所托非人 抵押房轉(zhuǎn)眼被出售

法院認(rèn)定“陽合同”價格條款無效

福州二手房買賣律師分享

近兩年，房地產(chǎn)市場火爆，二手房市場交易頻繁，買賣雙方為少繳納稅款而簽訂“陰陽合同”，當(dāng)事人發(fā)生糾紛時如何處理？重慶市第二中級人民法院近日就審結(jié)了這樣一起糾紛，判決合同的部分條款無效，駁回了當(dāng)事人企圖全盤否定合同的訴訟請求。

2007年12月，漆某甲與漆某乙分別出資48萬元購買了位于重慶市巫山縣某街道的門市，登記的權(quán)利人為漆某乙，之后雙方補(bǔ)簽了《合伙購買門市協(xié)議書》，并就該協(xié)議書進(jìn)行了公證。

2016年12月19日、12月20日漆某乙與楊某就涉案門市分別簽訂了兩份《重慶市房屋買賣合同》，第一份合同約定的門市成交價為39.8萬元，第二份合同約定的門市成交價為11.9萬元，其余條款相同，買賣雙方亦以合同金額11.9萬元為依據(jù)繳納了相關(guān)稅費。2017年1月4日，重慶市巫山縣國土資源和房屋管理局就門市頒發(fā)了不動產(chǎn)權(quán)證，登記的權(quán)利人為楊某。3月6日，楊某按照成交價39.8萬元補(bǔ)繳了相應(yīng)稅費。福州房屋律師提示

漆某甲起訴要求確認(rèn)漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》無效，其理由是該合同中約定的交易價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其價值，明顯與實際交易價格不符，并且以該合同價格作為繳稅的依據(jù)，以合法形式掩蓋非法目的，規(guī)避應(yīng)繳稅費，造成稅務(wù)征繳機(jī)關(guān)不能按照雙方實際交易價格征收稅費，損害國家利益，應(yīng)屬無效合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，漆某乙與楊某2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》除價格條款系為了達(dá)到少繳稅費的目的而惡意串通虛構(gòu)因此無效外，其他合同主要內(nèi)容并不違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，且系當(dāng)事人之間的真實意思表示，根據(jù)合同法第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分依然有效”的規(guī)定，該合同的其余條款依然有效。故法院判決雙方于2016年12月20日簽訂的《重慶市房屋買賣合同》第二條價款條款無效，駁回了漆某甲的其他訴訟請求。

（閆冬冬??向存丹）

■法官說法■

簽“陰陽合同”反悔不應(yīng)獲支持

在合同的實際履行中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同雙方的真實意思表示和履行的實際情況來確定雙方的權(quán)利義務(wù)。二手房買賣雙方所簽訂“陽合同”的行為不能與“陰合同”割裂開來，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一于房屋交易的合同主要目的之下，“陽合同”與“陰合同”關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動的約定是一致的，成立且產(chǎn)生法律效力，對雙方具有約束力，因此“陽合同”這一部分內(nèi)容而言應(yīng)當(dāng)是有效的，“陽合同”的價格條款不是雙方的真實意思表示，而是為了逃避稅費而惡意串通，損害國家利益，應(yīng)屬無效，即“陽合同”價格條款內(nèi)容無效，但不影響其余條款內(nèi)容有效。承辦法官指出，如果確認(rèn)“陽合同”整體無效，會存在著房價上漲時賣方主張合同無效以圖高價另售或房價降低時買方主張合同無效以規(guī)避房價下跌的風(fēng)險的可能性，也會導(dǎo)致物權(quán)登記撤銷，造成交易資源的巨大浪費，損害交易安全，不利于社會交易秩序的穩(wěn)定。因此，在案件辦理中應(yīng)本著誠實信用的基本原則，若當(dāng)事人之間為避稅簽訂“陰陽合同”，一方當(dāng)事人事后反悔的，不應(yīng)當(dāng)獲得法律上的支持。

福州二手房律師福州房產(chǎn)律師分享；來源：人民法院報