??物權法生效前的農村房屋善意取得的效力認定——山東日照中院判決王某某與秦某某、厲某某房屋買賣合同糾紛案

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裁判要旨

農村房屋買賣行為發生在物權法生效以前，在不違反其他法律禁止性規定的前提下，農村房屋滿足善意取得制度構成要件，亦產生物權變動的法律后果。

案情

王某某（女）與厲某某（男）于1979年結婚，1982年，雙方在厲某某所在村建造平房五間，該房屋印契載明該房屋所有權人為厲某某。后雙方因感情不合于1988年離婚，并約定婚內建造房屋歸女方王某某所有，但王某某離婚后改嫁并未在此房屋居住。2002年底，厲某某將該房屋轉讓與秦某某（非城鎮居民），雙方簽訂房屋買賣合同，約定房款為34000元，后秦某某交付房款取得房屋印契并搬到該房屋居住至今。期間，秦某某及妻子戶口均遷至厲某某所在村，并向村委交納房屋轉讓土地使用費10000元。王某某于2017年2月向法院起訴，請求確認厲某某與秦某某簽訂的房屋買賣合同無效，并返還涉案房屋及相關手續。

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裁判

山東省日照市東港區人民法院經審理認為，厲某某與秦某某簽訂的房屋買賣協議系雙方真實意思表示，合法有效。根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條關于善意取得的有關規定,秦某某已經向厲某某支付合理價格的購房款34000元，厲某某亦將房屋以及印契等相關手續交付給秦某某，秦某某購買涉案房屋系出于善意，秦某某購買涉案房屋應系善意取得,故判決：駁回王某某要求確認厲某某與秦某某簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求；駁回王某某要求厲某某與秦某某返還涉案房屋及相關手續的訴訟請求。

王某某不服一審判決，提起上訴。日照市中級人民法院經審理認為，該案中房屋買賣行為發生在2002年，而當時物權法尚未實施故不應適用于該案審理，按照“法不溯及既往”的原則，一審法院適用物權法審理本案確屬不當，本院予以糾正。一審法院根據查明的案件事實，適用合同法及土地管理法的相關規定，認定涉案房屋買賣合同有效，并判決駁回上訴人王某某的訴訟請求，判決結果正確，本院予以維持。遂于2017年9月15日作出判決：駁回上訴，維持原判。

評析

1.按照法不溯及既往原則，物權法實施以前的民事法律行為不應適用物權法加以調整

本案中的農村房屋買賣行為發生在2002年，當時物權法并未施行。我國物權法自2007年10月1日起施行，嚴格按照法不溯及既往原則，物權法只能適用于其生效后發生的法律行為，因此，該案的審理不應該適用物權法的相關規定。

2.本案系農村房屋買賣合同糾紛，重點是確定房屋買賣合同的效力

通過法院審理認定的事實看，厲某某和秦某某簽訂房屋買賣合同后，厲某某將登記在其名下的房屋轉讓給秦某某，并將房屋印契等相關手續予以交付，秦某某支付厲某某34000元房款，且根據當時市場價格該價格亦屬合理對價，秦某某交付房款后一直居住至今，厲某某與秦某某之間簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，符合合同法和土地管理法的相關規定，應予認可。另外，雙方的農村房屋買賣行為與民法通則第四條規定的“自愿、平等、等價有償、誠實信用”原則亦相契合，根據民法通則第五條規定的“公民的合法的民事權益受法律保護”等內容，該買賣行為應受法律保護，且《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》已就共有人無權處分中的善意取得問題進行了規定，雖然房屋買賣行為發生時不動產善意取得制度尚未全面法定化，但面臨所有權人與善意第三人進行利益衡量時，本案遵循保護善意第三人的合法權益，維護交易安全和維護社會經濟秩序的宗旨，判定該農村房屋買賣合同有效。

3.該案農村房屋買賣合同效力的認定，還取決于成員身份和不動產登記兩個因素

本案中，2002年簽訂農村房屋買賣合同時，秦某某不是村集體經濟組織成員，但是在一審起訴前已取得村集體經濟組織成員資格。另外，本案還應考慮到當時農村房屋登記制度的特殊性，即2002年農村房屋并沒有進行不動產的權屬登記，該案中房屋權屬的分配只是在離婚證上手寫該房屋離婚后歸女方所有，因此在沒有有效的權屬登記的情況下，占有成為重要的公示形式，秦某某自房屋買賣后一直居住在該房屋，此兩點也成為綜合認定本案農村房屋買賣合同有效、駁回王某某訴訟請求的重要因素。

此外，本案中農村房屋買賣合同認定為有效，是具備一定條件的，如買賣行為發生時間為2002年、買受人是非城鎮居民、買受人獲得了該村村集體經濟組織成員資格等，在現實生活中，農村房屋買賣合同的情況非常復雜，效力認定不能一概而論，需考量個案情況。

本案案號：（2017）魯1102民初1659號，（2017）魯11民終1230號

案例編寫人：山東省日照市中級人民法院?張閏婷

來源：人民法院報；福州律師網分享