福州律師推薦案例：開發(fā)商因“免責條款”推遲交房是否擔責

——法院二審認定：預知風險遲延交房責任還得扛

作者：劉 皓，來源：人民法院報

在商品房買賣過程中，買賣雙方本應秉持誠實信用原則，在簽訂預售合同過程中對交易風險進行如實告知。然而，部分開發(fā)商為了規(guī)避己方的風險在合同上玩“花樣”。明明已經知道將會導致違約，并損害買家利益的情形，偏要通過責任限制條款免除己方的責任。如此“霸道”的條款法院會作何認定？

因“免責事由”推遲交房?雙方為賠償對簿公堂

2015年8月15日，張先生夫婦向東聯(lián)公司購買坐落于上海市的一處房屋，房價款為161萬元。雙方在預售合同中約定：東聯(lián)公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外，如未按期交房，東聯(lián)公司賠付已付購房款每日0.02%的違約金。同時，雙方在合同補充條款中約定：如發(fā)生因供水、供電、煤氣、排水等公共配套設施的延誤、規(guī)劃調整導致的工程推延、政府政策變化等情況，不屬于東聯(lián)公司逾期交付房屋，但東聯(lián)公司應及時通知張先生夫婦，通報該客觀情況。

簽約后，張先生夫婦陸續(xù)支付了購房款，可直到2016年6月，才收到東聯(lián)公司發(fā)出的入住通知書。雙方于2016年7月1日辦理了交房手續(xù)。為何實際交房會比原定的交房時間晚了半年呢？原來，因土地征收未完成，市政燃氣管道配套工程無法按計劃開工，處于停滯狀態(tài)。2015年3月27日，東聯(lián)公司在得知該情況后曾向政府部門發(fā)函催促，至2016年4月20日，配套工程才最終完成，交房時間也因此而延遲。

一審法院：發(fā)生約定免責事由?交房時間可予以順延

張先生夫婦認為東聯(lián)公司延遲交房行為構成了違約，遂向法院起訴要求對方支付逾期交房違約金58185元。東聯(lián)公司則堅持認為遲延交房是因出現合同約定的免責情形，己方不應承擔違約責任，考慮具體情況同意自愿補償張先生夫婦11757元。

一審法院審理后認為，市政配套工程遲延確系開發(fā)商自身不能左右的情形。根據合同補充條款約定，交房時間可予以順延，張先生夫婦要求東聯(lián)公司承擔逾期交房的違約責任無依據。對東聯(lián)公司自愿對張先生夫婦損失進行的補償予以認可，遂判決東聯(lián)公司補償張先生夫婦11757元。判決后，張先生夫婦不服，向上海市第一中級人民法院提起上訴。

二審法院：簽約時隱瞞的風險事項?不適用免責條款

二審庭審中，張先生夫婦提出東聯(lián)公司在簽約時已經知曉配套工程出現延誤，但沒有對其及時告知，即使責任限制條款有效，其適用范圍也是針對簽約后新發(fā)生的不確定風險，不適用于此前已存在并為東聯(lián)公司所知曉的風險。同時，張先生夫婦還表示愿意按照合同約定標準的55%比例主張違約金。東聯(lián)公司稱其雖然在2015年3月27日知曉了配套施工存在可能遲延的情況，但在8月15日簽約時還并不確定會造成實際延誤，有可能在后續(xù)履行中追趕進度，故其并不存在惡意隱瞞行為。

上海一中院認為，東聯(lián)公司早在2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滯，產生了自身無法控制的延誤風險，其應當將該情況及時告知購房者。但東聯(lián)公司在2015年8月15日簽約時對張先生夫婦隱瞞了該風險，仍然承諾于2015年12月31日交房。在此前提下，購房者有理由相信東聯(lián)公司設置的交房期限具有現實可行性，原有的風險事項能夠及時消除，如果沒有在后續(xù)履行中出現新的免責事項，則在該期限內能夠實現交房。張先生夫婦主張責任限制條款的適用范圍是針對簽約后新發(fā)生的不確定風險，符合誠實信用的解釋規(guī)則。在雙方當事人對格式合同條款的理解存在分歧的情況下，應作有利于相對人的解釋，鑒于誠實信用原則下的購房者信賴利益價值高于格式條款提供者的責任風險限定利益，應認定責任限制條款不能適用于本案，東聯(lián)公司應向張先生夫婦支付逾期交房違約金。

鑒于因張先生夫婦自愿按照合同約定標準的55%比例主張違約金，故二審法院改判由東聯(lián)公司向張先生夫婦支付逾期交房違約金人民幣32292.15元。