房價漲了 違約金是否也要“水漲船高” ||房屋買賣福州律師分享

來源：人民法院報；本報記者：安海濤；本報通訊員： 劉 寧、 朱燕萍

時間：2017年8月29日上午

地點：福建省廈門市中級人民法院

案由：房屋買賣合同糾紛

案情：小王和小張簽訂房屋買賣合同，約定了違約條款。后小張違約，小王起訴至法院，要求解除合同并由小張按合同約定賠償其相應的違約金。當初簽訂合同時，雙方約定違約金是房屋總價款的20%，小張主張違約金過高要求進行調整。對違約金已經有合同約定，是否還應當調整，并調整到什么程度呢？

案情回放

2016年12月，小王與小張簽訂房屋買賣定金協議，同日，小王依照約定向小張支付購買房產的定金5萬元。2017年1月，小王與小張簽訂一份房屋買賣合同，約定小張將一套房產出售給小王，成交價200萬元；該房屋已經設定抵押，小張應于2017年1月15日前辦理完畢抵押注銷手續。合同第六條違約責任中約定：“出售人若出現下列情形之一的，出售人構成根本違約，且買受人有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：該房屋被查封或限制轉讓，導致買受人無法取得房屋所有權的。出售人出現上述根本違約情形之一的，出售人應在違約行為發生之日起十五日內，以相當于該房屋總價款的20%向買受人支付違約金。”

2016年10月，案涉房產已被法院查封。小王簽訂協議后發現該情況，并與小張就解除房屋買賣合同進行協商，但最終未能達成協議。

2017年2月，小王向法院提起訴訟，至起訴時案涉房產仍未解除查封。小王起訴要求解除房屋買賣合同，小張應按合同約定支付小王違約金40萬元。

一審法院經審理認為，小王與小張簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，內容合法，應為有效。案涉房產于2016年10月被查封且一直未能使案涉房產解除查封，致使合同無法繼續履行。根據合同的約定，小張的違約行為屬于根本違約。小王作為守約方，有權要求解除合同。案涉房屋的總價為200萬元，違約金為房款總額的20%，即為40萬元。小張主張約定的違約金數額遠高于小王的損失，要求進行調整。小王在小張要求調整違約金的情況下，并未提供相應證據證明小王損失的具體金額。因此，法院對小張應付的違約金依法予以調整。違約金的功能兼具補償性與懲罰性雙重功能，小王未能提供證據證明其具體的損失，但違約金的調整也不應當低于定金罰則。因此，一審法院判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，小張應賠償小王違約金5萬元。

2017年7月，小王不服一審判決，向廈門市中級人民法院提起上訴。

庭審現場

庭審中，雙方圍繞合同約定的違約金是否過高、是否應予以調整等問題展開了激烈的交鋒。

小張：低價出售房產?違約金明顯過高

“小王購買這套房子之前，他已經知曉訟爭房屋被查封。本來我要提供反擔保，但因為另案起訴人將保全金額提高，我無法提供反擔保，導致查封未能解除，本人并非故意不將房屋出售給小王。”小張辯稱。

小張強調，因房屋被查封，出售給小王的價格已經是低于市場行情，故房價的漲幅與本案無關，小王訴訟目的是為了獲取額外利益。小張認為合同約定的違約金過高，請求法庭予以調整。

小王在二審中申請對訟爭房產市值進行評估，法院依法組織評估，評估結果為房產評估值總計220萬元。對此評估結果，小張當庭表示評估值過高，對評估結果不予認可。

小王：合同已有約定?不應隨意調整

“購房時，我與小張簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實意思的表示，所涉總價款是200萬元，并約定了若因房屋被查封或限制轉讓，導致我本人無法取得房屋所有權，小張應按房屋總價的20%向本人支付違約金。該約定并未違反任何國家強制性法律規定，是雙方真實意思表示，小張已經違約，所以應當執行。”小王據理力爭。

小王繼續闡述所主張的理由，他強調廈門上半年房價漲幅超過20%是社會常識，合同約定的20%還不足以彌補自己的損失。根據法律規定，超過損失的30%可以認定為“過分高于造成損失”，其主張的損失比例并未超過30%，故其要求的違約金數額合法合理，對方認為過分高于造成損失的應當予以舉證，舉證責任應該歸于對方。

對于法院組織的房屋評估結果，小王沒有異議。

法庭：尊重合同約定?依照法律規定合理調整

法庭辯論階段，審判長總結該案爭議焦點為：合同約定違約金為總房款20%是否過高？是否應予調整？

法庭審理認為，因交易房產被查封，小王與小張簽訂的房屋買賣合同無法履行，小張作為賣方確已構成根本違約，該違約行為導致小王喪失購買訟爭房產的機會，而訟爭房產價值的攀升，即為小王履行合同后可以獲得的利益，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條關于損失賠償范圍的規定，小王申請對房產價值進行評估以確定損失具有法律依據。“有約必守”是民事活動應遵循的誠信原則，一方根本違約應承擔總房款20%的違約金是合同明確約定的，因小張對此約定提出異議請求調整，房產評估結果又是合同約定違約金應否調整的評判依據。

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規定：“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’。”根據以上規定，訟爭房產評估價與交易價相差20萬，即在法律上可以認定的損失金額是20萬元，違約金不應超過損失的百分之三十，因此可以支持的違約金損失上限應為26萬元。雙方合同約定違約金為總房款20%即40萬元確實過分高于損失，應調整為26萬元。

據此，廈門中院判決一審參照定金罰則調整違約金缺乏依據應予糾正，改判小張應支付小王違約金26萬元。