農村房屋買賣合同中涉及承包地“買賣”的效力認定||福州律師推薦 ——貴州赤水法院判決陳某訴熊某確認合同無效糾紛案
裁判要旨
農戶以“買賣”方式處置承包地，是對其享有的土地承包經營權進行流轉，不是對土地所有權進行買賣，不能以“土地禁止買賣”為由，否認合同效力。
案情
陳某與其夫熊某甲育有兒子熊某乙、女兒熊某丙二人，熊某甲與熊某系叔侄關系，前述人員均系貴州省赤水市某村村民。1984年，農村土地第一輪承包時，陳某一家向村集體承包3份責任地。1998年，農村土地第二輪承包時，陳某一家續包上述3份責任地。后，熊某丙嫁至四川省合江縣某村。自2000年起，陳某到位于四川省合江縣某集鎮（與熊某丙嫁入地鄰近）的娘家照顧其父，時值熊某甲與熊某乙在外務工。2001年正月初六，陳某與熊某經所在村的村委會同意，簽訂《賣約》（系村支書王某執筆并加蓋有村委會印章），雙方約定：陳某以8600元的價格將家中房屋及全部承包地（以下簡稱“涉案承包地”）一并賣給熊某。簽訂《賣約》當日，熊某向陳某支付4600元。此后，陳某繼續在其娘家照顧其父。2002年1月13日，熊某甲回到老家，在《賣約》上簽名，熊某向其支付4000元，熊某甲向熊某出具金額為8600元的收條一張。既而，熊某開始管理、經營涉案承包地，并交納農業稅。2003年，赤水市施行退耕還林政策，熊某將涉案土地的一部分進行退耕還林，并辦理相應的林權證。后，貴州省取消農業稅，并對種糧農戶施行糧食直補政策。2006年，陳某、熊某甲、熊某乙在陳某娘家所在集鎮上購房居住。2016年，陳某、熊某甲、熊某乙以“土地禁止買賣”為由，向赤水市人民法院訴請確認《賣約》中關于涉案承包地買賣的約定無效。
裁判
貴州省赤水市人民法院經審理認為，土地管理法第二條明確規定土地禁止買賣，這強調的是土地的所有權屬于農民集體所有和國家所有，而土地使用權則可以依法轉讓。普通人受限于自身的文化程度，對轉讓和買賣兩種法律術語難以解釋區分，在我國農村，村民通常將買賣和轉讓混同使用。對廣大村民而言，將不要的東西或權利處理給別人，往往認為就是“買賣”。
我國實行土地公有制早已是眾所周知，陳某、熊某甲、熊某乙以家庭為單位向集體承包涉案土地，其僅享有相應的土地承包經營權，不能因《賣約》中“買賣”二字的使用，就認為是在對土地所有權進行買賣。陳某、熊某基于本村村支書對法律、政策的掌握、理解，請本村村支書書寫《賣約》并進行把關，這正說明雙方期望在不違反相關規定的前提下，才對涉案土地進行處置。因此，《賣約》中以“買賣”方式處置涉案土地，只是且只能夠是對土地承包經營權進行流轉。
陳某、熊某甲、熊某乙以“買賣”方式流轉土地承包經營權，其意思表示為將土地承包經營權“賣給”熊某，今后屬于熊某享有，自己從此不再享有該權利。換成《中華人民共和國農村土地承包法》第三十二條中規定的法律術語來講，雙方關于“買賣”涉案土地的約定，實為轉讓涉案土地的土地承包經營權。因此，《賣約》系雙方的真實意思表示，協議內容不違反法律、行政法規的強制性規定，且《賣約》中涉及的土地承包經營權轉讓一事已征得發包方的同意，故《賣約》合法有效，雙方均應恪守。據此，判決：駁回陳某、熊某甲、熊某乙的訴訟請求。
陳某、熊某甲、熊某乙不服一審判決，提起上訴。遵義市中級人民法院作出判決：駁回上訴，維持原判。
評析
在邊遠的農村，農民在轉讓承包地時，通常和買賣農村房屋一并處理，單獨轉讓土地或買賣房屋的情況較少。本案是因為合同存在文字瑕疵，才使的不遵守誠實信用原則的陳某等人欲借此否認合同效力，達到收回承包地的目的。?對于此類案件的處理，不能簡單從文字的角度判斷合同效力以及土地承包經營權轉讓，還應結合生活常識、合同目的、交易習慣等從綜合分析。
1.土地所有權買賣的認定
早在1956年，我國完成“三大改造”，就建立起土地公有制，并通過憲法和土地法予以明確。農戶對承包地僅享有土地承包經營權，故合同中對承包地的處理，原則上是對土地承包經營權進行流轉，而不是對土地所有權進行買賣，除非合同中很明顯的載明“買賣土地所有權”的字樣。
2.土地承包經營權轉讓的認定
土地承包經營權轉讓，按照農村土地承包法第四十一條規定，受讓農戶同發包方確立新的承包關系，轉讓農戶與發包方的土地承包關系即行終止。用通俗的話講，就是農戶把承包地“拿給”其他農戶耕種，自己不再收回承包地，承包地上的權利由其他農戶享有，承包地上的義務由其他農戶負擔，故認定土地承包經營權轉讓的關鍵在于農戶是否有放棄承包地的意思表示。具體而言，如承包地流轉合同中約定為“承包地買賣”，這意味著農戶將土地承包經營權“賣給”其他農戶，從此不再享有土地承包經營權，這屬于放棄承包地的意思表示；如承包地流轉合同中約定為“承包地轉包”“承包地移交管理”，但合同未約定轉包期限、管理期限以及農戶今后會收回承包地，且流轉費用在無明確計算方式的情況下一次性給付，這屬于放棄承包地的意思表示。
本案案號：（2016）黔0381民初1913號，（2017）黔03民終848號
案例編寫人：貴州省赤水市人民法院?袁正林?王明江
