夫妻一方擅自出售夫妻共同房產(chǎn)的情形有多種，實務中甚至有夫妻一方讓他人冒用配偶身份擅自處分房屋的情形，這已涉及刑事犯罪。筆者在這里主要討論房屋僅登記在一方名下，且其擅自出售的情況。

若此，我們至少需要考慮如下法律問題：
一、房屋買賣合同的有效性
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條第1款規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”故而雖然夫妻一方的行為未獲得另一方的授權(quán)或者追認，但只要該買賣合同雙方均系完全民事行為能力人，且是買賣雙方的真實意思表示，該買賣不違反法律或社會公共利益，合同就是有效的。夫妻另一方如僅憑對方無權(quán)處分為理由請求確認其房屋買賣合同無效是不會得到法院支持的。當然，如果買賣雙方惡意串通、非善意的則另當別論。

二、是否符合善意取得
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無權(quán)處分人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人……。婚姻法司法解釋（三）將婚姻法與物權(quán)法予以銜接，其第十一條規(guī)定：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。所以，在夫妻一方以自己的名義出賣共有房屋時，應審查是否符合善意取得制度的規(guī)定。
所以，在夫妻另一方不予追認的情況下，上述三個條件中只要有一個條件不滿足，受讓人就不構(gòu)成善意取得，夫妻另一方就有權(quán)追回已經(jīng)出售的房產(chǎn)。但如果受讓人確實是善意取得，夫妻另一方只能要求賠償損失了。
當然，對于是否善意的考量，這里面的情形是非常靈活的，可以充分挑戰(zhàn)法官的智慧了。在實務判例中，就有法官以買方是賣方鄰居或其他具有密切關(guān)系人士，應該知道該房屋屬于共同財產(chǎn)，應該知道該人夫妻關(guān)系不正常或者對方應該不知曉或不同意的情形而認定買方非出于善意。也有的法官在審判過程中，發(fā)現(xiàn)買方根本沒有看過房，對于房屋構(gòu)造一無所知，完全僅是配合辦理過戶的情形認定為買方是非善意。
再者就是支付合理對價。在實務中，買方要證明確實有實際支付相應購房款，而且相應購房款應是相對合理的，相對合理的價格一般要求在市價七成以上等。否則配偶一方仍然是有權(quán)追回房屋的。

三、夫妻一方出售了共有房產(chǎn)后的救濟措施
1、離婚訴訟中要求賠償損失
婚姻法司法解釋（三）第十一條規(guī)定“夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”所以，可以在離婚訴訟中請求賠償相應的損失。
2、在婚姻關(guān)系存續(xù)期間請求分割共同財產(chǎn)
婚姻法司法解釋（三）第四條規(guī)定“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同財產(chǎn)的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權(quán)人利益的除外：(一)一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產(chǎn)利益行為的”但需要注意，變賣也就是相對便宜的價格出售，并非是只要存在一方出售行為就可以在婚姻關(guān)系存續(xù)期間要求分割共同財產(chǎn)。

四、要如何提前預防夫妻一方賣房
1、將房屋登記為夫妻雙方共同所有
正是因為賣房信賴房屋登記簿的公示效力，才會認可出賣方具有完全的處分權(quán)。所以，無論怎樣都盡量將夫妻共同所有的房屋登記為二人共有，而不僅僅登記為一人。
2、提起共有權(quán)確認訴訟
在夫妻一方不配合將房屋登記為夫妻雙方共同所有的時候，夫妻另一方可以采用訴訟的方式，直接提起共有權(quán)確認訴訟，將自己列為房屋的共有權(quán)人。

菜驢雜錄：
這個世界除了朝九晚五，還有很多人要加班到深夜。
沒有雙休，沒有熱好的粥，沒有燈火通明的家。
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