用未成年子女房產辦理經營性貸款的抵押效力認定||福州律師房屋買賣專業福州律師分享

?【案情】

2015年3月，因資金緊張，李某、過某夫婦為李某作為投資人的個人獨資企業A廠向B銀行辦理2年期經營性貸款。李某、過某夫婦為該筆貸款提供連帶責任保證，同時以兩人年僅10歲的女兒李某某名義與B銀行簽訂了貸款抵押擔保合同，以李某某名下房產進行抵押擔保，并辦理了抵押登記手續；而在辦理抵押登記時，李某、過某夫婦向B銀行及房產登記部門出具保證書，承諾借款用于A廠企業經營，經營利潤部分用于李某某的生活支出。嗣后，B銀行按約發放了貸款。貸款到期后，因經營不善，A廠無力償還。

2017年4月，B銀行訴至法院，要求：A廠償還貸款；李某、過某夫婦就此承擔連帶保證責任；就拍賣、變賣李某某名下房產的所得行使優先受償權。訴訟中，李某某辯稱其對父母處分其房產并不知情，其父母無權為貸款抵押其名下房產，請求駁回B銀行的相應訴請。

【分歧】

本案爭議問題是：李某、過某夫婦辦理貸款抵押未成年女兒名下房產的效力如何認定？

第一種意見認為，A廠系不具備獨立人格的個人獨資企業，與李某、過某夫婦家庭財產難以有效實際區分，且李某、過某承諾經營利潤部分用于李某某的生活開銷，可以認定為了李某某利益而處分其財產，抵押行為合法、有效。

第二種意見認為，無論李某、過某是否為李某某利益處分案涉房產，因已辦理抵押登記手續，B銀行作為抵押權人有權處分。

第三種意見認為，李某、過某夫婦作為未成年人李某某法定監護人理應審慎、為李某某利益最大化而處分其名下財產，卻為充滿不確定性和市場風險的經營活動抵押房產進行擔保，不能認為系為李某某利益，處分無效。雖然案涉房產已經抵押登記，但設立上存有瑕疵，我國學界通說及物權法均否認物權行為無因性，B銀行不得行使抵押權。

【評析】

筆者贊同第三種意見，理由如下：

第一，監護人行使監護權應確保被監護人利益最大化（這是《兒童權利國際公約》所倡導，也是即將生效的民法總則對于我國監護制度作出的重要完善之一），否則不得處分被監護人的財產。企業市場經營活動存在內在的、不可預期的風險，難以確保必然、穩定的收益或利潤，涉入其間，則使未成年人財產處于“風雨飄搖之中”，遭受難以挽回的損失。未成年人的核心利益在于身心健康成長、發展，其名下財產正是構筑良好成長環境的重要物質根基，故財產及收益應確保用于未成年人的生存、教育、醫療、培訓等直接關聯未成年人利益之處，處分財產亦應從財產增值、保值或風險最小化出發，如租賃、置換學區房等，方可謂以最有利未成年人利益原則處分其財產。

第二，物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。未成年人李某某的父母作為法定監護人，未能從最大限度保護未成年人利益原則出發處分其名下房產，損害了李某某利益，屬于無權處分。同時，通過承諾書可知，B銀行應明知抵押房產系經營借貸處分未成年人李某某名下房產，故不能認定為善意相對人。因此，李某某可以申請登記機關撤銷設在其財產之上的抵押登記；在本案中，抵押登記屬于無權處分行為，B銀行不得行使抵押權，否則侵害了所有權人李某某的合法利益。

（作者單位：江蘇省無錫市新吳區人民法院）