業主拒交物業管理費的七大抗辯理由||物業合同糾紛專業福州律師

物業服務行業隨著商品房的出現逐漸興起，但至今仍存在諸多不完善的地方，規范性較差，而隨著公民的法律意識和證據意識逐漸增強，物業公司與業主之間因物業服務問題產生糾紛的數量逐年增多。福州物業律師分享文章；筆者通過對榮昌區法院近年來上百份物業服務合同糾紛案件的判決書進行研究，福州物業合同案件律師。發現業主拒交物業費的理由具有類型化的特點，故特對此進行歸納及評析如下：

一、以非物業服務合同當事人為由抗辯

有些業主認為自己并未與物業服務企業簽訂物業管理合同，因此不管是開發商還是業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同都對其無約束力，自己不知曉且不認可該合同內容，因此拒絕交納物管費。福州律師提示

對此司法解釋有明確規定，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規定，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。所以該項抗辯理由不能得到法院支持。福州物業律師

二、以物業服務合同約定的合同期限已屆滿為由抗辯

某些業主辯稱物業服務合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對超過合同期限的物業費，因無合同約定，故有權拒絕交納。福州物業糾紛律師

根據《合同法》第三十六條的規定，法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業服務企業繼續為小區提供服務，業主也接受了物業服務企業提供的物業服務，雙方形成了事實上的物業服務合同關系，均應履行相應的合同義務。在上述情況下，業主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。

三、以全部或者部分物業費超過訴訟時效為由抗辯

有些業主以物業服務企業未對其催收過物業費為由，對物業服務企業主張的訴訟請求中超過兩年訴訟時效的物業費拒絕交納。

實踐中，物業服務企業作為債權人對于業主拖欠物業費的行為大都采取在業主的房屋大門上張貼催費通知單的形式來向業主提出交費請求。若物業服務企業向法院提供了照片等證據材料證明這一催費事實，那么法院可認定為訴訟時效中斷，業主的這一抗辯理由就不能得到法院支持。若物業服務企業沒有證據證明其在兩年的訴訟時效期內向業主催收過物業費，那么業主的這一抗辯理由就能得到法院支持。

四、以房屋質量不達標為由抗辯

有些業主以房屋質量存在問題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費。

商品房存在質量問題系業主與開發商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費的交納則屬于業主與物業服務企業之間的物業服務合同糾紛，兩者不屬于同一法律關系。通常情況下，開發商與物業公司是兩個獨立的法人企業，相互之間不應為對方承擔民事責任。因此，業主的該項抗辯理由不能得到法院的支持。

五、以物業服務企業不履行維修義務為由抗辯

有些業主向物業服務企業反映小區單元門、過道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問題，要求維修，但物業服務企業知曉后拒不維修或者維修不合格，業主就以此為由拒交物管費。

對于維修義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果房屋在國家規定的保修期和保修范圍內，由建設單位承擔維修義務；在房屋質保期屆滿后，房屋專有部分由業主或侵權人承擔維修義務，房屋樓頂等小區共有部分、公共設施設備由物業服務企業承擔維修義務，物業服務企業履行義務時，可使用小區的住宅專項維修基金。若業主有證據證明物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修義務時，法院可根據《合同法》第一百一十一條的規定，酌情減少物業費。

六、以物業服務企業未盡到安全保障義務造成業主人身、財產遭受損失為由抗辯

有些業主認為因為物業服務企業未盡到安全保障義務，才導致自己的人身、財產遭受損失，如家中財物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走……，故以此為由拒交物管費。

物業服務企業的安保義務源于法律相關規定和合同約定。法定的安保義務主要是在各地的物業管理條例中規定的物業服務企業對違反小區安全管理行為的制止義務以及防止小區內出現安全問題的協助義務。若業主有充分證據證明物業服務企業存在違反約定或者法定的安保義務，那么當物業服務企業向業主行使物業費請求權時，業主可以以物業服務企業未盡到安保義務，是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為由進行抗辯。但未盡到安保義務一般情況下不構成根本性違約，法院經審理后可根據安保責任范圍以及業主的具體損失來酌情減少物業費。然而物業服務企業不是萬能的，不可能杜絕或者隨時制止小區內一切損害的發生，我們不能苛求物業服務企業對這種不確定的危險承擔過重的義務。只要物業服務企業盡到了合理范圍內的注意義務、采取了合理的預防措施，物業公司就可以對業主因第三人侵權所遭受的損失免責。

七、以物業服務企業提供的物業服務存在瑕疵為由抗辯

大多數拒絕交費的業主均持有此類抗辯理由。小區業主常以物業服務企業未按物業服務合同的約定全面履行相關義務，提供的物業服務不達標，如小區車輛亂停亂放無人管理，綠化帶被其他業主用來種菜無人制止，小區垃圾未及時清理，保安擅離崗位或值班時睡覺等為由拒交物管費。

首先，業主需要區分出其所反映的物業服務問題是否屬于物業服務合同約定的物業服務企業應履行的義務。部分業主存在“物管公司就是管理小區內的一切事務”的錯誤思維，將不屬于物業服務范疇的事項，例如房屋設計和質量問題、小區規劃不合理問題、業主間相鄰關系問題等，也納入進來要求物管服務企業予以處理解決。當物業服務企業拒絕履行非合同義務時，業主就誤認為物管服務企業沒有全面履行合同義務而拒交物管費。

其次，由于物業服務具有時間持續性和無法計量性的特點，加之物業服務合同約定的物業服務企業應履行的義務較為概括籠統，因此業主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業服務企業提供的物業服務存在質量問題，而需要提供充分證據形成完整的證據鏈加以證明。若有證據證明物業服務企業已經提供物業服務，僅僅是在服務的某些環節、個別區域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構成根本性違約而較難成為業主拒交物業費的合法理由，但可以成為法院判定物業服務企業減收相應物業費的依據。

小區業主拒絕交納物業費的行為，不僅會造成物業服務企業運營經費不足，無法維持正常的物業服務水平，導致物業服務質量下降，損害其他正常交費業主的利益，還會加深業主與物業服務企業之間的矛盾，嚴重影響雙方在小區內和諧共處。若對物業服務企業提供的物業服務不滿意，業主不應消極的采取長時間拒交物業服務費的方式來對抗物業服務企業，而應通過正常途徑與物業公司溝通、協商解決；也可就存在的服務問題向業主委員會反映，通過業主委員會與物業服務企業溝通加以解決；還可通過業主大會解聘和重新選聘物業服務企業。

福州物業糾紛律師分享；來源：人民法院報（作者單位：重慶市榮昌區人民法院）