福州房產(chǎn)律師解答：鄰居裝修時破壞剪力墻，業(yè)主能否以結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題拒絕接收并退房？

問：今年6月購買了本地一小區(qū)的現(xiàn)房，現(xiàn)在交房時間未到，卻發(fā)現(xiàn)有已入住的鄰居在裝修時敲除了部分的剪力墻。那么我在開發(fā)商通知交房時，如果相應(yīng)鄰居未按有資質(zhì)的設(shè)計院出具的加固修復(fù)方案實施完畢，我是否可以以“結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題”為由拒絕接受開發(fā)商要交付給我的房屋，并主張違約直至退房？

 

福州房產(chǎn)律師蔡思斌解答：

一、剪力墻的概念

??? 根據(jù)百度百科的解釋，剪力墻(shear wall)又稱抗風(fēng)墻、抗震墻或結(jié)構(gòu)墻。房屋或構(gòu)筑物中主要承受風(fēng)荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的墻體，防止結(jié)構(gòu)剪切（受剪）破壞。又稱抗震墻，一般用鋼筋混凝土做成。

??? 由此可見，這表明剪力墻是不能隨便敲掉的，否則會引起結(jié)構(gòu)承載力不足，進而影響到結(jié)構(gòu)的使用安全。

二、法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定

?（一）現(xiàn)行法律關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的規(guī)定。

??? 1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/span>

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/span>

3、《商品房銷售管理辦法》第三十五條也作出基本相同的規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/span>

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第一條也規(guī)定，為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。由此可見，此條例是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的行為進行的監(jiān)督和管理。

（二）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的三種情況

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題包括三種情形：

一是，房屋未經(jīng)驗收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；

二是，房屋驗收時發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；

三是，房屋經(jīng)竣工驗收合格交付使用后，經(jīng)核驗發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。

前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過檢驗確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權(quán)利。因此，鄰居裝修拆除部份剪力墻的行為不能認定為涉案擬交付房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。

（三）無法要求退房

綜合以上規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是對其本身的開發(fā)經(jīng)營行為造成的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”承擔(dān)賠償責(zé)任，而由于使用的原因，如其他的業(yè)主裝飾裝修行為并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為，并不在此列。本案中的買受人無法要求退房，但可以向開發(fā)商提出該業(yè)主破壞剪力墻的行為，令其整改，也可以向相關(guān)城建部門投訴該業(yè)主的行對因業(yè)主裝飾裝修行為造成的房屋質(zhì)量問題，還可以根據(jù)《中華人民共和國消防法》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，向有關(guān)部門進行檢舉、控告和投訴，也可以向侵權(quán)責(zé)任人提出民事賠償?shù)恼埱蟆?/u>

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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 福州房產(chǎn)律師蔡思斌

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2016年10月19日