開業僅三年就關門 擅自退租構成違約 佛山友誼商店提前撤場被判賠償三千余萬||福州律師蔡思斌分享

? ? 本報訊??廣州友誼集團股份有限公司佛山店（以下簡稱佛山友誼商店）開業三年即黯然撤場，留下的不僅是商界人士對佛山零售業的反思，還有巨額租賃糾紛。近日，廣東省佛山市中級人民法院對這起房屋租賃合同糾紛案作出終審判決，認為廣州友誼集團股份有限公司（以下簡稱廣州友誼）擅自退租構成違約，一審酌定以未到期保底租金15%計違約金3319萬元并無不當，遂駁回雙方當事人上訴，維持原判。

佛山友誼商店于2011年12月底開業，雄踞佛山市核心的祖廟商圈，總面積超過3萬平方米，也是進駐佛山市祖廟商圈的首家高級百貨商店。雖然店鋪場地租賃期長達15年，但根據廣州友誼年報，進駐佛山三年左右，共虧損5197萬元。最終，廣州友誼決定于2014年12月底關停佛山友誼商店，提前終止租賃關系。

就在黯然撤場之際，廣州友誼更遭房東佛山盈投置業有限公司（以下簡稱盈投公司）追討單方提前終止租賃合同違約賠償。

盈投公司稱自己曾與廣州友誼簽訂協議，約定不得中途擅自退租，否則守約方有權要求違約方繼續履行合同，且不用退回租賃保證金，并按未到期保底租金的20%向守約方支付違約金。“廣州友誼應當支付違約金4425萬元。”

2015年5月27日，佛山市禪城區人民法院一審判決廣州友誼構成違約。考慮廣州友誼為應對商業風險提前終止租賃合同，主觀惡意和過錯程度較小，遂酌定以未到期保底租金的15%約3319萬元作為違約金；扣掉已交保證金，廣州友誼還要向盈投公司支付違約金2858萬元。此外，廣州友誼還需要依約支付觀光電梯賠償金36萬元。

盈投公司與廣州友誼均不服一審判決，于2015年8月向佛山中院提出上訴。廣州友誼認為盈投公司事后另行招商成功，在2015年年底前開業，盈投公司最多損失一年的場地空置租金，大約1800萬元，一審判決的違約金過高。為證明自己的說法，廣州友誼提交了相關媒體報道。而盈投公司則認為，自己為促成與廣州友誼的租賃合同，在磋商期間相繼投入各種設施累計花費9000萬余元，遠超起訴要求的4425萬元。“這些都應當算在提前撤場的損失賬內。”

佛山中院經審查，采信了廣州友誼提交的證據。

佛山中院又查明，廣州友誼撤場后，盈投公司曾將部分門面租給其他商家經營，并重新宣傳推廣，但一直未能簽下長期穩定的租賃合同。

佛山中院二審認為，廣州友誼在租賃期內未經盈投公司同意擅自退租，且不存在合同約定的解約情形，構成違約。原審法院的處理并無不當，遂作出上述判決。

（凌??蔚）

■庭審聚焦■

三大爭議焦點

二審庭審中，廣州友誼與盈投公司爭議的焦點問題集中在三個方面：一是廣州友誼是否可以免責；二是盈投公司的前期投入能否計入違約金；三是臨時建筑租金是否要賠。

關于違約責任問題。廣州友誼強調其不是故意違約，而是因為發生重大情勢變化。廣州友誼稱，其不斷調整經營未果，只好提前一年與盈投公司商討撤場善后事宜，直至2014年12月31日才終止租賃合同。“在解約問題上，我們沒有任何主觀惡意。”廣州友誼方面認為存在免責事由。盈投公司則認為，租賃合同是在公平自愿的情況下簽訂的，廣州友誼是一家上市公司，應該清楚違反合同的法律后果。

關于盈投公司前期投入損失問題。盈投公司稱，為配合廣州友誼入場，涉案物業一期空置兩年，等待二期落成打包出租。空置租金損失超過1000萬元，再加上免除三個月租金、基礎設施等投入，自己共計支出了1億余元。廣州友誼撤場令物業貶值，前期投入的回收難度更大了。廣州友誼則認為，盈投公司的實際損失并沒有那么多，自己的入場幫助盈投公司盤活爛尾樓不良資產，還累計支付超過5000萬元租金。廣州友誼還認為，盈投公司的前期投入大幅提升物業價值，也是場地出租的前提，如今業已轉為盈投公司的固定資產。

關于臨時建筑租金問題。廣州友誼認為，3500多平方米的中空場地雖然取得了建筑工程許可證，但充其量只是個臨時建筑。該部分隨時有可能被拆除或征用。雖然其租賃時支付了該部分面積使用費，但這部分費用不應成為計算違約金的基數。盈投公司則認為，其受廣州友誼委托填補中空部分，并取得相關部門同意使用該部分場地，這部分租金損失不能在違約金基數中剔除出來。

針對雙方的爭議焦點，法院審理后認為，廣州友誼投入巨資裝修涉案物業，審核造價達4682萬元，在連年虧損的情況下仍足額交租，投入的不可移動裝修添附物還有一定殘值，并在離場時辦好交接手續，酌定以未到期保底租金的15%作為違約金，處理并無不當。至于盈投公司的裝修投入，屬于為使場地符合交付條件的支出；租賃前對場地一期的處置和免除前三個月租金等，均系盈投公司自身經營所致。前述幾項均不能列入廣州友誼提前撤場造成的損失。