同約定房屋總價款為5,950,000元，（建筑面積171.70平方米）。

上海市東方公證處于2011年12月30日對《上海市房屋買賣合同》作出（2011）滬東證字第X號公證，證明：合同雙方當事人簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規定，合同上雙方當事人的簽名均屬真實，合同內容符合《中華人民共和國合同法》的規定。張某分兩次通過銀行轉帳方式向沈某支付了購房款人民幣2,620,000元，通過貸款方式向沈某支付了購房款人民幣3,330,000元。2012年1月，沈某向張某交付房屋。2012年2月16日，張某登記為上海市河南南路X弄X號601室房屋產權人。

沈某在與張某交易時出具了落款時間為2011年12月26日的王某授權委托書。上海市東方公證處于2011年12月27日作出（2011）滬東證字第X7號公證，證明：王某于2011年12月26日至上海市東方公證處，在公證員面前簽署授權委托書。2013年4月2日，北京民生物證司法鑒定所作出京民司鑒[2013]文鑒字第X號司法鑒定書，鑒定意見為授權委托書上王某簽名并非本人所寫。2013年4月25日，上海市東方公證處對（2011）滬東證字第X7號、第X號公證書作出撤銷決定。

王某得知后，訴請法院確認被告沈某以王某、沈某名義與被告張某就上海市河南南路X弄X號601室房屋簽訂的房屋買賣合同無效。

【法院判決】

沈某在與張某交易時所出具的王某授權委托書及雙方所簽訂之《上海市房屋買賣合同》均經過公證,雖然兩份公證現均已被撤銷,但并不影響對張某在交易過程中系善意購買的認定。

《上海市房屋買賣合同》及《補充協議》約定的房屋交易價格能夠通過房地產交易中心的審核，王某亦未就房屋交易價格不合理的低于市場價格予以舉證，故可以認定該約定價格系合理的對價。張某善意購買房屋，并已向沈某支付了全額購房款及辦理了產權登記，依法取得該房屋的產權,故對于王某要求確認《上海市房屋買賣合同》無效之訴訟請求，本院難予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國物權法》第一百零六條、《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋（三）》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

原告王某要求確認被告沈某以王某、沈某名義與被告張某就上海市河南南路X弄X號601室房屋簽訂的《上海市房屋買賣合同》無效之訴訟請求，不予支持。

【裁判要旨】

法院裁判嚴格依據《物權法》第106條規定的善意取得構成要件，即便沈某偽造王某簽名，事實未經王某同意擅自處分了共有房屋，法院綜合考慮到第三人張某善意購買；房屋交易價格已通過房地產交易中心審核，購房價格合理；且張某支付對價辦理房屋過戶手續要件，仍駁回原告的訴請。

附錄-我國善意取得相關法律規定簡述

1.1988年4月2日最高人民法院印發《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見(試行)》的通知（法(辦)發[1988]6號）

第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”

2. 2011年8月9日最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）（20法釋〔2011〕18號）

第11條規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”

1988年出臺的民法通則司法解釋確立了共有人擅自處分共有財產，處分行為無效為原則，但第三人善意、有償取得擅自處分財產予以保護為例外司法原則。時至2011年，婚姻法司法解釋三確立夫妻共有關系存續期間一方擅自處分共有房屋，第三人善意取得為基本司法原則。在夫妻房屋共有房屋處分的問題上，扭轉了1988年民法通則司法解釋共有人擅自處分共有財產一般無效的司法原則，符合保護現今房產市場交易安全，鼓勵交易的價值取向。