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建設部頒發使用的《商品房買賣合同》范本對于開發商逾期辦理房屋權屬證書的違約金是要求有明確條款約定的。很多開發商與購房者都約定了如逾期辦理權屬證書，應按購房已出資款的日萬分之一承擔違約責任，或者是規定一個限額比如以總房價的1%為限等。

經過團隊充分收集及努力，本人手上掌握了福州市中級人民法院2018年互聯網上公布的民事案件二審改判相關全部案例。該改判案例庫中針對商品房權屬證書逾期辦理違約金爭議的案例亦不少，研究了半天，發現福州中院對該類案件并沒有固定的標準，因案而異，因證而異，總體上支持按購房款總額的日萬分之一標準計算違約金很少。在開發商有上訴的前提下，基本上都會對該逾期辦證違約金進行調低，但標準不一。

參考案例

（2018）閩01民終450號

平潭法院：合同中所稱的房屋權屬證書應當包含房屋所有權證與土地使用權證，鑒于目前已實行不動產權屬統一登記，故星海公司應負完備辦理訟爭房屋不動產登記證（含國有土地使用權登記）的相關手續并協助李銀芳辦理不動產登記手續之義務。判決星海公司應按購房款總額的日萬分之一支標準付逾期辦證違約金。

福州中院：酌定逾期辦證違約金按每日0.0075％的標準

星海公司在辦理房屋所有權初始登記的過程中，并沒有惡意違約、故意拖延辦理手續的情形，其在申報相關審批手續的過程中確實存在影響了房屋權屬登記辦理時間的因素。且星海公司已按約向業主交付商品房，并未影響到業主的居住使用權，逾期辦證也不會給業主造成難以彌補的損失，目前商品房亦具備了辦證條件。考慮到我國合同法對違約金的規定系以補償損失為主、懲罰違約為輔，從衡平合同雙方利益、兼顧公平原則出發，可以酌情減輕星海公司的違約責任，故本院酌定逾期辦證違約金按每日0.0075％的標準。

參考案例

（2018）閩01民終593號

平潭法院：雖然雙方并未對買受人不退房情況下逾期辦證的違約責任進行約定，但因出賣人的原因造成商品房不能在約定的時間辦理產權登記的，買受人選擇不退房的，出賣人應承擔違約責任。

李惠珠主張違約金按房屋總價款的銀行同期貸款利率自2015年9月1日起計算至李惠珠取得土地使用權權利憑證之日止，符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，一審法院予以支持。

福州中院：酌定本案逾期辦理土地使用權證違約金按每日0.006％計算

結合本案實際情況，考慮到本案中房屋所有權證已經辦理，隆江公司已經履行了部分辦證義務，而在出現逾期辦理土地使用證的情形后，隆江公司在十年間未積極推進辦證進程，致使案涉樓盤至今未辦理國有土地使用權總證，導致買受人無法取得土地使用權證。根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，且為督促隆江公司積極履行辦證義務，本院酌定本案逾期辦理土地使用權證違約金按每日0.006％計算。

參考案例

（2018）閩01民終1092號

倉山法院：福建紅星美凱龍置業有限公司卻未能在2015年2月28日前具備辦理土地使用權分割登記條件，已構成違約，福建紅星美凱龍置業有限公司應向楊盛豐支付自2015年2月28日起，按楊盛豐已付款的日0.01%標準計算的違約金。

福州中院：按已付款項5032517元的0.005%支付被上訴人逾期辦證違約金。

鑒于本案上訴人延遲履行協助辦證義務可區分為兩個階段：未辦理房屋所有權初始登記也未辦理土地分割登記階段；遲延辦理土地分割登記及遲延履行通知義務階段。依據案涉《商品房買賣合同》，因第一階段上訴人未履行任何房屋權屬登記協助義務，應當按照案涉合同約定即每日以已付款項5032517元的0.01%向被上訴人支付違約金。第二階段因被上訴人在2015年6月18日后即可辦理《房屋所有權證》，并不處于完全無權屬證書的狀態，且在房屋依約交付后，業主可以正常占有、使用、收益與處分房屋，上訴人并于2016年8月18日完成了土地分割登記，僅因遲延履行了通知被上訴人領取辦理土地權屬登記資料的義務，導致違約期間延長至2017年8月17日。綜上，經本院審判委員會研究，決定適當下調第二個階段的違約金數額，即上訴人應當按已付款項5032517元的0.005%支付被上訴人逾期辦證違約金。

參考案例

（2018）閩01民終2227號

晉安法院：所謂“權屬登記”，根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條規定，已經明確定義為，房屋權屬登記是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。故林昇與世歐公司于《商品房買賣合同》第十四條約定的辦理權屬登記依法不包括土地使用權登記。……故林昇請求世歐公司支付自2016年4月4日起的違約金6237元（330000×189天×0.01%）部分的訴請可以支持。

福州中院：酌定本案逾期辦理土地使用證違約金比例為每日0.0025%

訟爭《商品房買賣合同》所約定的“權屬登記”在沒有其他特別約定的情況下，應當認定包括商品房所有權登記和商品房土地使用權登記。世歐公司對按期協助買受人辦理房地信息完備的權屬證書負有義務，如果逾期則均應按照合同約定承擔違約責任。

世歐公司不存在故意、惡意拖延辦證的情形，本院綜合買受人實際損失、預期利益等因素，根據公平原則和誠信原則，酌定本案逾期辦理土地使用證違約金比例為每日0.0025%。

參考案例

（2018）閩01民終2573號

平潭法院：如意城公司卻未能依約協助施蓮玉辦理房屋權屬證書，已構成違約，應承擔相應的違約責任。依照相關規定，案涉合同中所稱的房屋權屬證書應當包含房屋所有權證與土地使用權證，如意城公司主張系因政府原因導致未能辦理案涉房屋權屬證書，但未能提交充分證據予以佐證，不予采信。違約金以購房款1300138元的日萬分之一標準計算。

福州中院：維持一審逾期辦證違約金按購房款日萬分之一標準

如意城公司主張案涉合同約定的違約金過高，但并未就此進行舉證，故其要求本院就合同約定的違約金進行調整依據不足，不予支持。

參考案例

（2018）閩01民終6825號

平潭法院：游克兵已領取了房屋所有權證，但權屬并非只有房屋所有權證，應當包括土地使用權的內容，故游克兵訴請海昇公司為其辦理涉案房產的權屬登記手續并訴請海昇公司按已付購房款日萬分之一計至代為辦妥房屋權屬登記之日止的違約金，未違反法律規定，亦符合雙方約定，一審法院予以支持。

福州中院：酌定本案逾期辦理土地使用權證違約金為已付商品房價款的日萬分之0.5

權屬證書應當包括商品房所有權登記和商品房土地使用權登記，因此，考慮到本案中房屋權屬證書已經辦理，且無證據證明海昇公司存在故意、惡意拖延辦證的情形，本院綜合購房者實際損失、預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌定本案逾期辦理土地使用權證違約金為已付商品房價款的日萬分之0.5。

雜錄：

“話說得不利索，功夫也那么爛，還想血洗我們中原武林，真是笑話。”張三豐看都不看滿地的東瀛人尸體，拂手而去。

愣在原地的張翠山顫抖著問宋遠橋：”大師兄……真的不告訴師父……東瀛人說的是‘學習’嗎……”

福州律師蔡思斌原創–2018年福州中院關于商品房逾期辦證違約金裁判觀點集成

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